MarcinO2021 – Strona 42 – Marcin Olszewski

Zajęcie cudzej nieruchomości dla potrzeb remontu

Rynek nieruchomości w praktyce. A zatem odstawmy na półkę Konstytucję z art 64. i wszelkie inne przepisach dotyczących „ochrony prawnej” nieruchomości. W ten sam sposób „odstawiłem” Ustawę o ochronie zabytków. Ze względu na …. ochronę.
W praktycznych implikacjach przedstawię dzisiaj, jak zajmuje się cudze nieruchomości na potrzeby własnego remontu (na przykładzie nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych), mając świadomość zajęcia, robiąc to „na dziko” (bez prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). W dalszej części wykażę, jak mimo naruszenia prawa … zgodnie z prawem można się z tego „wywinąć”. Oczywiście zgodnie … z tym samym obowiązującym prawem.
Otrzymujemy wezwanie o zajęciu dachu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej obsługiwanej przez nas nieruchomości. Na miejscu ekipa remontująca sąsiednią ścianę szczytową. Rusztowanie przytwierdzone do ich ściany i „naszego”. Dziury w naszym dachu, pozdejmowane dachówki. Potencjalnie przy deszczu mamy szkodę. I chłopaki z „ekipy” sąsiadów robią. Skąd ludzie w kaskach mają wiedzieć, zastanawiać się co do przebywania na terenie cudzej nieruchomości? Od tego mają kierownika, inspektora nadzoru, inwestora.
Przed zajęciem cudzej nieruchomości inwestor prac na sąsiedniej winien przede wszystkim zapytać o zgodę sąsiednią Wspólnotę. Po jej uzyskaniu, protokolarne wprowadzenie na budowę z zatwierdzeniem obustronnych (zajmującego i właściciela) warunków.
W praktyce (no właśnie i zarazem niestety) sąsiedzi „jadą dalej”. Straż Miejska – na teren prywatny nie wejdą. Policja? Owszem spiszą, popytają, a ze względu na brak wiedzy odeślą poszkodowanego do formy pisemnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego? Jasne, będą w grudniu po południu. Gra na czas. Sprawca naruszenia robi swoje (remont) z korzystaniem z cudzej nieruchomości, bo „tempo drogi administracyjnej” …. ma swoje tempo. Szybciej skończą, potem po zawodach. Wystarczy posprzątać.
Pierwsze wrażenie jest, gdy sprawca ma świadomość obrony poszkodowanego. Przyjdą z PINB-u nie przyjdą tak szybko. Ślad w papierach zostaje. Tym bardziej gdy sprawca realizuje inwestycję np. w części z … dotacji konserwatora zabytków. Nikt nie lubi zamieszania. Teraz i później. Co robi sprawca? „Podnosi” rusztowanie z naszego dachu. Wówczas na dzień ewentualnej kontroli urząd badający stan faktyczny … zbada przede wszystkim stan faktyczny. To że po 30-60 dniach? „Przepisy są proszę Pana po to, by je przestrzegać”. Zakładając, iż na naszym dachu nie ma już rusztowania, dachówki położone, dziur brak. No cóż – sprawcy pozostaje udać Kota w butach przed Wydziałem Architektury i Budownictwa składając wniosek o decyzję odnośnie „konieczności wejścia na dach” sąsiedniej nieruchomości i zastosowanie rusztowania „w powietrzu” (z mocowaniem do ściany szczytowej sprawcy). I taką decyzję (po rozpatrzeniu oświadczeń poszkodowanego) sprawca … otrzymuje. Możemy „świadomie” popełnić błąd :).
W praktyce wejście w teren cudzej nieruchomości to banał, bzdet. Sprawca dysponuje pozwoleniem konserwatora zabytków, pozwoleniem na budowę. I wszystko. Kamykiem do oka może być fakt otrzymania pozwolenia na budowę na pracę „u siebie” i na cudzej nieruchomości … w przypadku gdy do wniosku o pozwolenie należy złożyć … Oświadczenie o dysponowaniu tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane. Czy to ważne której? Urzędnik wydający decyzję „widzi” teren zza biurka – na podstawie przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Jest wykaz załączników? Jest. Są załączniki? – są, albo ich nie ma. Z tym się nie dyskutuje. Mam tak samo jak ty, miasto moje a w nim ….
A zatem przechodząc do drugiej implikacji kopiemy na cudzym gruncie. Fakt, że sprawca w przyszłej restauracji ma sprawę wentylacji (tylko co poeta miał na myśli), „wychodzi” z kanałem wywiewnym na cudzy teren – bez zgody, protokołu, określenia warunków korzystania. Taki protokół wprowadzenia? Robimy. Przez analogię – organy przyjdą, zobaczą. Ale nim to nastąpi – jedziemy. Trochę gorzej gdy inwestor jest najemcą lokalu miasta we Wspólnocie Mieszkaniowej. Wchodząc na teren cudzej nieruchomości wchodzi na teren … także miasta (stosownie do udziałów we Wspólnocie). Najemca to rzecz cenna … generuje przychód. Jeżeli wszystko zgodnie z prawem (przynajmniej tą wygodniejszą do zastosowania częścią) to naruszenie cudzej własności (nawet tego samego miasta) … mniejszym złem. To, że mieszkańcy nie zostali powiadomieni przez tegoż inwestora o rozpoczęciu prac. „No i co z tego” – odpowiedział przedstawiciel miasta. „To co ma wszystkich powiadamiać”. No jasne. Niech zacznie o północy. Na terenach nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych nie zawsze istotną rzeczą jest … fakt zamieszkania i warunków bytowych. Inwestycja to rzecz nadrzędna. A mieszkańcy? Protestujący przeciw powiadomieniu ich o rozpoczęciu prac, to „krzykacze”. Krzykacze we własnych mieszkaniach. Ale na naszym, miejskim gruncie. Wszystko zostaje w „rodzinie”. Pozdrawiam :).

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.

Perturbacje w pionie. Między częścią wspólną a własnością prywatną.

W serialu „Alternatywy 4” są dwie sceny. W pierwszej z przywołanych, profesor Dąb Rozwadowski prosi wykonawcę o staranne położenie hiszpańskich kafelków w łazience. Po zakończonej pracy odczuwa komfort jakości pracy i estetyki wizualnej. Do czasu, gdy w mieszkaniu zjawia się ekipa wykonawców (scena druga), którzy bez skrupułów („i jedziemy”) poszukując trójnika, zbijają dopiero co położone kafelki. Twarz profesora pod koniec sceny drugiej wyjaśnia wszystko.
Współcześnie podobny dyskomfort ma miejsce w przypadku np. wymiany pionu. Tradycyjnie posłużę się implikacją z zabytkowej kamienicy Wspólnoty Mieszkaniowej. Potrzeba wymiany pionu istnieje (znaczny stopień zużycia technicznego instalacji w przeciągu kilkudziesięciu lat od … dnia montażu). Co więcej stanowi on część wspólną nieruchomości, a poza kwestiami formalnymi (uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej, zbiór ofert na wykonawstwo prac, wybór oferenta). Podstawę do podjęcia prac stanowi również art 13, pkt. 2 ustawy o własności lokali, cyt. „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.
Proszę zauważyć, iż przywołany artykuł dotyczy obowiązku zezwolenia na wstęp do lokalu, a nie do przeprowadzenia prac na części wspólnej (instalacji) w lokalu. Idąc za tokiem myślenia ustawodawcy, obowiązek zezwolenia na wstęp do lokalu – to także …. dobra wola właściciela. Pamiętam przypadek, gdy stałem przed drzwiami mieszkania jako administrator wraz funkcjonariuszami Policji, Straży Miejskiej, członkami Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, pracownikami Towarzystwa Opieki nad Zwierzętami (sprawa dot. 30 kotów w lokalu o niewielkiej powierzchni i uciążliwości „zapachowej” dla pozostałych mieszkańców). Sztab ludzi. I co? I nic. Słysząc kroki w mieszkaniu mogliśmy tylko posłuchać.
Przyjmijmy hipotetycznie, iż przekroczyliśmy próg mieszkania. W opisywanej kamienicy większość mieszkań dysponuje podwyższonym standardem wykończenia. To także zazwyczaj dotyczy obudowy instalacji w łazience (kafelki). Właściciele często niechętnie widzą możliwość ingerencji we własność prywatną, ba mało tego wskazują iż … piony należą do nich (co nie jest zgodne z obowiązującym prawem). Ewentualna zgoda właścicieli bywa poprzedzona oczekiwaniem od wykonawcy gwarancji (w zakresie przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego), jak również okazania umowy wykonawcy ze Wspólnotą (jako właściciele, mają prawo do wglądu do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej), jego polisy ubezpieczeniowej.
W przypadku braku porozumienia z właścicielem, co możliwości udostępnienia lokalu, przeprowadzenia prac na części wspólnej – instalacji, Wspólnoty podejmują kroki na drodze prawnej. Z badanych przeze mnie przypadków (na podstawie m.in. orzeczeń sądowych) często wyroki sądowe dotyczyły …. udostępnienia lokalu „stojąc na straży” nienaruszalności własności prywatnej, bez wiedzy i zgody właściciela.
