MarcinO2021 – Strona 46 – Marcin Olszewski

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Świadomość pełnienia funkcji i odpowiedzialności.

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Jedno lub wieloosobowy. Wybierany w drodze podejmowanej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. W szczególe omawiany w ustawie o własności lokali. Nie tą „artykułową” sferę chciałbym poruszyć. Tą praktyczną.
Czasami jest tak, iż na zebraniu Wspólnoty ktoś kogoś proponuje na członka Zarządu. Owszem, znamy kogoś z klatki. Czym innym jednak mówić sobie „dzień dobry”, czym innym podejmować decyzję nierzadko bardzo odpowiedzialne.Warto zaznaczyć, iż bycie członkiem Zarządu wiąże się (poza wspomnianą odpowiedzialnością) z dyspozycją czasem. Jeżeli ktoś zostaje członkiem Zarządu, po to by w praktycznym ujęciu być tzw. „martwą duszą”, niewiele z tego pożytku. Oczywiście, to normalne, iż każdy ma życie prywatne, zawodowe, może być laikiem w sferze własności lokali. Dlatego też istnieją 3 warianty postępowania:
1. Zarząd wybrany z grona właścicieli (lub spoza) i przez właścicieli bez udziału specjalistycznej firmy zewnętrznej w zakresie obsługi zarządzania/administrowania nieruchomością.
2. Zarząd wybrany z grona właścicieli (lub spoza) i przez właścicieli, obsługa administrowania nieruchomością z udziałem specjalistycznej firmy zewnętrznej w tym zakresie.
3. Zawarcie umowy o zarządzanie – powierzenie przez Wspólnotę kompleksowej obsługi nieruchomości przez firmę zewnętrzną, z równoczesną możliwością propozycji utworzenia Zarządu Wspólnoty w oparciu o kierownictwo firmy zarządzającej i/lub jej pracowników (decyzja Wspólnoty w formie podjętej uchwały).
Do dwóch typowych (ze względu na koszty) rozwiązań należą – wybór Zarządu z grona właścicieli i samodzielnie prowadzenie spraw Wspólnoty lub Zarząd „własny” i umowa o administrowanie.
W praktyce mamy dwie skrajności. Zarząd faktyczne poświęca się dla Wspólnoty i to widać w efektach swojej pracy. Druga sfera to „zwalanie wszystkiego na administratora”. W tym drugim przypadku ewentualne „kamienie słów” roszczeniowych mieszkańców odbijać się będą pomiędzy „Zarządem, który nic nie robi” i mówi „że to administracja” lub „firmą administrującą, która nic nie robi, za co w takim razie bierze pieniądze?”. To oczywiście skrajne przypadki. Piszę o nich dla wyjaśnienia jednej zasadniczej kwestii. Firma administrująca pobiera swoje wynagrodzenie za obsługę, rekomendację proponowanych rozwiązań – decyzje należą jednak do Zarządu (począwszy od wyboru wykonawców, podpisywania umów, na zatwierdzaniu płatności), a w przypadku gdy przekraczają czynności zwykłego Zarządu – do Wspólnoty, w formie uchwały. Trzeba dużo cierpliwości, by to tłumaczyć.
Wiele Zarządów działa społecznie. Efektywność Zarządu Wspólnota może zatem docenić (w formie uchwały) w formie wynagrodzenia – co ma podstawę w ustawie o własności lokali (art. 28).
Zarząd musi działać spójnie. Bez sensu jeżeli mamy np. kilku członków Zarządu i … gdy dochodzi do podjęcia decyzji, każdy ma swoje racje lub (np. z uwagi na osobistą niechęć) stoi w opozycji wobec stanowisk innych członków. To może również prowokować również w odmiennych „prośbach” do administratora. Co powinien w tej sytuacji zrobić administrator? Każdy ruch indywidualny zgłosić pozostałym członkom Zarządu. Administrator musi pamiętać, że pracuje dla Wspólnoty, z całym Zarządem.
Rachunki, faktury. Zatwierdzać (w przypadku Zarządów wieloosobowych) powinno przynajmniej dwóch członków Zarządu. Samodzielne podejmowane decyzje (koszty wspólnoty) oznaczać może przekroczenie uprawnień członka Zarządu.
Bycie członkiem Zarządu to również niejednokrotnie pokusa. Dostęp do konta, możliwość wpływu na decyzję o wykonawcy danej pracy. To może rodzić możliwość do wyrządzenia szkody Wspólnocie. Pamiętajmy, iż członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może – zgodnie z ustawą o własności lokali – jedynie osoba fizyczna. Tym samym może ona podlegać zarówno odpowiedzialności cywilnej, jak i karnej. Co więcej – każdy właściciel ma prawo do kontroli Zarządu Wspólnoty.
Jeżeli zatem, decydujemy się na bycie Zarządem, członkiem Zarządu wieloosobowego Wspólnoty – warto przed podjęciem decyzji zastanowić – czy mam świadomość podejmowanej funkcji. Nie muszę się znać na wszystkim. Po to mam administrację, by nawet w przypadku trudnych problemów móc się skonsultować podjąć najwłaściwszą decyzję dla Wspólnoty.
Będąc w Zarządzie reprezentujemy Wspólnotę, jej środki finansowe. Pytanie – czy faktycznie identyfikujemy się z nieruchomością, ludźmi. Czy chcemy mieć wkład na rozwój Wspólnoty. Wariant „może ten Pan, bo się często udziela” może mieć skutki dwojakie – wzmożona aktywność i chęć udziału w pracach Wspólnoty lub … pieniactwo.
To Wspólnota decyduje o wyborze Zarządu. Warto wiedzieć, określić sobie – kogo chcielibyśmy w nim widzieć. Często raczej działa to na zasadzie „kto z Państwa ma czas”. W mojej ocenie czas to rzecz ważna, ale za mało. Decyzje muszą być świadome zarówno po stronie kandydatów, jak i wybierających. Dobrych wyborów Zarządów. Pozdrawiam.

