Dachy, instalacje, klatka schodowa? Świadomość remontów we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Stare Miasto w Warszawie. Miejsce mojej codziennej pracy (zarządca nieruchomości). W piątek odebrałem projekt budowlany na realizację remontów dachów, kominów i elewacji dwóch kamienic. W piątek  złożyłem również ów projekt do Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków m.st. Warszawy (celem uzyskania Decyzji o pozwoleniu). W poniedziałek odbieram kosztorys inwestorski. Możemy ogłaszać konkurs ofert na wykonawstwo remontu. W 2017 r. wspomniany remont dachów, kominów i elewacji wpisany zostanie do Planu Remontowego i przedstawiony na zebraniu rocznym właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. 
Powyższy wycinek piątkowego dnia pracy prezentuję, z racji wskazania procesu kształtowania polityki remontowej we Wspólnotach MieszkaniowychTylko realizm wynikający z zaleceń przeglądu ogólnobudowlanego, a nie „radosna twórczość” może pomóc nam w … odpowiedzialności za nieruchomość, mieszkańców. Realizacja przeglądu ogólnobudowlanego winna być realizowana w okresie cyklicznym (rocznym, 5-letnim), zgodnie z wymogami przepisów Ustawy Prawo Budowlane (art. 62). Protokół z w/w przeglądów i wspomniane zalecenia – to „drogowskaz” dla kształtowania polityki remontowej we Wspólnocie Mieszkaniowej. Poszczególne potrzeby remontowe podzielone są w nim na remonty „pilne” i te które możemy realizować w dalszej kolejności. W przypadku gdy mamy np. problemy z kominami, daną instalacją – te remonty będą rekomendowane w „pierwszej kolejności” przez twórcę Protokołu z Przeglądu Budowlanego, aniżeli np. odnowienie klatki schodowej. Kluczowe są kwestie bezpieczeństwa. Aspekty wizualne nieruchomości należy odłożyć w realizacji „na później”. 
W praktyce realizacja potrzeb remontowych, z uwagi skalę realizacji, warunkowana jest posiadanymi środkami finansowymi. Stąd zasadność w ubieganiu się (w przypadku, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków) o dofinansowanie (dotacja, refundacja) od Stołecznego Konserwatora Zabytków. W praktyce z powodzeniem stosuję tego typu rozwiązania w procesie obsługi nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych. 
Powyższe „założenia modelowe” zderzają się z praktyką. Konserwator zabytków może w drodze kontroli nakazać nam realizację remontu np. elewacji (z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia mieszkańców, przechodniów). Ciekawostką jest fakt, iż … konserwatorów jest niewielu, by samemu dotrzeć do takich spostrzeżeń. Reagują, po złożeniu zawiadomienia. Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje nakaz w drodze decyzji administracyjnej (zalecenia pokontrolne). I ma problem, bo brak realizacji prac w danym terminie – może skutkować karami dla Wspólnoty. Czy można sobie z tym poradzić? Można :). Recepty „na sukces” w zakresie mojego doświadczenia i praktyki zawodowej.    
Na drugim „biegunie” mieszkańcy. Współpraca wewnątrz Wspólnoty Mieszkaniowej winna opierać się w wzajemnym zrozumieniu i realizmie potrzeb. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Często, dopóki mieszkańcom dach nie wali się na głowę – wolą optować za remontem klatki schodowej – bo „ładniej, sypie się, a ja mieszkanie wynająłem”. To zrozumiałe, widząc klatkę codziennie. Problemy są też tam, gdzie mieszkańcy „nie sięgają wzrokiem”, a objawiają się poprzez awarie. 
Znane są też przypadki, gdy przy Wspólnotach wielobudynkowych spełnienie „marzeń” mieszkańców jednej klatki (remont) tworzy protest mieszkańców innych klatek („a dlaczego nie nasza?”). Ważna rzecz – we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomość stanowi własność ogółu właścicieli. Dach, kominy, elewacje, klatki schodowe stanowią części wspólne nieruchomości. Stąd właściwa gradacja potrzeb remontowych (przede wszystkim z uwagi na bezpieczeństwo, w dalszej kolejności estetykę nieruchomości), budowanie świadomości i zrozumienia co do kolejności realizacji prac i uwarunkowań finansowych mogą pozwolić na sukcesywne utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym


Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *