MarcinO2021 – Strona 44 – Marcin Olszewski

Śmieciowe rewolucje

Lubię gotować. Gastronomia w lokalu to także marka, która nie dotyczy tylko i wyłącznie lokalu, obsługi klientów, ale także relacji restauracji z otoczeniem rynkowym. W poniższym poście „wchodzę” na obszar wspólnie użytkowany (przez Wspólnotę Mieszkaniową) z restauracją. Nikt mnie nie zaprasza, jestem zarządcą nieruchomości. Ale również, podobnie jak w niektórych znanych programach kulinarnych chodzę wkurzony i „rzucam talerzami”.
Obszar reprezentacyjny Warszawy, licznie odwiedzany przez turystów. Teren dzierżawiony od miasta przez Wspólnotę Mieszkaniową, restauracje. Na terenie stoją pojemniki na odpady. Nie tak dawno, po raz kolejny zwróciliśmy uwagę pracownikom jednej placówek gastronomicznych na omawianym obszarze, by pakując worki z resztkami jedzenia, zawiązywali je. Celem zabezpieczenia mieszkańców przez nie tylko niemiłym widokiem, ale także skutkom, jakie mogą mieć miejsce – robactwo, szczury, zagrożenie sanitarno – epidemiologiczne. Wobec odmowy ze strony pracowników co do współpracy, na prośbę Zarządu Wspólnoty zawiadomiłem Stację Sanitarno-Epidemiologiczną.
Na wizji lokalnej panie z SANEPIDU … przez zapoznaniem się ze stanem rzeczy, zasugerowały, aby sprawę przekazać do … telewizji. Pomysłowe Dobromirki. Gdybym potrzebował telewizji (a nie rozwiązania problemu na korzyść mieszkańców), nie wzywałbym SANEPIDU by mi o tym powiedział. „Czyńcie zatem swoją powinność”. Panie zbadały odległość pojemników od budynku, zapytały (będąc uprzednio na kontroli w restauracji) „skąd wiecie że to z tej restauracji, przecież oni mają tu daleko?” Wyjaśniłem, iż po pierwsze – restauracja dzierżawi tu teren, po drugie pracownicy (będąc na podwórku z worami resztek jedzenia) sami przedstawili się Zarządowi. Jako, że lokal restauracji należy do miasta, pytania czy pisaliśmy do nich. Potwierdziłem, ale przedstawiciele właściciela lokalu – gmina m.st. Warszawa zawsze powtarzali „porozmawiamy z nimi”. My jako Zarząd, zarządca nieruchomości, jak i mieszkańcy nie odczuwaliśmy pozytywnych skutków tych rozmów.
Sprawa zaczyna zmieniać scenariusz (nie nawiązujący w żaden sposób do skargi na wysypujące się resztki jedzenia, z niezawiązywanych worków). SANEPID ma zastrzeżenia co do odległości lokalizacji pojemników od budynków. A to że”Wspólnota Mieszkaniowa” jest sama sobie winna bo „mieszkańców miasto winno zmusić do wysiedlenia, w końcu to jest miejsce dla restauracji, a nie dla ludzi (!). Na stwierdzenie „proszę pani, ale to są lokale własnościowe”, jedna z pań wizjonerek dalej stwierdziła „do czego to podobne, że Wspólnoty piszą skargi, żeby miasto żyło tylko do 22.00!”. Spuśćmy kurtynę na wywodami urzędnika. Zaznaczam w trakcie wykonywania czynności służbowych.
Protokół z kontroli leży na biurku. Jesteśmy w SANEPIDZIE. Mam podpisać. Czytam. „Pojemniki nie są ustawione właściwie, Wspólnota nie przestrzega obowiązujących umów”, ponadto błędy natury formalnej (błędny zapis nazwy Wspólnoty Mieszkaniowej, wskazanie adresu Administracji Domów Komunalnych … jako właściwego dla siedziby firmy zarządzającej budynkiem). Odmawiam podpisu protokołu w proponowanej przez urząd treści (jako niezgodnego ze stanem faktycznym). Wezwana zostaje przełożona pracownika przeprowadzającego kontrolę. Kierownik z SANEPIDU ma zastrzeżenia co sporządzonego przez swoją podwładną protokołu.

„Nie może Pani pisać o odległości przepisowej pojemników od budynku, bo taka nigdzie na Starym Mieście (ze względu na charakter zabudowy) nie jest zachowana, to dotyczy nowych budynków” (1-0 dla mnie w „meczu” z SANEPIDEM).
„Sprawa nie dotyczy skarg mieszkańców na zbyt blisko posadowione pojemniki – bo te zawsze można jeszcze bardziej odsunąć, sprawa dotyczy skargi na restaurację” (2-0 dla mnie).
„Wspólnota nie ma żadnych umów z restaurację, tylko dzierżawią teren od miasta na podstawi odrębnych umów, proszę to poprawić” (3-0 dla mnie).
„Proszę przepisać jeszcze raz ten kilku stronicowy protokół, z poprawkami formalnymi” (co zrobić, 4-0 dla mnie).
„Nie jest prawdą, że wszystkie pojemniki nie mają klap – tylko jeden nie ma. Napiszemy pouczenie do MPO.” (koniec meczu).

Na koniec rozwalił mnie tekst pani prowadzącej sprawę „Acha, to skarga była przeciwko restauracji?”. Nieważne, kto ma rację, ważne, kto ma restaurację :).
Efektem działań jako zarządcy nieruchomości – pouczenia dla miasta st. Warszawy jako właściciela terenu, pouczenia dla restauracji i dla MPO jako dostawcy pojemników. Intencją moich działań było, jest i będzie dobro mieszkańców, przestrzeganie zasad współżycia społecznego (na wspólnie dzierżawionym od miasta terenie). Niech ludzie odwiedzający nas blisko Zamku Królewskiego odbierają obszar pozytywnie, nie podstawie brudu, smrodu i braku zachowania estetyki. Serdecznie pozdrawiam :).

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.

Ryzyka w kupnie/sprzedaży części wspólnej nieruchomości

Przy kupnie/sprzedaży części wspólnych (m.in. strychy) na etapie analizy ofert obserwuję zamiar oferentów, co do zabezpieczeń ryzyk warunkujących powodzenie inwestycji. Chodzi o możliwości adaptacji, m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, pozwolenia konserwatorskiego np. na okna połaciowe, na lukarny, uzyskania decyzji o samodzielności lokalu (oczekiwania inwestora a decyzje administracyjne, czas ich pozyskania). Oferenci dokonują zapisów np. „W przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę, w przeciągu dwóch miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, oferent ma prawo odstąpienia od umowy. Prosty przekaz – „co mogę z tą powierzchnią zrobić”? W jaki sposób mogę ją wykorzystać pod kątem użytkowania?

Oferenci oczekują również od Wspólnoty Mieszkaniowej podniesienia standardu budynku np. doposażenia budynku w windę (czynnik egzystencjalny, wartość dodana dla kształtowania przyszłej wyceny metra kwadratowego p.u. – w przypadku deweloperów, osób planując inwestycję adaptacyjną z przeznaczeniem na wynajem). Tu także praktyką oferentów są preferowane odstępstwa od umowy – np. z braku podjęcia działań przez Wspólnotę, zgody ze strony konserwatora zabytków.