Konserwacja, awarie na części wspólnej i w lokalu

Na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym istotny wpływ ma m.in. konserwacja. Wspomniałem w jednym z wcześniejszych blogów o rodzajach konserwacji: m.in. ogólnobudowlana, sanitarna, elektryczna, domofonowa, windy itd.
Ostatnio spotkałem się ze zdziwieniem pewnej właścicielki lokalu, gdy wspomniałem, iż z uwagi na brak umów konserwacyjnych w budynku przez nią zamieszkiwanym, zlecenie danej pracy (awarii) musi być poprzedzone powiadomieniem i akceptacją Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. „To nie ma u Państwa elektryka, który byłby u Państwa na etacie?” „Nie nie ma” odpowiadam. „Współpracujemy z różnymi fachowcami, z uwagi jednak iż problemy przez nich rozwiązywane dotyczą nieruchomości Wspólnot, to Wspólnota ustami Zarządu musi podjąć decyzję o zleceniu – tak aby później nie było problemu z rozliczeniem faktury. Argument „stałego wykonawcy napraw” ma swoją genezę np. w budynkach z udziałem właścicielskim miasta. Pozostaje tam przyzwyczajenie iż „dzwonię, Pan zawsze przychodzi, a ja nic nie płacę”. Tam gdzie powstały Wspólnoty Mieszkaniowe dawne czasy minęły. Kolejny argument wielu właścicieli „przecież płacę na fundusz remontowy” również nie jest właściwym. Rozliczenie faktur za konserwacje, naprawy następuje zazwyczaj z funduszu eksploatacyjnego. Czy będzie do koszt stały (umowa na konserwacje), czy doraźny (awarie) pozostaje on gestii Wspólnoty Mieszkaniowej lub właściciela lokalu (opłata za naprawę w lokalu, zaliczka na fundusz eksploatacyjny z które pokrywane są prace konserwacyjne).
Istotą rzeczy przy identyfikacji awarii jest fakt, czy nastąpiła ona na tzw. części wspólnej (regulowanej ustawą o własności lokali), czy też w lokalu. Ma to istotne znaczenie ze względu na to, kto będzie ponosił koszty wspomnianej awarii. Do części wspólnej zaliczyć można m.in. klatki schodowe, strychy, piwnice, instalacja c.o., gazowa, wodno – kanalizacyjna. W przypadku instalacji do Wspólnoty należy to, co jest przed zaworem, licznikiem, w gestii właściciela – pozostała cześć za zaworem, licznikiem.
Dlatego ważnym jest w przypadku awarii „doraźnej” (bez stałej konserwacji), co i gdzie się stało? Jaka jest decyzja Zarządu Wspólnoty co do zlecenia prac naprawczych? Kto będzie ponosił koszty naprawy? Wspólnota? Właściciel lokalu? W zastosowaniu stałej konserwacji, właściciel lokalu, korzystając z dostępnych danych kontaktowych samodzielnie może zawiadomić konserwatora o potrzebie naprawy. Konserwator ustaliwszy problem awarii, powinien również zidentyfikować, kto poniesie koszty.
Przy awariach, ze względu na koszty mogą powstawać rozbieżności co do ponoszenia kosztów. Właściciel po przybyciu konserwatora może dokonywać prób „przerzucenia” kosztów na Wspólnotę Mieszkaniową. Dlatego istotna jest również komunikacji między zarządcą nieruchomości a konserwatorem (uczciwym konserwatorem). Właściciel bowiem, jeżeli nawet „przekona” konserwatora, aby potraktował awarię jako koszt Wspólnoty … i tak za nią zapłaci, w formie wnoszonej zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych.
Dobrym rozwiązaniem jest podjęcie przez właścicieli nieruchomości uchwały określającej granice nieruchomości wspólnej. Dzięki czemu problem z tym „kto za co ma płacić” w sposób skuteczny może zostać rozwiązany. Pozdrawiam.

