Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Jedno lub wieloosobowy. Wybierany w drodze podejmowanej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. W szczególe omawiany w ustawie o własności lokali. Nie tą „artykułową” sferę chciałbym poruszyć. Tą praktyczną.
Czasami jest tak, iż na zebraniu Wspólnoty ktoś kogoś proponuje na członka Zarządu. Owszem, znamy kogoś z klatki. Czym innym jednak mówić sobie „dzień dobry”, czym innym podejmować decyzję nierzadko bardzo odpowiedzialne.Warto zaznaczyć, iż bycie członkiem Zarządu wiąże się (poza wspomnianą odpowiedzialnością) z dyspozycją czasem. Jeżeli ktoś zostaje członkiem Zarządu, po to by w praktycznym ujęciu być tzw. „martwą duszą”, niewiele z tego pożytku. Oczywiście, to normalne, iż każdy ma życie prywatne, zawodowe, może być laikiem w sferze własności lokali. Dlatego też istnieją 3 warianty postępowania:
1. Zarząd wybrany z grona właścicieli (lub spoza) i przez właścicieli bez udziału specjalistycznej firmy zewnętrznej w zakresie obsługi zarządzania/administrowania nieruchomością.
2. Zarząd wybrany z grona właścicieli (lub spoza) i przez właścicieli, obsługa administrowania nieruchomością z udziałem specjalistycznej firmy zewnętrznej w tym zakresie.
3. Zawarcie umowy o zarządzanie – powierzenie przez Wspólnotę kompleksowej obsługi nieruchomości przez firmę zewnętrzną, z równoczesną możliwością propozycji utworzenia Zarządu Wspólnoty w oparciu o kierownictwo firmy zarządzającej i/lub jej pracowników (decyzja Wspólnoty w formie podjętej uchwały).
Do dwóch typowych (ze względu na koszty) rozwiązań należą – wybór Zarządu z grona właścicieli i samodzielnie prowadzenie spraw Wspólnoty lub Zarząd „własny” i umowa o administrowanie.
W praktyce mamy dwie skrajności. Zarząd faktyczne poświęca się dla Wspólnoty i to widać w efektach swojej pracy. Druga sfera to „zwalanie wszystkiego na administratora”. W tym drugim przypadku ewentualne „kamienie słów” roszczeniowych mieszkańców odbijać się będą pomiędzy „Zarządem, który nic nie robi” i mówi „że to administracja” lub „firmą administrującą, która nic nie robi, za co w takim razie bierze pieniądze?”. To oczywiście skrajne przypadki. Piszę o nich dla wyjaśnienia jednej zasadniczej kwestii. Firma administrująca pobiera swoje wynagrodzenie za obsługę, rekomendację proponowanych rozwiązań – decyzje należą jednak do Zarządu (począwszy od wyboru wykonawców, podpisywania umów, na zatwierdzaniu płatności), a w przypadku gdy przekraczają czynności zwykłego Zarządu – do Wspólnoty, w formie uchwały. Trzeba dużo cierpliwości, by to tłumaczyć.
Wiele Zarządów działa społecznie. Efektywność Zarządu Wspólnota może zatem docenić (w formie uchwały) w formie wynagrodzenia – co ma podstawę w ustawie o własności lokali (art. 28).
Zarząd musi działać spójnie. Bez sensu jeżeli mamy np. kilku członków Zarządu i … gdy dochodzi do podjęcia decyzji, każdy ma swoje racje lub (np. z uwagi na osobistą niechęć) stoi w opozycji wobec stanowisk innych członków. To może również prowokować również w odmiennych „prośbach” do administratora. Co powinien w tej sytuacji zrobić administrator? Każdy ruch indywidualny zgłosić pozostałym członkom Zarządu. Administrator musi pamiętać, że pracuje dla Wspólnoty, z całym Zarządem.
Rachunki, faktury. Zatwierdzać (w przypadku Zarządów wieloosobowych) powinno przynajmniej dwóch członków Zarządu. Samodzielne podejmowane decyzje (koszty wspólnoty) oznaczać może przekroczenie uprawnień członka Zarządu.
Bycie członkiem Zarządu to również niejednokrotnie pokusa. Dostęp do konta, możliwość wpływu na decyzję o wykonawcy danej pracy. To może rodzić możliwość do wyrządzenia szkody Wspólnocie. Pamiętajmy, iż członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może – zgodnie z ustawą o własności lokali – jedynie osoba fizyczna. Tym samym może ona podlegać zarówno odpowiedzialności cywilnej, jak i karnej. Co więcej – każdy właściciel ma prawo do kontroli Zarządu Wspólnoty.
Jeżeli zatem, decydujemy się na bycie Zarządem, członkiem Zarządu wieloosobowego Wspólnoty – warto przed podjęciem decyzji zastanowić – czy mam świadomość podejmowanej funkcji. Nie muszę się znać na wszystkim. Po to mam administrację, by nawet w przypadku trudnych problemów móc się skonsultować podjąć najwłaściwszą decyzję dla Wspólnoty.
Będąc w Zarządzie reprezentujemy Wspólnotę, jej środki finansowe. Pytanie – czy faktycznie identyfikujemy się z nieruchomością, ludźmi. Czy chcemy mieć wkład na rozwój Wspólnoty. Wariant „może ten Pan, bo się często udziela” może mieć skutki dwojakie – wzmożona aktywność i chęć udziału w pracach Wspólnoty lub … pieniactwo.
To Wspólnota decyduje o wyborze Zarządu. Warto wiedzieć, określić sobie – kogo chcielibyśmy w nim widzieć. Często raczej działa to na zasadzie „kto z Państwa ma czas”. W mojej ocenie czas to rzecz ważna, ale za mało. Decyzje muszą być świadome zarówno po stronie kandydatów, jak i wybierających. Dobrych wyborów Zarządów. Pozdrawiam.
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.