Istotne są też kwestie ograniczenia ryzyk natury finansowej. Cena wywoławcza za oferowaną powierzchnię to jeden ze składników. Ponadto pozostałe koszty jakie potencjalny inwestor (poza kosztami typowymi dla procesu budowlanego) będzie ponosił w dalszym okresie (m.in. opłata z tytułu użytkowania wieczystego, czynsz, opłaty za media).

Określenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego na etapie oferowania powierzchni jest niemożliwe (procedura operatu szacunkowego, wycena gruntu, obliczenie opłaty za grunt z tytułu użytkowania wieczystego następują w dalszej fazie – już po zawarciu umowy przedwstępnej). W przypadku opłaty za czynsz i media należy mieć na uwadze fakt dwóch powierzchni – przed adaptacją i użytkowej po adaptacji. Opłaty naliczane są od powstałej w wyniku adaptacji powierzchni użytkowej.

Częstą praktyką oferentów jest obniżenie ryzyk w poszczególnych fazach procesu nabywania nieruchomości. Próby przerzucania na Wspólnotę Mieszkaniową kosztów notarialnych, wliczania do proponowanej Wspólnocie ceny, pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ponadto potencjalne obciążenie kosztami opracowania projektu budowlanego. Bardzo ważne jest precyzyjne ustalenie odpowiedzialności stron za poszczególne koszty i wprowadzanie w tym względzie odpowiednich zapisów do uchwał w formie aktu notarialnego, umowy przedwstępnej i późniejsze ich egzekwowanie.

Wobec omawianych zabezpieczeń Wspólnota Mieszkaniowa może stosować różnorodne działania. Oferowanie stanu faktycznego powierzchni. Bez gwarancji dla oferenta, co do możliwości uzyskania decyzji administracyjnych (przerzucenie ścieżki administracyjnej i ryzyka z tym związanego na oferenta). Pełny przekaz informacji o możliwych ryzykach związanych np. z niemożliwością realizacji windy już na etapie prezentacji powierzchni. Wówczas oferent nie może przy negocjacjach powoływać się na brak informacji ze strony Wspólnoty. Istota tej informacji mogła warunkować zasadność składania oferty – na własną odpowiedzialność i ryzyko oferenta.

Drugim wariant to przygotowanie przez Wspólnotę pakietu możliwości, informacji kluczowych dla potencjalnych oferentów. Z przełożeniem na wzrost oczekiwań cenowych ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej. Może to dotyczyć będącej w dyspozycji Wspólnoty aktualnej decyzji konserwatora zabytków, ew. ważnego pozwolenia na budowę).

Wspólnota Mieszkaniowa nie weźmie na siebie odpowiedzialności co do pozyskania i treści decyzji administracyjnych oferując jedynie powierzchnię – na ryzyko i koszt oferenta. Dotyczy to również argumentacji Wspólnoty, względem zasadności poniesienia kosztów przez oferenta (m.in. kosztów notarialnych, opracowania projektu budowlanego, uzyskania decyzji administracyjnych, przeprowadzenia procesu adaptacji, wnioskowania o pozwolenie na użytkowanie, ostatecznego przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu, zmianę udziałów). Ryzyko dla Wspólnoty to np. brak realizacji płatności wynikających z warunków umowy przedwstępnej ze strony oferenta – co może skutkować możliwością odstąpienia.

Kupno/sprzedaż części wspólnej nieruchomości cechuje różnorodność potencjalnych ryzyk. Ich relacje co do kosztów, odpowiedzialności pozostają przedmiotem do negocjacji między stronami – Wspólnotą i oferentem. Udanych transakcji :).

Regulacje stanu prawnego i formalnego nieruchomości lokalowej we Wspólnocie Mieszkaniowej

Bardzo często zdarza się tak, iż podczas zebrań właścicieli, w ramach Wspólnot Mieszkaniowych zebrani nie mogą znaleźć się na listach obecności, listach do głosowania. Częstym przypadkiem jest fakt sprzedaży mieszkania, bez uregulowania formalności w biurze administracji (zarówno przez sprzedającego, jak i nabywcę). Zdarza się również fakt przygotowywania zaproszeń na zebranie do właścicieli, którzy zgodnie z zapisami w KW są właścicielami, a zgodnie ze stanem faktycznym nie żyją.
Na zebraniach właścicieli nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, obecni mogą mieć obiekcje względem zapisów na listach (obecności, głosowania) w postaci:
1. Braków personaliów na listach (mimo bycia faktycznym właścicielem – zgodnie z KW), gdzie argumentem przeważającym (wg. zgłaszających) jest konieczność ustalania zapisów – zgodnie z księgą wieczystą.
2. Żądania korekt na listach w stosunku do osób nie żyjących (mimo, iż zgodnie z KW są właścicielami nieruchomości).
3. Uwag w stosunku do zapisów na listach (np. zgłaszająca, to osoba niebędąca poprzednim właścicielem, nowym właścicielem jest członek rodziny nie będący na zebraniu).
W praktyce zawodowej, przed zebraniem właścicieli, badam aktualny stan własności w oparciu o księgę wieczystąi na tej podstawie sporządzam aktualne (na dany dzień) listy obecności, do głosowania. Kwestie uregulowania spraw związanych np. z transakcją kupna/sprzedaży nieruchomości, ze śmiercią właściciela odnoszą się do toczących się postępowań (transakcyjnych, spadkowych). Po ich zakończeniu, aktualny wpis do KW może zostać dokonany na wniosek nowego właściciela.
Zdarza się, iż ktoś jest obecny na zebraniu, dziwiąc się, iż nie ma go na liście, po czym „przypomina sobie”, iż nowym właścicielem nieruchomości jest np. syn, córka. To także wskazuje na konieczność poważnego traktowania statusu uprawnień faktycznych właścicieli na zebraniach. Listy obecności, do głosowania służą identyfikacji właścicieli i podejmowanych przez nich oświadczeń woli. A zatem nawet członek rodziny właściciela, będący na zebraniu (nie będący właścicielem) winien dysponować pełnomocnictwem od właściciela, umocowującym go do podejmowania określonych czynności (uczestnictwa w zebraniu, głosowaniu pod uchwałami, uprawnieniu do otrzymania np. kopii dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej na zebraniu).
Często jest tak, iż lokal mieszkalny jest sprzedany. O nowym nabywcy wiemy już od mieszkańców … że istnieje, o czym świadczy odgłos remontu i gruz wrzucany do altany śmietnikowej. Poprzedni właściciel winien rozliczyć się formalnie ze Wspólnotą Mieszkaniową, administracją ze wspólnych spraw (np. rozliczenie opłat, zmiany w ewidencji księgowej, zdanie do zasobu części wspólnej nieruchomości – piwnicy). Nowy właściciel również winien uregulować kwestie formalne w administracji, poprzez okazanie dowodów na własność lokalu (np. odpis z KW, umowa kupna/sprzedaży w formie aktu notarialnego), dokonanie, dokonanie zmian w systemie ewidencji księgowej, pozostawienie danych kontaktów itd. To ważne nie tylko ze względu na regulację świadczeń. To również kwestia aktywności właścicielskiej (celem możliwości powiadamiania o sprawach Wspólnoty Mieszkaniowej, zebraniach, przekazie dokumentów). W praktyce często sprawy w administracji „pozostawiane są na koniec” i staraniem zarządcy, administratora jest podejmowanie działań zmierzających do możliwego monitorowania tego typu spraw (dysponując wiedzą o zmianie właściciela, danymi kontaktowymi itd.).
Wspomniałem o przygotowaniu zebrań właścicieli i sytuacji, w której istnieje zamiar wysłania zaproszenia na zebranie, do właścicieli którzy nie żyją. Dotyczy to również np. osób starszych, będących właścicielami, lecz (ze względów prywatnych) przebywającymi poza domem. Wówczas (o ile to możliwe) dokonuję konfrontacji zapisów w KW z osobami wpisanymi do ewidencji systemu księgowego. Bardzo często wpisane tam personalia osoby wnoszącej opłaty (również osoby wskazanej jako pełnomocnika) pozwalają na ustalenie – komu z racji możliwego umocowania, można wysłać zaproszenie, na jakim etapie prowadzone jest dane postępowanie.

Winda dla wszystkich. Winda dla jednego?

Winda. Kto wdrapując się na czwarte, szóste piętro w budynku bez windy – nie marzy o windzie? :). Oczywiście, że każdy :). Jednak ten, kto projektował – nie myślał zapewne o tym, iż kiedyś … będą windy :). Podobnie jak ten kto tworzył rozporządzenie „w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Napisać można wiele …

Problem polega na tym, iż poza sferą ludzkich potrzeb nie tylko osób starszych, z dziećmi, mamy budynek, w którym realnie jest dusza – albo jej nie ma. Mamy również przepisy, które stanowią … „należy wyposażyć w dźwigi”. Bardzo dyplomatyczne podejście urzędnika do realiów.

W dzisiejszej praktycznej implikacji mamy do czynienia z budynkiem z 1923 r., trzy klatkowym. W Gminnej Ewidencji Zabytków m.st. Warszawy. Właściciele klatki reprezentacyjnej wnieśli pomysł „robimy windę”. W porządku. Przystępujemy do realizacji. Mając na uwadze potrzeby mieszkańców pozostałych klatek – składam wniosek o zalecenia konserwatorskie (do Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków) – dla wszystkich trzech.

W odpowiedzi, po wizji lokalnej z udziałem konserwatora zabytków klatka „A” zalecenia otrzymała z „automatu”. Jest przestrzeń – można realizować. Co do pozostałych – konserwator zanegował możliwość poprowadzenia wind po elewacji „ze względu na ingerencję w strukturę elewacji”.

W drodze wspólnotowych „konsultacji społecznych”. Mieszkańcy klatki na której ma być winda, w obliczu kosztów nie są skłonni dokładać się z prywatnej kiesy (także bez humoru wobec ew. wzrostu zaliczki na fundusz remontowy). W początkowej fazie rozmów dochodziło do sytuacji, gdzie rozpatrywano windę z kontrolowanym dostępem … dla fundatorów :). Obyło się bez tego. Znaczne wsparcie konta funduszu remontowego pozwoliło na pewne działania względem projektu, realizacji szybu. Montażu windy.

Koszt realizacji windy pokrywany był z funduszu remontowego. A zatem z całej puli właścicieli lokali. W trakcie zebrań sąsiedzi z bocznych klatek dosyć mocno argumentowali swoją postawę „wasza winda, wasz problem, my oczekujemy rekompensaty”. Zawsze tam, gdzie budynek ma więcej niż jedną klatkę schodową – powstają trzy „prowincje” i każda chce, aby jej problemy były zaspokajane. Należy wiedzieć, iż nie remontuje się dachu, obciążając kosztami tylko tych mieszkańców … których fragment dachy dotyczy :). Na tym polega istota Wspólnoty – wspólne mienie.

Powracając do naszych bocznych enklaw mieszkańcy uspokoili się, gdy w toku uchwałodawczym podjęto decyzję o staraniu się o windy także w bocznych klatkach, a w razie niemożliwości – zostaną zrealizowane remonty klatek.

Dochodzimy do realiów możliwości umiejscowienia windy. W klatce „C” istnieje możliwość usytuowania szybu i windy w pionie sanitarnym. Ale … to powierzchnia miejska, a zatem miasto mogłoby odstąpić tą powierzchnię na rzecz innej (w drodze zamiany). Ponadto miasto mogłoby rozważać opcję odsprzedaży. Pozostaje również kwestia mieszkańców … obecnie korzystających z pionu sanitarnego. „Wrzucenie im do i tak niewielkich mieszkań ubikacji (którą mają w czynszu najmu) poruszy normy możliwej powierzchniowej egzystencji (winda albo życie). Sprawa w toku. Aktualnie czekamy na … aktualne zalecenia konserwatorskie.

W przypadku drugiej z bocznych klatek, klatki „B” sprawa jest bardziej skomplikowana. Z uwagi na brak duszy w klatce, teoretycznie mieszkańcy mogli wyrazić zgodę na … odsprzedaż fragmentów mieszkań (prawie jak w lego – wszystko jest kwestią ustawienia klocków, tylko co ma powiedzieć jedna z właścicielek, która stwierdziła „nie chcę mieć windy zatrzymującej się przy prysznicu”. Na tej samej klatce również jest powierzchnia sanitariatu komunalnego (znane z PRL korytarze z kilkoma mieszkaniami i wspólnym sanitariatem). Przez analogię (patrz klatka „C”) należałoby przeprowadzać całą procedurę z miastem.

Kolejni „gracze” na naszym lokalnym rynku nieruchomości. Deweloperzy. Strychy do adaptacji stanowią łakomy kąsek dla inwestorów (Śródmieście, w otoczeniu parków). Ale … Oferenci tak konstruują oferty, aby założenie realizacji windy było wartością dodaną dla ich projektu. Ba, chcą mieć możliwość odstępstwa od umowy ze Wspólnoty – w przypadku braku możliwości realizacji windy. Nawet … widząc brak możliwości jej realizacji w drodze wizji lokalnej. Przed złożeniem oferty.

Jak widać na powyżej prezentowanym przeze mnie przykładzie, aby dojechać „windą do nieba”, mamy do czynienia z wieloma czynnikami, zależnymi. Przyjemnych jazd ku … jeździe windą :). Pozdrawiam, Marcin Olszewski.

Podziemia (2016)

„Niech Pan przyjdzie z miastem” czyli skrzynka pomysłów Wydziału Ksiąg Wieczystych

Witam. Od czasu do czasu w postach opisywać będę sytuację z otoczenia rynku nieruchomości, m.in. w odniesieniu do komunikacji z urzędami. Sprawy prowadzone w instytucjach mają istotny wpływ w aspekcie zarządzania nieruchomości. Poniżej praktyczna implikacja z Sądu Wieczystoksięgowego.
Wejście. Ha! Wejście nie jest takie proste. Łatwiej wyjść niż wejść. Teczka do „lustracji” elektronika na bramkę. Względy bezpieczeństwa. Jako zarządca nieruchomości czasami przybieram postać Klucznika z „Pana Tadeusza”, stąd „Państwo z tyłu nieco poczekają” :). Przy przejściu słyszę komplement od pracownika ochrony sądu „Panie, świecisz Pan nadal!” :). Nic dziwnego, w ten sam sposób w innym sądzie przypadkowo znaleziono w mojej teczce … nożyczki. Ale do rzeczy.
Do wniosku o dotację na remonty nieruchomości wymagany jest aktualny odpis z KW. Są odpowiednie druki, opłaty przelewem (z załączeniem potwierdzenia) lub bezpośrednio w kasie. Odpis z KW otrzymuje się od ręki. Tu nie ma problemu. Księgi wieczyste są jawne. To samo dotyczy wglądu do księgi wieczystej.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku wglądu do akt księgi wieczystej. Jakiś czas temu złożyłem wniosek o wpis do księgi wieczystej. Sąd zażądał uzupełnienia wniosku o oryginały (!) umowy o administrowanie ze Wspólnotą Mieszkaniową i uchwały o wyborze Zarządu. Okazuje się, iż z każdym kolejnym telefonem do Wydziału Ksiąg Wieczystych, pracownicy mieli inną interpretację postępowania :). Trwały konsultacje wewnątrz pracownicze (zaznaczam bez podstawy prawnej, sytuacja poza przepisowa). Wątpliwość budził fakt, dlaczego nie mogę przekazać oryginału uchwały o wyborze Zarządu. Tłumaczę – to jeden egzemplarz który jest dokumentem Wspólnoty Mieszkaniowej, podobnie jak wspomniana umowy (2 egz. w dyspozycji administratora i Wspólnoty). Stanęło na dostarczeniu … odpisów notarialnych. Oczywiście w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma urzędowego :). (to mi się zawsze podoba, zważywszy na fakt ile razy nie otrzymuję pism po 30 dniach, ba! po 2 miesiącach, zgodnie z k.p.a).
Jestem zatem w sądzie, Wydział Ksiąg Wieczystych mając wątpliwość („wątpliwości może Pan mieć zawsze”) czy sąd ostatnie pismo do mnie skierował na adres do doręczeń (to też jest mocne, jak podaję we wniosku adres do doręczeń na biuro, po czym widzę pismo na …. skrzynce pocztowej na terenie nieruchomości. W dalszym ciągu umiejętność myślenia, czytania ze zrozumieniem także w urzędach ma swoją przyszłość). I tu zaczynają się schody (ganianie po szerokich schodach w Hipotece przy Al. Solidarności 58 ma swój urok). Składam wniosek o wgląd do akt Księgi Wieczystej. Pani przed komputerem „Proszę Pana, ale tu jest wpisane miasto stołeczne Warszawa”. Odpowiadam „Miasto ma większościowy udział”. Odpowiedź Pani „To niech Pan przyjdzie z miastem” (!) :). (To co, bierzemy pod pachę 1 735 435 ludności i wchodzimy :)). Walczę dalej „Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół współwłaścicieli większość ma miasto, a ja jestem Pełnomocnikiem. „Proszę Pana tu nie ma napisane „Wspólnota Mieszkaniowa” („nie ma Londyn, jest Lądek Zdrój). Z tyłu tworzy się kolejka. Drugi pracownik zainteresował się sprawą. Co do wglądu do akt ksiąg wieczystych pracujący w sądzie mają stracha, czy mogą mi udostępnić akta mimo iż mam przy sobie:
1. Oryginał Pełnomocnictwa udzielonego przez Wspólnotę Mieszkaniową do występowania przed sądami powszechnymi, podpisany przez Zarząd, z pieczęcią. 2. Oryginał umowy o administrowanie z w/w Wspólnotą.3. Oryginał uchwały o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.
Dlaczego? Kwestia wykazania przeze mnie „interesu prawnego”. Notariuszem nie jestem, a zatem druga opcja z ustawy o księgach wieczystych i hipotece odpada :).
Szukamy zatem „interpretacji”. Właściciel nie przyjdzie (właściciele lokali wykupionych plus Pełnomocnik z ramienia miasta), Zarząd też nie … bo po to mają zarządcę nieruchomości by sprawy Wspólnoty prowadził. W początkowej fazie negocjacji (zblokowałem dwa jedyne stanowiska w sali wglądowej, kolejka z tyłu) propozycja bym napisał pismo do sędziego o wydanie zgody na wgląd do akt. Ciekawostką jest fakt, iż chciałem tylko zobaczyć moją (podkreślmy moją) korespondencję z sądem. Zważywszy na fakt, iż sąd mi już dwukrotnie odpisał w sprawie. Okazuje się, iż czym innym jest uznanie mnie przez sąd za osobę reprezentującą Wspólnotę w drodze pism, a czym innym … moja bezpośrednia wizyta w sądzie 🙂 (Czy Pan, to Pan?). Gdy wspomniałem, iż rozmawiałem już w sprawie statusu sprawy wcześniej z Kierowniczką Wydziału lody puściły „a, to już rozmawiał Pan z Panią Kierowniczką?” (jak bym tak w każdym urzędzie przy każdym „okienku” miał mówić w ilu „okienkach” byłem uprzednio … nie wychodziłbym z urzędów :).
Zrobiłem kopię moich „mocnych dokumentów – patrz 1,2,3. Pan poszedł z tym do kierowniczki. Po konsultacji z sędzią, Kierowniczką Wydziału … zostałem zapisany na termin wglądu do akt.
Opisywana sytuacja pokazuje jakiej ochronie podlega treść akt ksiąg wieczystych, w interesie właściciela nieruchomości i jak w sposób absurdalny reprezentant właściciela … nie może reprezentować go w sądzie.
Po załatwieniu sprawy na dole przy biurze podawczym natrafiłem na skrzynkę z napisem „SKRZYNKA POMYSŁÓW”. Tak, to był bank pomysłów względem rozwiązania powyższej implikacji :). Serdecznie pozdrawiam, Marcin Olszewski.

Część wspólna nieruchomości. Użytkować, wynająć, sprzedać? Część 1 – strych

Część wspólna nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, czyli powierzchnie nie użytkowane indywidualnie. (idąc na „skróty” od zapisów ustawy o własności lokali), jak również grunt pod budynkiem Wspólnoty. W praktyce są to m.in. dach, kominy, ściany zewnętrzne, nośne, strychy, klatki schodowej, korytarze, piwnice, pralnie, suszarnie, wózkownie, rowerownie, windy (media – c.o., kanalizacja, instalacja elektryczna – do licznika, gazowa – do zaworu).
Zważywszy na fakt, iż część wspólna jest współwłasnością właścicieli lokali, mogą oni rozporządzać nią wedle własnego uznania – w drodze podjętych uchwał. W poście tym skoncentruję się na praktycznych implikacjach związanych ze strychem na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej z większościowym udziałem właścicielskim miasta stołecznego Warszawy.
Zazwyczaj mieszkańcy użytkują strych w zakresie potrzeb własnych w postaci składowania rzeczy, również jako suszarnia. W przypadku gdy rozważana jest opcja wprowadzenia do obrotu rynkowego, warto zastanowić się, co chcemy osiągnąć? – stały przychód w formie wynajmu (z zabezpieczeniem kaucją gwarancyjną – o określonej wielokrotności czynszu), czy jednorazowa sprzedaż? Czy w grę wchodzić będzie zmiana przeznaczenia – na lokal użytkowy? Do decyzji Wspólnoty.
Przyjmijmy, że Zarząd Wspólnoty rozważa sprzedaż strychu. Pierwsza rzecz – decyzji nie może podjąć sam, gdyż przekracza to jego uprawnienia w ramach czynności zarządu zwykłego. A zatem należy podjąć uchwałę intencyjną, gdzie właściciele lokali wyrażają zgodę (zamiar) sprzedaży części wspólnej strychu. Po podjęciu takiej uchwały miasto zgodnie ze swoimi procedurami oczekuje wyceny strychu (koszt wyceny w późniejszym okresie zazwyczaj jest „przerzucany” na nabywcę strychu). Wartość rynkowa, jak i operat nie powinien być udostępniany potencjalnym oferentom. Jest dokumentem Wspólnoty, stanowi wartość poglądową – od wykazanej wartości można ustalić pułap cenowy.
Mając zgodę właścicieli, gotowy operat, można rozpocząć procedurę ofertowania z użyciem różnorodnych form przekazu, upublicznienia. Oferenci bardziej niż parkingiem, czy kwiatkami w otoczeniu będą interesowali się tym, co mogą z oferowaną przez Wspólnotę powierzchnią zrobić. Jeżeli nieruchomość jest w rejestrze zabytków – na co pozwala konserwator? Co zrobię ze ścianą kominową, wspornikami utrzymującymi konstrukcję dachu, jak podciągnę media? Czy są roszczenia? Jakie są opłaty, także za grunt? Dużo pytań, znam to z autopsji :).
Mamy zbiór ofert. Kolejna uchwała – tym razem z udziałem notariusza – wyrażająca zgodę właścicieli na sprzedaż strychu konkretnemu oferentowi. Proces podjęcia tej uchwały poprzedza oczywiście wybór najkorzystniejszej oferty – to nie cena musi być najważniejsza. W strukturze oferentów mogą być firmy, osoby prywatne z chęcią nabycia na własne potrzeby bądź w ramach inwestycji (wynajem lub sprzedaż po adaptacji i wyodrębnieniu lokalu).
Mamy wybranego oferenta. Kolejnym krokiem jest przystąpienie do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Warto aby strony bardzo dokładnie określiły swoje warunki do umowy. Potem są niespodzianki w postaci braku zapłaty ze strony oferenta już na etapie zadatku.
Całość procesu inwestycyjnego (uzyskanie stosownych pozwoleń administracyjnych) zazwyczaj pozostaje w gestii oferenta. Po zakończeniu prac adaptacyjnych oferent winien złożyć wniosek do urzędu Dzielnicy w zakresie pozwolenia na użytkowanie. Do tego kompletacja dokumentów (m.in. wypisy z rejestru gruntów i budynków, decyzja o braku roszczeń, umowy, uchwały itd.). Miasto będąc właścicielem gruntu kontynuuje procedurę zlecając operat dla celu określenia opłat za użytkowanie wieczyste.
W określonym terminie następuje zawarcie umowy ostatecznej (przeniesienie prawa własności). Poza stronami umowy (Zarząd Wspólnoty, oferent) w obecności notariusza odczytującego akt i przedstawiciela miasta stołecznego Warszawy, w spotkaniu może uczestniczyć zarządca nieruchomości (ja zazwyczaj jestem – z wiedzą i dokumentami ze strony Wspólnoty). Zgodnie z procedurami do aktu ze strony miasta przystępują burmistrzowie lub Prezydent m.st. Warszawy (zgodnie z udzielonymi im pełnomocnictwami). Często w dniu zawarcia aktu ostatecznego następuje również przekaz pozostałej kwoty zapłaty za strych (zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej). W dalszym postępowaniu następuje zmiana udziałów.
Proces opisuję skrótowo, niemniej jednak w swoim zawodowym życiu zarządcy nieruchomości, „sprzedałem” już wiele części wspólnej, stąd ścieżki przetarte. Z racji wchodzenia w obszar pośrednictwa – Wspólnota winna dobrze przygotować się do sprzedaży części wspólnej (także pod kątem stanu prawnego). Warto również badać – komu sprzedajemy nieruchomość. To zazwyczaj niemałe pieniądze. Pytanie co do zdolności finansowych oferenta, celu nabycia. Tu wchodzimy już w obszary audytu.
Posiadanie strychu w użytkowaniu własnym ma znaczenie dla potrzeb mieszkańców. Nie przynosi jednak przychodu – tak niezbędnego dla polityki remontowej Wspólnoty. Pamiętajmy o tym, iż Wspólnota nie musi za wszelką cenę wyzbywać się majątku wspólnego – to też pytanie, co chcemy osiągnąć? Wynajem, gwarantujący przychód może dotyczyć zarówno mieszkańców, jak i osób, podmiotów zewnętrznych. Nigdy nie ma jednak gwarancji (wynajem, sprzedaż) na efektywny (czynszowy) wynajem czy sprzedaż. Rozważnych decyzji w rozporządzaniu strychami :). Serdecznie pozdrawiam :).

Okresowe kontrole techniczne na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej

Nawiązując do treści art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo Budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 z pózn. zm.) właściciel lub zarządca winien dokonywać okresowych kontroli obiektu budowlanego. W praktyce dotyczy to głównie:
1. Przeglądów ogólnobudowlanych – w ujęciu rocznym i 5 – letnim (w przypadku tego ostatniego, wraz z przeglądem instalacji elektrycznych).
2. Przeglądów instalacji – w ujęciu rocznym – gazowych, przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych).
Wspólnota Mieszkaniowa winna pilnować realizacji poszczególnych przeglądów. Nie chodzi o sztukę dla sztuki w postaci odnotowania kolejnego przeglądu w Książce obiektu budowlanego. Niepotrzebnie jest dawać argumenty jakimkolwiek organom administracyjnym (w razie kontroli) – niedopełnienie obowiązku realizacji przeglądów może skutkować karami, co uszczupli budżet Wspólnoty. Po drugie – w przypadku jakiejkolwiek awarii, co gorsza skutkującej narażeniem życia zdrowia mieszkańców, właścicieli lokali użytkowych – umarł w butach. Nie ma tłumaczenia „bo nie wiedzieliśmy”. Nieznajomość prawa szkodzi. Ubezpieczyciel w takich przypadkach zadaje pierwsze pytanie – kiedy przeprowadzano przeglądy? Warto mieć to na uwadze.
Przegląd ogólnobudowlany dotyczy części wspólnej. Wykonawca przeglądu współpracujący ze Wspólnotą Mieszkaniową winien dokonać wizji lokalnej nieruchomości. Podkreślam to, albowiem działanie odtwórcze w postaci bazowaniu na poprzednich protokołach i tworzenie przeglądu „zza biurka” (jakiegokolwiek z wymienionych), „kopiuj – wklej” wyjdzie bokiem. Z początku dla osoby sporządzającej tego typu protokół, po drugie dla Wspólnoty. Dla każdego z realizowanych przeglądów dotychczasowa dokumentacja winna mieć charakter źródłowy. Tylko i wyłącznie.
Przeglądy gazowy i kominowy dotyczy również wejścia do lokali mieszkalnych. A zatem z wyprzedzeniem warto powiadamiać mieszkańców o planowanej kontroli z pomocą dostępnych środków (korespondencja zwykła, e-mail, informacja na tablicy ogłoszeń na budynkach, na stronie internetowej Wspólnoty). Warto o tym pamiętać, chociażby przez wzgląd skuteczności realizacji przeglądu (część lokali może być pustostanami, właściciele mogą przebywać za granicą itd.). Informacja o przeglądzie winna być wiarygodna (poprzez ujawnienie nazwy firmy, telefonu kontaktowego wykonawcy przeglądu). To pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek – gdy zamiast kontroli instalacji, mamy „kontrolę” naszych pomieszczeń, szafek itd.).
Często przy przeglądach mieszkańcy, użytkownicy zgłaszając wszelkie niedogodności związane z funkcjonowaniem danej instalacji. Wykonawca powinien spisywać uwagi. To również może posłużyć jak materiał uzupełniający do późniejszego udokumentowania zapisu.
W praktyce po wykonywaniu przeglądu np. kominowego nawet laik zorientuje się, czy ma do czynienia z fachowcem, czy „sztampowcem”. Wiatraczek na stwierdzenie drożności? Wnet sposób „na pewno” dowiemy się, czy niedrożność wynika np. z wrzucenia gruzu do komina – po pracach remontowych (co znaczy ludzka pomysłowość). Mam kulę, idę na dach i sprawdzam faktycznie jak to wygląda. Co więcej – istnieje możliwość kamerowania przewodów. Przegląd ma służyć dbałości o utrzymanie stanu pierwotnego nieruchomości, bezpieczeństwu ludzi – nie tylko wystawieniu faktury za usługę.
Po zakończeniu przeglądu Wspólnota Mieszkaniowa winna otrzymać od wykonawcy przeglądu Protokół kontroli wraz z materiałem zdjęciowym, częścią rysunkową. Stwierdzenia, uwagi zawarte w protokole powinny być zrozumiałe. Nikt nie zna się na wszystkim, jednakże wpisywanie przy danym lokalu skrótów myślowych (o których znaczeniu wie tylko wykonawca) jest pozbawione sensu.
Nie zawsze w pierwszym przeglądzie udaje się na 100% mieć dane ze wszystkich lokali z nieruchomości. Stąd organizuje się kolejne terminy tak aby faktycznie w każdym lokalu przegląd ten był przeprowadzony.
Mamy dane o stanie instalacji. Co dalej? Informacje te powinny być podzielone na część co do której Wspólnota Mieszkaniowa powinna podjąć działania (na tej podstawie również formułujemy plan remontowy). W drugim rzucie – to, co we własnym (lokalowym) zakresie powinni zrobić właściciele. W tym drugim przypadku Wspólnota Mieszkaniowa poprzez prace Zarządu, zarządcy winna w drodze komunikacji z właścicielami (najlepiej za potwierdzeniem odbioru) oczekiwać od nich przejęcia w tym zakresie odpowiedzialności za konieczność niezbędnych prac. Problem na części wspólnej może w konsekwencji rzutować na bezpieczeństwo w danym lokalu i odwrotnie.
Dezaktualizacja. Jak wspomniałem przeglądy wymagają wizji, stwierdzenia aktualnego (na dany dzień) stanu technicznego nieruchomości, instalacji. Trudno przyjąć za dobrą jakość pracy i ocenę stanu faktycznego stwierdzenie o konieczności pomalowania klatki schodowej … gdy jest pomalowana :). Tego typu przypadki zdradzają, czy wykonawca faktycznie był na budynku, czy tylko „czytał”.
W ramach dalszych działań, mając już w ręku protokół z danego przeglądu, warto aby on „żył” w formie planów i realizowanych decyzji. Tego Wspólnota winna od siebie. Aby po roku nie okazało się iż realizujemy kolejny przegląd, a założenia wynikające z poprzedniego protokołu – przez rok spały w szufladzie.
Efektywnie realizowanych przeglądów :). Serdecznie pozdrawiam, Marcin Olszewski.

Kradzież, dewastacja na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej

Twarze w oknach, czasem ogrodzenie, szlaban, domofon, monitoring. Wewnętrzny system bezpieczeństwa nieruchomości. Wspólnego mienia. Mienia mieszkańców. Czy czujemy się bezpiecznie? Czy zastosowane w ramach struktury wyposażenia nieruchomości rozwiązania chronią nas przed „obcymi”? Brzmi jak z kadru „Faceci w czerni”. A może to, co ma służyć naszemu bezpieczeństwu, w praktyce pozostaje nie zdaje egzaminu, co więcej narusza naszą prywatność? Wzbudziłem Waszą ciekawość, niepokój? Zapraszam do praktycznych rozważań w kolejnym poście :).

Nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej twierdzą nie jest. I nie będzie. Za postępem technologii, inteligentnych nieruchomości, sterowników (nie tylko od zapalania oświetlenia, a również od bezpieczeństwa), wiedzę nabywają również złodzieje. Mój szwagier słusznie mawia, iż najważniejszym towarem jest informacja.

Niedawno na jednej z nieruchomości spotykam człowieka. Robocze ubranie, drabina. Ściera napisy z elewacji na zlecenie administracji. To trudne dzieło, skoro po kilku godzinach było już trzech. Puściłem sygnał do Straży Miejskiej, wiedząc o braku tego typu zlecenia. Poszli na pusto. Pomysł dla obserwacji jednak był. Praca, każdy pochwali, nikt nie zweryfikuje. Ważne by mieć rozpoznanie … dla miedzianych obróbek blacharskich.

Druga nad ranem. Drzwi, potem uszkodzona poręcz i okno na klatce. Tak się wchodzi, jak konkubina nie wpuszcza. Po 8.00 sąsiedzi wyszli za drzwi swoich mieszkań zgłaszając fakt dozorczyni. Policji z racji lęku, nikt nie wzywał. Dopóki uciążliwość, naruszenie mienia nie dotyczy nas osobiście – niekoniecznie interweniujemy. „Po co później być wzywanym, zeznawać, jeszcze kto rozpozna?”

Współczesność stawia przed nami złodziejami konieczność wejścia w tłum. Legenda. Jestem osobą, co do której obecności na budynku ludzie się nie zdziwią. Przegląd instalacji, poważna awaria „na pionie”, planowana wymiana drzwi, odczyt wodomierzy. Coś, co jest powtarzalne, wiarygodne i pozwala ominąć wszelkie „zabezpieczenia” . Co więcej coś co łatwo (o naiwności) podrasować … troską o nasze bezpieczeństwo („proszę Pani, jak my tego nie sprawdzimy, to może wybuchnąć”). No i co? Bezpieczeństwo nie jest dla Ciebie najważniejsze?Jako „pracownik z administracji” jestem to jestem, każdy przyjmie to ze zrozumieniem. Mało komu zapali się żarówka – czy jest ogłoszenie na budynku o danej pracy? Może zadzwońmy do biura administracji – czy kogoś wysyłali? Może poprośmy o dokument świadczący o zleceniu, poświadczony przez administrację? Jest ryzyko, jest zabawa. Znam przypadek odczytów wodomierzy przez panie w makijażu. Dbałość o wygląd rozumiem, ale gdy wzrok pań zaczął błądzić niekoniecznie miejscach właściwych do montażu wodomierzy – lokatorzy powiadomili Policję. Tym samym dłuższy czas przebywania na budynku, może być ryzykowny (ryzyko ujęcia). „Planujący wymianę drzwi” mają łatwiej”. Biorą zaliczkę za … nic. Drobna kwota (dla wielu osób jednak nie drobna) z informacją o realizacji prac … za tydzień.
Często kradzież, wandalizm, dewastacja są krokiem do podjęcia decyzji przez Wspólnotę Mieszkaniową o montażu np. kamer. Możemy wnioskować o poparcie do sztabów kryzysowych, Policji, Straży Miejskiej. Uzyskamy … poparcie, ale na koszt własny. Nie ma bowiem szans na wpięcie nas do systemu monitoringu, oddelegowania kadr Policji dla odrębnego monitorowania sytuacji na budynku, ba szybkiej interwencji. To wiąże się z kosztami. Ba, w drodze uchwałodawczej podniosą zapewne też głosy tacy, którzy w bezpieczeństwie ogólnym będą widzieć … niebezpieczeństwo swojej prywatności. Kto do kogo chodzi, w jakim celu itd. Kradzież, kradzieżą ale ludzie nie lubią Big Brothera u siebie w domu w wersji zbyt inwazyjnej w obszar sfery prywatnej. Trudno im się dziwić.
Często kradzież, wandalizm, dewastacja to także … niespodzianka przy postępowaniu odszkodowawczym. „Owszem macie Państwo w polisie kradzież, ale to złodziej powyginał wam część rur spustowych, których nie udało mu się zdemontować … no tego już nie ma” :). „Wie Pan, Panie Marcinie, polisa może mieć baaardzo szeroki zakres – w zależności od Państwa oczekiwań, ale to Państwo potem się dziwicie wysokością składki”, rzekł mi niedawno broker. Niedługo zapewne będą ubezpieczenia od kradzieży … w stroju kominiarza, hydraulika. Przedsiębiorczość rozszerzania puli usług nie zna granic :).

Szkoda szkodą, a ujęcie sprawcy to …. też problem. Mają ich. Siedzą „na dołku” a ty człowieku zgrywaj na dysk zapasowy nagranie z monitoringu (patrz: ograniczona pojemność), protokolarnie wypożycz Policji. Pytania kluczowe – czy Policja będzie miała oprogramowanie … do odczytu zapisu. Pytanie nr 2 – komu w toku postępowania będzie się chciało przeglądać zapis z kamer? Mienie mieniem, faktura za naprawę po kradzieżową jest. Rura spustowa może i była wysoko, ale szkodliwość czynu … niska.

Miałem przypadek, kiedy znana na rzecz ochrony środowiska naturalnego organizacja poprzez montaż listwy na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej (na kilka dniu przez wizytą prezydenta Stanów Zjednoczonych p. Baracka Obamy) zniszczyła nam elewację. Intensywne rozmowy z funkcjonariuszami BOR-u, Policji. „Co pod tą listwą?” „Demontujemy ze względów bezpieczeństwa – na kilka godzin przez wizytą”. To miał być baner z hasłami organizacji, gdzie przy kamerach łatwiej zwrócić na uwagę na swoje cele. Po zakończeniu wizyty prezydenta – wszak chodziło o bezpieczeństwo nadrzędne, wspólnie z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej podjęliśmy decyzję o powiadomieniu Stołecznego Konserwatora Zabytków (na rzecz podjęcia działań … w ramach ochrony zabytków), jak i Policji o popełnieniu przestępstwa. Konserwator, z właściwym sobie wdziękiem stwierdził iż, … „za szkody na nieruchomości odpowiada … właściciel (zarządca) nieruchomości”. Co do postępowania Policji, sprawę umorzono. Co prawda stwierdzono ponad wszelką wątpliwość iż podnośnik montujący listwę był wynajęty na rzecz ekologów, samochody parkujące wówczas przy nieruchomości również są własnością tej organizacją, jednak w książce wyjazdów … nie stwierdzono, kto w danym dniu miał wyjazd na Stare Miasto celem montażu listwy – w konsekwencji zniszczenia mienia Wspólnoty. Tak to szczytne cele ekologów i nadrzędne bezpieczeństwo nie tyle nieruchomości co prezydenta Stanów Zjednoczonych sprawiły, iż mienie Wspólnoty, koszty naprawy nieruchomości zabytkowej – pozostawiono Wspólnocie. Wasza nieruchomość – wasz problem.

Recepta na bezpieczną nieruchomość? Nie ma skutecznych narzędzi. Domykajmy jednak drzwi za sobą. Jeżeli jest konieczność użycia klucza, domofonu, „obcy” będzie musiał się ujawnić – głosem, sprawą. Nie podawajmy obcym kodów do domofonów. Obserwujmy co się dzieje na podwórzu, na klatkach. W razie sytuacji wydającej się podejrzaną – dzwońmy do biura administracji, na Policję, Straż Miejską.

Dana praca na budynku winna być poprzedzona ogłoszeniem na budynku, ew. informacją rozesłaną personalnie do mieszkańców z wyprzedzeniem (np. odczyty wodomierzy) – z potwierdzeniem w postaci podpisu i pieczątki administratora. Pracownik wykonujący daną drobną prace na budynku powinien dysponować dokumentem zlecenia poświadczonym przez Zarząd Wspólnoty, administrację, ew. identyfikatorem i zgodzić się na weryfikację celu swojej wizyty (w drodze kontaktu telefonicznego z administracją).

W przypadku zajść stanowiących o uciążliwościach wykraczających poza ramy danego mieszkania (hałasy, również pod wpływem alkoholu, także w godzinach ciszy nocnej), czy wtargnięcia osób obcych nie czekajmy do rana na dozorczynię. Po fakcie, w odstępie kilku godzin, brak ujęcia sprawcy uciążliwości i szkód może skutkować …. powtarzalnością. Brak reakcji to koszty napraw w zakresie Wspólnoty. Pozdrawiam :). Marcin Olszewski

Piwnice. Zapomniana przestrzeń w kamienicach Wspólnot Mieszkaniowych?