Przekaz informacji, komunikacja we Wspólnocie Mieszkaniowej

Wspomniałem na łamach bloga jak istotnym elementem jest fakt świadomości międzyludzkiej w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej, możliwości szeregu działań na rzecz utrzymania wspólnej nieruchomości w stanie niepogorszonym. Poza typowymi formami komunikacji jak bezpośrednia wizyta właściciela w biurze zarządcy, dyżur administratorski na terenie nieruchomości, spotkania z mieszkańcami, zebrania, wzajemny kontakt telefoniczny, e-mail, mamy do czynienia z pośrednimi – co nie znaczy mniej ważnymi formami komunikacji.
Z praktyki, obserwuję dwa istotne aspekty. Pierwszy – to że w dobrej wierze powiesisz w gablocie na budynku informacje (dane kontaktowe do administracji, ogłoszenia o zebraniach, ostrzeżenia przed „wizytami” osób obcych np. próby kradzieży, wyłudzenia) – naprawdę nie oznacza to, że ludzie to czytają, Wielokrotnie Zarządy Wspólnot Mieszkaniowych proszą mnie, abym aktualnie istotne treści wywieszał … na drzwiach wejściowych do budynku od wewnątrz, gdzie nie sposób przynajmniej „zahaczyć” wzrokiem. Ludzie mijają te tablice, niekoniecznie interesując się życiem Wspólnoty, każdy przede wszystkim żyje własnym życiem. Potem zawsze rozbrajającym tonem może stwierdzić „nie widziałem, nie czytałem, nie interesuje mnie to”. Jest ląd, są i wyspy.
Druga forma komunikacji, a właściwie „komunikacji” to … jej brak. W praktyce wygląda to tak. Właścicielka w rozmowie mówi że „słyszała od kogoś, ten kto jej powiedział”. Często mimo wyrażanej dezaprobaty dla danego problemu (np. śpiący bezdomni na klatce schodowej, burdy, nocne imprezy) ludzie nie ujawniają swojej tożsamości. Często są to osoby starsze, boją się o swój los codzienny, „rewanż”. Trudno im się dziwić. Są jednak sytuacje, gdzieś wyraz problemu funkcjonuje w krytycznym głosie mieszkańców. Do biura administracji … nikt jednak niczego nie zgłosi, nie napisze. Lepiej pozostać w cieniu.
Powróćmy do form komunikacji pośredniej. Często szybciej i skuteczniej można powiadomić właścicieli o zebraniu drogą e-mailową, niż pocztą zwykłą. Świat się zmienia, biegnie do przodu. W załączniku komplet dokumentacji na zebranie i mimo odległości – mamy komunikację. Z tradycyjnych form „skrzynek pocztowych” a propos skrzynek – to skrzynki „Zarząd Wspólnoty” na klatce schodowej. Właściciele mogą tam przekazywać pisma, korespondencję. Często dostęp do skrzynki ma zarządca/administrator, udostępniając pocztę Zarządowi.
Strona internetowa Wspólnoty Mieszkaniowej, forum. W dobie dostępu do internetu poprzez komputer, komórkę świat Wspólnoty możemy mieć „na talerzu”. Odpowiednio zaprojektowana i użytkowana strona internetowa, to przystępny przekaz dotyczący kontaktu, dokumentów Wspólnoty, decyzji, problemów jednym słowem wydarzeń z życia Wspólnoty. Zarząd Wspólnoty i zarządca mają narzędzie komunikacji wobec mieszkańców, outsourcingu (np. firmy utrzymania czystości, ochrona, konserwatorzy), konkursów ofert na wykonanie danych prac na rzecz Wspólnoty. Właściciele nieruchomości poza bieżącą informacją mają możliwość wymiany poglądów (forum). Oczywiście forum może – w zależności od czynnika ludzkiego – stać się ogniskiem zapalnym. Zamiast konstruktywnej wymiany poglądów, wyraz osobistych uraz do „sąsiadki spod 12, niech wszyscy wiedzą że ma psa, co głośno szczeka”. Fajne forum to możliwość wypowiedzi na temat tego jak nam się mieszka, co chcemy i możemy w ramach działań Wspólnoty zrealizować. Świat otwarty jest na pomysły. Warto je realizować – pod warunkiem że tego naprawdę chcemy.
Czekam tylko na zebrania roczne w formie telekonferencji, szerszy zakres użytkowania komunikatorów (zapewne w częstym użyciu między mieszkańcami). Ważne jest aby poprzez komunikację – wzajemny przekaz informacji był przejrzysty, skuteczny dla wszystkich (Zarząd, zarządca, administrator, właściciele nieruchomości) – z pożytkiem dla mieszkańców, miejsca zamieszkania. Pozdrawiam.

„Jestem ze Wspólnoty”. Pomysł na kradzież, wyłudzenie.

Nieruchomość. Wszyscy się znają. Jeżeli nie w zasięgu całej Wspólnoty Mieszkaniowej to przynajmniej z klatki schodowej. Ważne, bo na terenie, na klatce mogą pojawić się …. obcy. Ograniczenie dostępu poprzez domofon czasami burzy … kultura osób starszych. Nie żebym obrażał. Kwestia dobrego wychowania. „Proszę bardzo, proszę wejść”. Pierwsze trudności obcy ma za sobą. Ma okazję zrobić pierwsze rozeznanie, chociażby pod względem ilości lokali. Po wejściu do mieszkania. Przedstawia się „Jestem ze Wspólnoty”. Pomysłów na uzasadnienie tego typu wizyty jest multum. Wymiana drzwi, wodomierzy, czujników gazowych. Szeroka dostępność terminów. Warunek – zaliczka, zwykle na poziomie kilkuset złotych. Płatna przez mieszkańców od razu. Reszta przy następnej roboczej już wizycie. A kiedy praca? Nigdy. Obcy rozpływa się, zaliczka razem z nim. Bazowanie na niewielkich kwotach budzi zaufanie (to już drugi raz, pierwszy zgłupieliśmy wpuszczając tego kogoś do mieszkania). Dla nas teoretycznie niewielka strata. Dla człowieka który w ten sposób ma przejść przez kilkanaście – kilkadziesiąt lokali w ciągu takiej eskapady – majątek. Miesięczna pensja w jeden dzień. Płatnikiem – głupota.
Obcy bazuje na zaufaniu, na rzeczach prostych, bez wchodzenia w specjalistyczne sformułowania, które mogłyby go pogrążyć jako laika. Nawet i w tym przypadku wyjdzie obronną ręką – on tylko przyjmuje zamówienia, fachowiec przyjdzie do konkretnej pracy. Poza zaliczką, możliwa penetracja mieszkania, nawet jednego pokoju. Co leży – moje. Przy osobach starszych z większym ograniczeniem ruchu, stanem zdrowia – większe możliwości.
Przeglądy (budowlany, elektryczny, gazowy, kominowy, wentylacji) powinny być poprzedzone ogłoszeniami na budynkach z nazwą wykonawcy, terminem, godzinami, pieczątkami wykonawcy i administracji, podpisami. Zlecenie drobne również idą torem komunikacji – mieszkaniec – administracja – np. ślusarz – mieszkaniec. Wszyscy wiemy w kręgu stron zainteresowanych kto, gdzie i w jakim celu przyjdzie.
Obcy powinien się wylegitymować, również dokumentem potwierdzającym współpracę na rzecz Wspólnoty za pośrednictwem administracji. No dobra. Przyjmijmy że jest jakiś bardziej łebski – ma jaki kwitek. W dobie WORD i drukarki to nie problem wpisać adres i co tylko chcemy, by wzbudzić zaufanie. Tylko że człowiek nie będzie miał dwóch rzeczy – pieczątki na kwitku: Wspólnoty i administracji. Po tym go poznacie.
Warto upewnić się, czy o proponowanych przez obcego usługach wie Zarząd Wspólnoty, administracja. Telefon i człowiek szybko zbiega po schodach. Jeżeli zobaczy naszą reakcję weryfikującą cel jego wizyty – będzie się płoszył. Im więcej pytań, próśb o okazanie np. identyfikatora, dowodu, tym gorzej. Nikt nie lubi być sprawdzanym, tym bardziej jeżeli chce ukryć prawdę.
Niektórzy idą na żywioł. Niedawno dostałem telefon o dwóch wymalowanych Paniach, które weszły do mieszkania pod pozorem …. wymiany wodomierzy. No tak, słusznie. Na początek trzeba zobaczyć, gdzie są te stare wodomierze. Penetracja jak znalazł. Inny przypadek to człowiek, który poszedł z marszu na dach. To już postać z grupy „złomiarze” – rynny, rury spustowe. Wszystko co da się sprzedać na złomie. Tego ostatniego złapali. Wyszedł z fantami, jak ktoś mu w przytomności zaczął na klatce schodowej robić zdjęcia. Policja i koniec.
Warto uważać. Żarówka kontrolna już z poziomu domofonu. Kultura to jedno, musimy jednak ograniczyć swoje zaufanie … jeżeli chcemy przeżyć. Oczywiście może to być tylko wizyta dla fantów. Nigdy nie wiesz jak daleko posunie się złodziej w okazji. W razie wątpliwości naprawdę warto skontaktować się z Zarządem Wspólnoty, administracją. Oni – „fałszywi ze Wspólnoty”, bazują na psychologii. Nie dajmy się nabrać. Pozdrawiam.

