Część wspólna nieruchomości. Użytkować, wynająć, sprzedać? Część 1 – strych

Część wspólna nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, czyli powierzchnie nie użytkowane indywidualnie.  (idąc na „skróty” od zapisów ustawy o własności lokali), jak również grunt pod budynkiem Wspólnoty. W praktyce są to m.in. dach, kominy, ściany zewnętrzne, nośne, strychy, klatki schodowej, korytarze, piwnice, pralnie, suszarnie, wózkownie, rowerownie, windy (media – c.o., kanalizacja, instalacja elektryczna – do licznika, gazowa – do zaworu). 
Zważywszy na fakt, iż część wspólna jest współwłasnością właścicieli lokali, mogą oni rozporządzać nią wedle własnego uznania – w drodze podjętych uchwał. W poście tym skoncentruję się na praktycznych implikacjach związanych ze strychem na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej z większościowym udziałem właścicielskim miasta stołecznego Warszawy.
Zazwyczaj mieszkańcy użytkują strych w zakresie potrzeb własnych w postaci składowania rzeczy, również jako suszarnia. W przypadku gdy rozważana jest opcja wprowadzenia do obrotu rynkowego, warto zastanowić się, co chcemy osiągnąć? – stały przychód w formie wynajmu (z zabezpieczeniem kaucją gwarancyjną – o określonej wielokrotności czynszu), czy jednorazowa sprzedaż? Czy w grę wchodzić będzie zmiana przeznaczenia – na lokal użytkowy? Do decyzji Wspólnoty. 
Przyjmijmy, że Zarząd Wspólnoty rozważa sprzedaż strychu. Pierwsza rzecz – decyzji nie może podjąć sam, gdyż przekracza to jego uprawnienia w ramach czynności zarządu zwykłego. A zatem należy podjąć uchwałę intencyjną, gdzie właściciele lokali wyrażają zgodę (zamiar) sprzedaży części wspólnej strychu. Po podjęciu takiej uchwały miasto zgodnie ze swoimi procedurami oczekuje wyceny strychu (koszt wyceny w późniejszym okresie zazwyczaj jest „przerzucany” na nabywcę strychu). Wartość rynkowa, jak i operat nie powinien być udostępniany potencjalnym oferentom. Jest dokumentem Wspólnoty, stanowi wartość poglądową – od wykazanej wartości można ustalić pułap cenowy. 
Mając zgodę właścicieli, gotowy operat, można rozpocząć procedurę ofertowania z użyciem różnorodnych form przekazu, upublicznienia. Oferenci bardziej niż parkingiem, czy kwiatkami w otoczeniu będą interesowali się tym, co mogą z oferowaną przez Wspólnotę powierzchnią zrobić. Jeżeli nieruchomość jest w rejestrze zabytków – na co pozwala konserwator? Co zrobię ze ścianą kominową, wspornikami utrzymującymi konstrukcję dachu, jak podciągnę media? Czy są roszczenia? Jakie są opłaty, także za grunt? Dużo pytań, znam to z autopsji :).  
Mamy zbiór ofert. Kolejna uchwała – tym razem z udziałem notariusza – wyrażająca zgodę właścicieli na sprzedaż strychu konkretnemu oferentowi. Proces podjęcia tej uchwały poprzedza oczywiście wybór najkorzystniejszej oferty – to nie cena musi być najważniejsza. W strukturze oferentów mogą być firmy, osoby prywatne z chęcią nabycia na własne potrzeby bądź w ramach inwestycji (wynajem lub sprzedaż po adaptacji i wyodrębnieniu lokalu). 
Mamy wybranego oferenta. Kolejnym krokiem jest przystąpienie do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Warto aby strony bardzo dokładnie określiły swoje warunki do umowy. Potem są niespodzianki w postaci braku zapłaty ze strony oferenta już na etapie zadatku. 
Całość procesu inwestycyjnego (uzyskanie stosownych pozwoleń administracyjnych) zazwyczaj pozostaje w gestii oferenta. Po zakończeniu prac adaptacyjnych oferent winien złożyć wniosek do urzędu Dzielnicy w zakresie pozwolenia na użytkowanie. Do tego kompletacja dokumentów (m.in. wypisy z rejestru gruntów i budynków, decyzja o braku roszczeń, umowy, uchwały itd.). Miasto będąc właścicielem gruntu kontynuuje procedurę zlecając operat dla celu określenia opłat za użytkowanie wieczyste. 
W określonym terminie następuje zawarcie umowy ostatecznej (przeniesienie prawa własności). Poza stronami umowy (Zarząd Wspólnoty, oferent)  w obecności notariusza odczytującego akt  i przedstawiciela miasta stołecznego Warszawy, w spotkaniu może uczestniczyć zarządca nieruchomości (ja zazwyczaj jestem – z wiedzą i dokumentami ze strony Wspólnoty). Zgodnie z procedurami do aktu ze strony miasta przystępują burmistrzowie lub Prezydent m.st. Warszawy (zgodnie z udzielonymi im pełnomocnictwami). Często w dniu zawarcia aktu ostatecznego następuje również przekaz pozostałej kwoty zapłaty za strych (zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej). W dalszym postępowaniu następuje zmiana udziałów.
Proces opisuję skrótowo, niemniej jednak w swoim zawodowym życiu zarządcy nieruchomości, „sprzedałem” już wiele części wspólnej, stąd ścieżki przetarte. Z racji wchodzenia w obszar pośrednictwa – Wspólnota winna dobrze przygotować się do sprzedaży części wspólnej (także pod kątem stanu prawnego). Warto również badać – komu sprzedajemy nieruchomość. To zazwyczaj niemałe pieniądze. Pytanie co do zdolności finansowych oferenta, celu nabycia. Tu wchodzimy już w obszary audytu. 
Posiadanie strychu w użytkowaniu własnym ma znaczenie dla potrzeb mieszkańców. Nie przynosi jednak przychodu – tak niezbędnego dla polityki remontowej Wspólnoty. Pamiętajmy o tym, iż Wspólnota nie musi za wszelką cenę wyzbywać się majątku wspólnego – to też pytanie, co chcemy osiągnąć? Wynajem, gwarantujący przychód może dotyczyć zarówno mieszkańców, jak i osób, podmiotów zewnętrznych. Nigdy nie ma jednak gwarancji (wynajem, sprzedaż) na efektywny (czynszowy) wynajem czy sprzedaż. Rozważnych decyzji w rozporządzaniu strychami :). Serdecznie pozdrawiam :). 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.