Dawno nie pisałem. A dzisiaj schodzimy do podziemi. Tym razem nie korytarze, altanki a piwnice. Niegdyś w czasach zasobów czysto komunalnych na Starym Mieście w Warszawie lokatorzy z mniejszym bądź większym zaangażowaniem korzystali z wcale niemałej przecież przestrzeni użytkowej, w strukturze budynku. Czas powstania Wspólnot Mieszkaniowych wniósł do struktury własności powierzchnie piwniczne jako część wspólną – użytkowaną zarówno przez mieszkańców lokali wykupionych, jak i komunalnych. Czym charakteryzuje się współczesna powierzchnia piwnic w Staromiejskich czeluściach „podziemnej Warszawy”? Są to zazwyczaj niewielkie powierzchnie, zwieńczone najczęściej drewnianymi drzwiami, zabezpieczone kłódką, oznaczone ewentualnie numerem lokalu korzystającego z jej powierzchni mieszkańca. Najczęściej przechowujemy tam rzeczy … które zawadzają w domu, ewentualnie jeżeli faktycznie przywiązujemy wagę do tej powierzchni – np. skład narzędzi, rowery itd. Otwarty katalog rzeczy do przechowywania.
Rozmawiając często z mieszkańcami co do np. ustalenia użytkownika danej piwnicy (chociażby dla celów modernizacji sieci internetowej, tv) słyszę cyt. „A tak, użytkuję piwnice, ale to kiedyś ojciec używał, ja nawet nie pamiętam która to, nawet nie wiem gdzie mam klucze”. To pokazuje zasadność w ramach działań Wspólnoty Mieszkaniowej co do próby oszacowania zasobu tej części wspólnej, stopnia jej użytkowania, możliwości rozporządzania. Jak można temu zaradzić. Wspólnota Mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę w sprawie inwentaryzacji piwnic. Dysponując listą mieszkańców, rzutami piwnic, obmiarem mamy daje wejściowe do oszacowania zasobu. Dzięki przeprowadzonym działaniom powinniśmy osiągnąć następujące efekty:
1. Lokalizacja piwnic aktywnych użytkowników (potwierdzenie użytkowania w drodze komunikacji z mieszkańcami, piwnice zabezpieczone kłódkami, oznaczone numerami lokali użytkowników).2. Lokalizacja piwnic nieużytkowanych (nieustalony użytkownik, brak oznaczenia piwnicy numerem lokalu użytkownika, drzwi otwarte lub np. postawione obok piwnicy). 3. Komunikacja z użytkownikami co do oznaczenia piwnic faktycznie użytkowanych (dla potrzeb danych ewidencyjnych)4. Uzyskanie możliwego zasobu pustostanów Wspólnoty z przeznaczeniem do użytkowania. Mamy zatem oszacowaną część wspólną piwnic. Czy piwnice mogą stanowić pożytek dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Te dotychczas użytkowane na początek. Zazwyczaj użytkowane są bezpłatnie. Podobnie jednak jak w przypadku piwnic nieużytkowanych powierzchnie te mogą stanowić przedmiot wynajmu przez Wspólnotę Mieszkaniową.Jest to część wspólna którą Wspólnota może w ten sposób rozporządzać. Warto w tym momencie zastanowić się na warunkami najmu i użytkowania piwnic. Wspólnota będzie oczekiwać od potencjalnego najemcy wnoszenia opłaty za daną powierzchnię, utrzymywania porządku (w zakresie przepisów ppoż – z ukierunkowaniem na materiały łatwopalne, butle gazowe) i udostępniania jej w zakresie napraw, awarii na mediach. Najemca będzie oczekiwał od Wspólnoty stałego dostępu do piwnicy (konserwacja drzwi i zabezpieczeń z dostępem na korytarz piwniczny, konserwacja instalacji – np. elektrycznej).

Warunki dla obu stron (Wynajmującego – Wspólnoty i najemcy – mieszkańca, oferenta zewnętrznego) powinny być zawarte w umowie najmu. Jak wspominam warto skorzystać z opcji najmu – często powierzchnia piwnic traktowana jest po macoszemu. Są piwnice i graciarnie.
No dobrze, a co jeżeli dotychczasowy użytkownik piwnic stwierdzi „a ja użytkuje tą piwnicę od wielu lat i nie zgadzam się na opłaty”. Wspólnota w nowych warunkach użytkowania piwnic, może zażądać przekazanie części wspólnej – piwnicy (przez dotychczasowego użytkownika) do zasobu Wspólnoty, gdyż nie jest ona własnością mieszkańca.
Co ze zmianą aranżacji? Mamy część niezagospodarowaną, ścianki działowe, chcielibyśmy wynająć powierzchnię – czy możemy kreować większą powierzchnię? Pytanie dla spokoju do konserwatora zabytków (określenie możliwości np. w formie zaleceń konserwatorskich).
Kradzież z piwnicy. Czasami zdarza się iż użytkownik danej piwnicy zgłasza domniemaną kradzież rzeczy z użytkowanej powierzchni. Nie warto trzymać wartościowych rzeczy w piwnicach. Oczywiście, zgłoszenie Policję zapewne będzie skutkowało wszczęciem postępowania (ewentualnym oczekiwaniem od Wspólnoty zapisu z monitoringu – jeżeli takowym dysponuje na wyposażeniu). Nie zmienia to faktu, iż dostęp do korytarzy piwnicznych (a tym samym pośrednio do piwnic) zależy w głównej mierze … od czynnika ludzkiego. Od tego czy zamykane są drzwi od korytarzy piwnicznych, jak również czy i jakim zakresie udostępniamy tego typu klucze osobom postronnym.Wspólnota Mieszkaniowa nie odpowiada za rzeczy składowane przez użytkownika w piwnicy, jak również za zabezpieczenie bezpośredniego dostępu do tej powierzchni. To leży w gestii użytkownika.
Opróżnienie piwnicy. Warto pamiętać o tym aby proces zarządzania powierzchnią piwnic odbywał się jak wspomniałem pod pewnymi warunkami. W przypadku wygaśnięcia umowy najmu, najemca powinien opróżnić piwnice przywracając ja do stanu pierwotnego. Przekazanie piwnicy do najmu i w momencie jego zakończenia powinno następować w drodze Protokołu zdawczo – odbiorczego. Co w momencie śmierci najemcy i innych przypadków uniemożliwiających bezpośredni kontakt z użytkownikiem celem przekazania (klasyczny przykład – zmiana najemcy lokalu komunalnego/właściciela lokalu wykupionego, sprzedaż mieszkania bez „oddania” piwnicy Wspólnocie). Często mamy obawy co do rzeczy pozostawionych wewnątrz w kwestii naruszenia stanu posiadania. Wówczas po wyczerpaniu wszelkich możliwych środków komunikacji z poprzednim użytkownikiem Wspólnota Mieszkaniowa może w formie komisyjnej dokonać otwarcia piwnicy – uporządkować ją we własnym zakresie i przekazać do dalszego wynajmu.
RACJONALNEGO ZARZĄDZANIA POWIERZCHNIĄ PIWNIC :). Pozdrawiam :). Marcin Olszewski