Konserwacja nieruchomości. Współpraca na stałe czy w miarę potrzeb?

Konserwatorzy. Ogólnobudowlani, sanitarni (hydraulika), elektryczni, od domofonu, ślusarz. Od czasu do czasu coś nam się na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej psuje. Żarówkę może wkręcić dozorca, ale gdy „pójdzie” coś na instalacji. Jest problem. Zarząd jako reprezentant Wspólnoty powinien zastanowić się nad formą współpracy z konserwatorami. Zasadniczo funkcjonują dwie formy wspołpracy:

Współpraca stała w oparciu o umowę z możliwością zapewnienia przez konserwatora stałej gotowości. Jest to korzystne, jeżeli np. mamy awarię na danej instalacji w nocy. Wtedy niekoniecznie łatwo jest kogoś znaleźć z tzw. „łapanki”. Koszty ze stałej umowy.
Współpraca na „zlecenie”. Jest problem, kontaktujemy się z konserwatorem. Pamiętajmy jednak, iż konserwator nie związany umową nie ma obowiązku interwencji. Będzie miał wolę nam pomóc – przyjedzie. Koszty liczone od dane zlecenia.

Istnieje pogląd, iż stała współpraca pociąga za sobą koszty dla Wspólnoty niezależnie od częstotliwości interwencji na nieruchomości. Coś za coś. Płacimy nawet jak nie ma awarii, mamy jednak święty spokój – jeżeli odpukać, coś się zdarzy. Jak wspomniałem szukanie chętnego na przyjazd na awarię to loteria. Nawet na znajomy „dorywczy” mimo chęci, może nie mieć czasu.
Z tego też względu wiele Wspólnot Mieszkaniowych idzie na ryzyko. Nie zawierają, bądź rozwiązują już zawarte umowy z konserwatorami. Bo taniej. Oczywiście, wtedy rozliczamy konkretnie z przyjazdu w razie problemu. Stały konserwator ma tą przewagę iż … zna nieruchomość. Szybciej zidentyfikuje problem. Co więcej umowa stała jest polem manewru względem egzekwowania gotowości (w tym ew. kary umowne). Stały konserwator może (za wiedzą i zgodą Wspólnoty) składać oferty na współpracę wynikającą z planu remontowego – jeżeli wykracza to poza obowiązki wynikającego z umowy na konserwację.
Warto też zwrócić uwagę na czynnik ludzki. Stałego konserwatora ludzie będą kojarzyć. Zawsze będzie mógł też pomóc w lokalu. Jeżeli na nieruchomości zaczną pojawiać się kolejni „dorywczy” konserwatorzy, w porządku, problemu nie będzie. Trzeba jednak uważać na „konserwatorów”, którzy „odczytują” np. wodomierze, a tak naprawdę ich zamiarem jest zawłaszczenie rzeczy właściciela lokalu.
Nie forsuję żadnego z omawianych wariantów. To wola i decyzja Wspólnoty która wiąże się z opisywanymi warunkami, konsekwencjami, kosztem alternatywnym (pieniądze ze stałej gotowości moglibyśmy przeznaczyć na coś innego, wolimy mieć spokój). Może warto prześledzić statystykę awarii, zobaczyć które elementy są bardziej narażone na awarię, które mniej, gdzie mamy pole manewru we współpracy.
Mieszkańcy często nie wiedzą na jakiej zasadzie Wspólnota współpracuje z konserwatorami. To powinno być znane. Nie tylko przez umowy i inne dokumenty Wspólnoty związane z awariami (druki zleceń, faktury). Główną „pomocą” dla mieszkańców w przypadku awarii jest … tablica informacyjna, strona internetowa Wspólnoty. Tam powinny być dostępne dane kontaktowe do konserwatorów. Kto w dzień, kto ewentualnie w nocy, z podziałem na branże. Wtedy jest łatwiej i bezpieczniej. Pozdrawiam.

Podejmowanie uchwał a świadomość głosowania

Uchwały. Wyznacznik kierunku działań Wspólnoty. Mogą dotyczyć bardzo szerokiego spektrum zjawisk. Ważne, że to właściciele mają prawo głosu w decyzjach o funkcjonowaniu Wspólnoty. Standardowo podejmowanie uchwał odbywa się na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej. Zaznaczam, nie musi się to ograniczać to zebrania rocznego. Tak, to jest najważniejsze (podejmowany jest pakiet standardowych uchwał t.j. sprawozdanie finansowe, absolutorium dla Zarządu, zaliczka na eksploatację i plan gospodarczy, zaliczka na fundusz remontowy, plan remontowy), ponadto jednak zebrania właścicieli mogą być zwoływane w miarę potrzeb.
Na zebraniu zazwyczaj właściciele głosują udziałami. Często jednak mało kto korzysta z przepisów ustawy wskazującej na możliwość zmiany trybu głosowania z udziałów na zasadę „1 właściciel – 1 głos”. Zgodnie art. 23 ustawy o własności lokali 2a, cyt. „Jeżeli suma udziałów nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunkispełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/15 udziałów w nieruchomości wspólnej. Warto o tym pamiętać w kontekście trudności z podejmowaniem uchwał.
Na zebraniu głosujemy bezpośrednio nad daną uchwałą składając podpis w rubryce „za”, „przeciw”, „wstrzymał się”. Możemy również udzielić pisemnego pełnomocnictwa innej osobie.
W wyniku braku uzyskania większości na zebraniu lub gdy projekt uchwały jest przedstawiany mieszkańcom w trybie poza zebraniowym – stosuje się ustawową zasadę indywidualnego zbierania głosów. W pierwszy przypadku jest to tzw. tryb mieszany (głosowanie na zebraniu i w trybie indywidualnego zbierania podpisów). W drugim projekt uchwały „idzie” od początku do podjęcia uchwały głosami zbieranymi indywidualnie.
Niezależnie od tego, czy uchwała podejmowana ma być na zebraniu czy w indywidualnie, właściciele powinni z wyprzedzeniem mieć możliwość zapoznania się z treścią projektu uchwały. Stanie na klatce o 8.00 z uchwałą w ręku z nadzieją, iż właściciel podpisze – mając świadomość co podpisuje mija się celem. Dajmy ludziom czas na zebranie myśli nad tym co po polsku, jednak względem wiedzy mieć nie muszą. Ludzie szanują swój podpis, co więcej uznają iż złożenie go na jakimkolwiek dokumencie wiąże się z odpowiedzialnością – także dla nich samych (co mam podpisać? co będzie jak podpiszę?). Dlatego też, na tej wspomnianej klatce schodowej gdy na „chybcika” przychodzi głosować (pamiętajmy – oddanie głosu to uprawnienie a nie obowiązek, możemy podziękować, i zamknąć drzwi, nie miejmy wtedy jednak pretensji, że nikt nas nie informuje o „życiu” Wspólnoty). Zdrowo rozsądkowi poproszą o tekst kopii projektu uchwały celem zapoznania się z jego treścią i późniejszą możliwość głosowania. Przestraszeni wiekopomną chwilą (mam coś zrobić, podpisać) zastosują przynajmniej 3 warianty postępowania:

Bierny „gdzie mam podpisać”? Tacy chcą mieć święty spokój, zazwyczaj są „za” nie można jednak wskazywać pola za – okłamujemy ich, siebie i sens trybu głosowania – „byleby by tylko oddali głosy”.
Bierny sugerowany – „a jak inni głosują”. Tu głos podyktowany jest większością kierunku decyzyjnego dotychczas oddanych głosu. Ponownie jak w punkcie 1 – nie myślimy, ponadto pozwalamy by inni myśleli za nas. Jako argument – mamy usprawiedliwienie – „głosowałam/-em tak jak inni.
Świadome głosowanie – oddaję głos tak, jak nakazuje mi to moje sumienie.

Poza świadomością zupełną, jest jeszcze nieświadomość. Mam przykład z ostatniego głosowania, gdzie otwierają się drzwi. W drzwiach staje uśmiechnięta starsza pani, przy niej jak się okazuje opiekun. Pani ma problem ze słuchem. Trzeba mówić głośno. Tłumaczę pani cel swojej wizyty, omawiam uchwałę. Pani dalej stoi i się uśmiecha. Pan nie może za nią oddać głosu – nie jest pełnomocnikiem. Przekazuję informację opiekunowi o możliwości ustanowienia pełnomocnika przez Panią. Jednak świadomość ze względu na wiek i stan zdrowia jest niestety ograniczona.

Piszę o tym wszystkim powyżej dlatego, iż często nasza wiedza dotycząca tego, c dzieje się na Wspólnocie jest niewielka. Może to wynikać z faktu, iż po prostu się tym nie interesujemy. Jednak warto (patrz np. wysokość zaliczek jakie mamy wpłacać, numery kont bankowych). Jak wspomniałem trudno jednak wtedy zarzucać innym np. Zarządowi, sąsiadom iż „coś jest robione za moimi plecami”. Nic nie jest robione. Każdy właściciel ma prawo wglądu do dokumentów Wspólnoty. Pod warunkiem, że wykazuje do tego chęci.

Druga sprawa to wiek. Osoby starsze mogą podstawowych rzeczy nie rozumieć, co dopiero uchwały o planie gospodarczym. A co to jest ten plan gospodarczy? To wymaga dużej cierpliwości. Można, powtarzam można wytłumaczyć, jeżeli całokształt sprawy przedstawimy w sposób prosty, zrozumiały. Dla każdego. Tak, by każdy wiedział, miał świadomość o znaczeniu swojego głosu. To możliwość, decyzja, zgodnie z własnym sumieniem. Miłych głosowań. Pozdrawiam.

