Rynek nieruchomości w praktyce. A zatem odstawmy na półkę Konstytucję z art 64. i wszelkie inne przepisach dotyczących „ochrony prawnej” nieruchomości. W ten sam sposób „odstawiłem” Ustawę o ochronie zabytków. Ze względu na …. ochronę.
W praktycznych implikacjach przedstawię dzisiaj, jak zajmuje się cudze nieruchomości na potrzeby własnego remontu (na przykładzie nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych), mając świadomość zajęcia, robiąc to „na dziko” (bez prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). W dalszej części wykażę, jak mimo naruszenia prawa … zgodnie z prawem można się z tego „wywinąć”. Oczywiście zgodnie … z tym samym obowiązującym prawem.
Otrzymujemy wezwanie o zajęciu dachu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej obsługiwanej przez nas nieruchomości. Na miejscu ekipa remontująca sąsiednią ścianę szczytową. Rusztowanie przytwierdzone do ich ściany i „naszego”. Dziury w naszym dachu, pozdejmowane dachówki. Potencjalnie przy deszczu mamy szkodę. I chłopaki z „ekipy” sąsiadów robią. Skąd ludzie w kaskach mają wiedzieć, zastanawiać się co do przebywania na terenie cudzej nieruchomości? Od tego mają kierownika, inspektora nadzoru, inwestora.
Przed zajęciem cudzej nieruchomości inwestor prac na sąsiedniej winien przede wszystkim zapytać o zgodę sąsiednią Wspólnotę. Po jej uzyskaniu, protokolarne wprowadzenie na budowę z zatwierdzeniem obustronnych (zajmującego i właściciela) warunków.
W praktyce (no właśnie i zarazem niestety) sąsiedzi „jadą dalej”. Straż Miejska – na teren prywatny nie wejdą. Policja? Owszem spiszą, popytają, a ze względu na brak wiedzy odeślą poszkodowanego do formy pisemnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego? Jasne, będą w grudniu po południu. Gra na czas. Sprawca naruszenia robi swoje (remont) z korzystaniem z cudzej nieruchomości, bo „tempo drogi administracyjnej” …. ma swoje tempo. Szybciej skończą, potem po zawodach. Wystarczy posprzątać.
Pierwsze wrażenie jest, gdy sprawca ma świadomość obrony poszkodowanego. Przyjdą z PINB-u nie przyjdą tak szybko. Ślad w papierach zostaje. Tym bardziej gdy sprawca realizuje inwestycję np. w części z … dotacji konserwatora zabytków. Nikt nie lubi zamieszania. Teraz i później. Co robi sprawca? „Podnosi” rusztowanie z naszego dachu. Wówczas na dzień ewentualnej kontroli urząd badający stan faktyczny … zbada przede wszystkim stan faktyczny. To że po 30-60 dniach? „Przepisy są proszę Pana po to, by je przestrzegać”. Zakładając, iż na naszym dachu nie ma już rusztowania, dachówki położone, dziur brak. No cóż – sprawcy pozostaje udać Kota w butach przed Wydziałem Architektury i Budownictwa składając wniosek o decyzję odnośnie „konieczności wejścia na dach” sąsiedniej nieruchomości i zastosowanie rusztowania „w powietrzu” (z mocowaniem do ściany szczytowej sprawcy). I taką decyzję (po rozpatrzeniu oświadczeń poszkodowanego) sprawca … otrzymuje. Możemy „świadomie” popełnić błąd :).
W praktyce wejście w teren cudzej nieruchomości to banał, bzdet. Sprawca dysponuje pozwoleniem konserwatora zabytków, pozwoleniem na budowę. I wszystko. Kamykiem do oka może być fakt otrzymania pozwolenia na budowę na pracę „u siebie” i na cudzej nieruchomości … w przypadku gdy do wniosku o pozwolenie należy złożyć … Oświadczenie o dysponowaniu tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane. Czy to ważne której? Urzędnik wydający decyzję „widzi” teren zza biurka – na podstawie przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Jest wykaz załączników? Jest. Są załączniki? – są, albo ich nie ma. Z tym się nie dyskutuje. Mam tak samo jak ty, miasto moje a w nim ….
A zatem przechodząc do drugiej implikacji kopiemy na cudzym gruncie. Fakt, że sprawca w przyszłej restauracji ma sprawę wentylacji (tylko co poeta miał na myśli), „wychodzi” z kanałem wywiewnym na cudzy teren – bez zgody, protokołu, określenia warunków korzystania. Taki protokół wprowadzenia? Robimy. Przez analogię – organy przyjdą, zobaczą. Ale nim to nastąpi – jedziemy. Trochę gorzej gdy inwestor jest najemcą lokalu miasta we Wspólnocie Mieszkaniowej. Wchodząc na teren cudzej nieruchomości wchodzi na teren … także miasta (stosownie do udziałów we Wspólnocie). Najemca to rzecz cenna … generuje przychód. Jeżeli wszystko zgodnie z prawem (przynajmniej tą wygodniejszą do zastosowania częścią) to naruszenie cudzej własności (nawet tego samego miasta) … mniejszym złem. To, że mieszkańcy nie zostali powiadomieni przez tegoż inwestora o rozpoczęciu prac. „No i co z tego” – odpowiedział przedstawiciel miasta. „To co ma wszystkich powiadamiać”. No jasne. Niech zacznie o północy. Na terenach nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych nie zawsze istotną rzeczą jest … fakt zamieszkania i warunków bytowych. Inwestycja to rzecz nadrzędna. A mieszkańcy? Protestujący przeciw powiadomieniu ich o rozpoczęciu prac, to „krzykacze”. Krzykacze we własnych mieszkaniach. Ale na naszym, miejskim gruncie. Wszystko zostaje w „rodzinie”. Pozdrawiam :).
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.