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.

Drzewo czyli administracyjna sztuka wycinki

Drzewo. Jakie jest każdy widzi. Te, które na wspólnotowym podwórku opisuję miało gałęzie wchodzące w okna właścicielki mieszkania (w ramach obsługiwanej przeze mnie Wspólnoty). Szkoda w postaci robactwa, ptaków. Ingerencja oknem. Pierwsze schody. To, że masz oferenta z opinią na wycięcie, obmiarem, nie oznacza że możesz je wyciąć. Oczywiście. Zawsze można. Na straży stoi jednak … ochrona konserwatora zieleni. Chyba jednak na dystans. Nie pamiętam bowiem kiedy konserwator monitorował stan tego drzewa. Może za dużo wymagam? A zatem konieczny formularz wniosku, załączniki, oczekiwanie na decyzję.
Kolejny stopień wtajemniczenia. Drzewo rośnie, jego gałęzie przeszkadzają Twoim mieszkańcom. A na czym rośnie? Na gruncie będącym czyjąś własnością. Okazuje się iż drzewko ma „właściciela” w postaci sąsiedniej Wspólnoty. Nie mogę zatem występować w imieniu „swojej” Wspólnoty do urzędu. Może zrobić to sąsiednia Wspólnota, bądź wykonawca przyszłego wycięcia na podstawie udzielonego przez sąsiednią Wspólnotę pełnomocnictwa. Ponownie zatem pełnomocnictwo, wniosek, załączniki.
Emocje sięgają zenitu. Cierpliwość niektórych właścicieli kończy się na straszeniu mnie telewizją. Wiadomo magia presji mediów. Dlaczego tak długo? Dopiero jak poszli do konserwatora i odbili się od drzwi. Zrozumieli. Wspólnota nie jest stroną postępowania. Owszem drzewo sadzili mieszkańcy z „mojej” Wspólnoty. Dzisiaj jest ono posadzone na terenie … sąsiadów. Anomalia własnościowe. Co do urzędu (konserwator), nawet jak robi coś wolno, jest urzędem. Jesteś tylko petentem.
To że wolno, dlaczego tak wolno? Według kpa na odpowiedź sąsiedzi powinni czekać nie później niż w ciągu miesiąca. W sprawach skomplikowanych nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od wszczęcia postępowania.
Minął miesiąca. W międzyczasie zostałem administratorem sąsiedniej Wspólnoty. Komfort „administracyjny” – mieć drzewo które przeszkadza, teren na którym posadzone i być pełnomocnikiem wnioskodawcy w postępowaniu.
Pisząc skargę – zażalenie na działania, wróć – na przewlekłe prowadzenie postępowania urzędu, zdałem sobie sprawę …. iż mogę sobie pisać. Urząd po upływie miesiąca powinien powiadomić o przyczynach zwłoki i podać nowy termin. Nie zrobił tego. Po miesiącu można złożyć zażalenie do jednostki nadrzędnej (co też uczyniłem). Jednostka nadrzędna również będzie potrzebowała czasu – zapewne długiego – na wyjaśnienie – dlaczego tak długo – jednostka niższego rzędu przedłuża postępowanie z wykroczeniem poza terminy administracyjne? Bez zbędnej pisaniny wiem dlaczego. Czynnik ludzko – kadrowy. Ile człowiek jest w stanie „obrobić” spraw dziennie? Ma stare, zaległe, nowe przychodzą. I co, przyznać się publicznie w piśmie do wnioskodawcy – sorry, nie mamy ludzi do pracy. Jest nas tylko kilkoro pracowników na całe miasto? To byłoby zbyt bolesne dla urzędu. To że lekceważy się w ten sposób petenta – mimo że stara się on postępować zgodnie z procedurami – inna sprawa. Jak wspomniałem – jak ty się wyłożysz – Twój problem. Jak urząd się wyłoży – milczenie.
Zażalenie uzbrojone w argumenty, podstawy prawne – znane przecież urzędnikom – poszło gdzie powinno. Podziałało. Wizja konserwatora. Czekanie na wydanie i podpis decyzji przez decydentów. Jest. Gałęzie – które szybciej mogłyby zostać wycięte (samowolnie, lecz pod groźbą niechybnej kary administracyjnej), wraz z całym drzewem (jako niezdatnym do pielęgnacji) zostały usunięte po ok. 3 miesiącach.
Nikt – mam na myśli konserwatora – nie przeprowadzał wizji wcześniej. Cyklicznie. To że nikt nie nim interesował pod kątem „opieki konserwatorskiej” nie oznacza, że można je od tak sobie usunąć. Urząd pamięta – gdy zauważy, na wniosek o kontroli, trzeci wariant – opisywany – gdy chcesz coś załatwić … dla ludzi. Jak to powiedział aktor w pewnej polskiej komedii „ostatecznie mogliby pomyśleć, że jesteśmy tu dla nich”. Urząd dla petenta rzecz jasna.
Nie ma drzewa. Nie ma sprawy. Warto pamiętać o drukach. Wszystkich drukach. Statusie własności, pełnomocnictwie itd. Braki to odrzucenie sprawy bez rozpatrzenia. Kolejny długi czas. Mi nikt jednak nie odpisał, dlaczego tak długo? Sprawa rozpatrzona nie wymaga tłumaczeń. Roszczenie zostało zaspokojone. Uchylanie własnych drzwi „od kuchni” nie należy do dobrego tonu. Gdyby ktoś pytał – drzewa nie ma. Zgodnie z prawem. Pozdrawiam.
Marcin Bartłomiej Olszewski

Wspólnota Mieszkaniowa. Państwo właścicieli nieruchomości.

Od 1997 r. jestem na mapie rynku. Z początku teoretycznie (lata nauki), od 2000 r. już w realu. Dzisiaj, z perspektywy doświadczenia zarządcy nieruchomości książki z wiedzą … zostawiam na półce. Do ludzi, mieszkańców których ktoś kiedyś ubrał (poprzez własność mieszkania) w garnitur pod nazwą Wspólnota Mieszkaniowa warto mówić językiem prostym. Często spotykam się z ludźmi starszymi. Nie tylko mów zrozumiale, mów przede wszystkim głośno. Jeżeli chcesz pomóc. Jeżeli chcesz być zrozumianym.
Wspólnota Mieszkaniowa. Ogół właścicieli, nierzadko z udziałem komunalnym w spadku. Statut. Zarząd Wspólnoty będący naszym reprezentantem tu i na zewnątrz. Taki rząd wybrany przez właścicieli, który dzieli czas pomiędzy życiem prywatnym, pracą a wspomnianą działalnością, zazwyczaj społecznie.
Mamy budżet. Potrzeby doraźne (eksploatacja) i terminowe (plan gospodarczy, plan remontowy). Ktoś zapyta, ale po co mi to? Mam mieszkanie, płacę czynsz, rano do pracy, potem dom. Mam się interesować życiem Wspólnoty?
Danie ludziom możliwości stworzenia/rejestracji tworu o nazwie Wspólnota nie oznacza iż ludzie będą rozumieli na czym polega sens istnienia tego typu tworu. Druga sprawa – czy będą chcieli – przynajmniej w minimalnym stopniu w tym uczestniczyć?
Wspólnota to taka mniejsza Polska. Państwo. Czy ktoś z nas codziennie śledzi poczynania Ministerstwa Finansów w zakresie realizacji budżetu? Nie. Czy ktoś z nas myśli nad wariantami planu remontowego, dopóki mu dach nie zacznie przeciekać? Nie. Dopóki nic się nie dzieje ze szkodą dla nas, brak aktywności mamy za sobą. Chyba że, ktoś faktycznie przytomnie zauważy, iż to leci na konto eksploatacji … to jego pieniądze. Nie chciałbyś wiedzieć i decydować na co mają być przeznaczone? Lepiej niż w państwie.
Tak. To pieniądze wpłacane na konta Wspólnoty. FE i FR (fundusz eksploatacyjny i fundusz remontowy). Właściciel ma głos wyrażony w formie udziału. Może decydować. Może wyjść poza obszar czterech ścian i poddać pod rozwagę kwestie – jak ma wyglądać klatka schodowa? Czy montujemy windę? (potem przy sprzedaży mieszkania jak znalazł – patrz wartość rynkowa nieruchomości). To ludzie od których można wymagać od naszych reprezentantów – Zarząd, również w ramach odpłatnej współpracy – zarządca/administrator nieruchomości.
Można dać sobie spokój czekając cały rok do zebrania rocznego, by nadawać na ludzi z Zarządu, sąsiadów i błysnąć intelektem. To z pewnością zdarzą się w każdym państwie. To także niczego nie wniesie.
Wspólnota to wspólne. Nasze. Warto o tym pamiętać jeżeli nie żyjemy na wyspie. Możemy działać jako zwykły właściciel. Możemy się włączyć w formę współpracy – jako wybrany członek Zarządu. Warto wiedzieć, jak chcemy kształtować naszą Wspólnotę. Na co chcemy wydawać nasze pieniądze. Gdzie możemy szukać źródeł współfinansowania (np. dotacje w przypadku zabytków). Co zamierzamy realizować w ramach polityki remontowej, obsługi Wspólnoty przez otoczenie zewnętrzne (współpracownicy, konserwatorzy).
Możemy nie nadążać za rzeczywistością w dużym Państwie. W naszym, własnym zawsze może nam pomóc zarządca. Świadomość możliwości korzystania z własności wykraczającej poza obszar czterech ścian mieszkania. To brzmi w porządku. Pozdrawiam.
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.