Co zrobić w tego typu sytuacjach? Można rozmawiać z właścicielami. Sprawy sądowe z uwagi na czasokres i efekt końcowy (niekoniecznie zbieżny z oczekiwanym) to ostateczność. Warto zwrócić właścicielom uwagę na fakt działania na rzecz dobra wspólnego. Brak wymiany odcinka pionu, może w konsekwencji powodować awarię, generować koszty Wspólnoty Mieszkaniowej. Zarząd Wspólnoty niekiedy prosi „niezgodnych” właścicieli o pisemne oświadczenie woli o braku zgody na wykonanie prac – wraz z przyjęciem odpowiedzialności za skutki braku wymiany (w lokalu) w postaci awarii i szkód dla wszystkich właścicieli (zalanie, uszczerbek na mieniu, naprawy, sprawy odszkodowawcze itd.). Wówczas prace można wykonać z „pominięciem” lokalu, mając jednak argument do podjęcia uchwały o obciążeniu kosztami awarii właścicieli (niezgadzających się na wymianę odcinka pionu w lokalu). W rozmowach z właścicielami warto wykazywać wiek instalacji, stan techniczny i zagrożenie awariami (z przełożeniem na koszty Wspólnoty).
Aby powyższe rozmowy z właścicielami nie miały charakteru „kija” należy mieć na uwadze poszanowanie dla własności prywatnej z przedstawieniem propozycji przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego. Zazwyczaj tego typu zapisy zawarte są w umowie Wspólnoty Mieszkaniowej z wykonawcą, mając na uwadze dobro ogółu, ale również poszanowanie względem mienia prywatnego. Uczestniczyłem w rozmowach z przedstawicielami firm wynajmujących mieszkanie (w imieniu właściciela). W drodze porozumienia, wykonawca wymiany odcinka pionu współpracował ściśle z wykonawcą … pierwotnego montażu płytek („odkrywka”, demontaż i montaż płytek po wymianie odcinka pionu).
W przypadku wymiany instalacji, zamierzeniem Wspólnoty Mieszkaniowej bywa również olicznikowanie budynku. Instalacja wodomierzy ma pomóc w rozliczaniu zużycia wody, co odniesieniu do lokali wynajmowanych (bez liczników) ma istotne znaczenie (większa rotacja, większe zużycie wody, za którą płacą w praktyce … wszyscy właściciele – uchyb). Konieczność obciążania lokali (z tytułu uchybu), których właściciele nie godzą się na wymianę instalacji, montaż liczników wody może również być argumentem w rozmowach.
Wymiana pionu, uzyskanie zgód właścicielskich na przeprowadzenie prac nie są tak proste jak zbijanie kafelków. Należy jednak dążyć do porozumienia. Postępująca korozja „będzie zgubą i dla nas i dla was” w postaci zwiększonej ilości awarii, napraw, ponoszonych przez wszystkich właścicieli (także tych niezgodnych) kosztów napraw. W konsekwencji – być może także decyzji o zwiększeniu zaliczki na fundusz eksploatacyjny. Powyższe warto mieć na uwadze. Marcin Olszewski.

Efektywne zarządzanie powierzchnią czyli sztuka parkowania

Miejsce do parkowania. Dobro ograniczone. Dla cierpliwych z czasem. W szczególności gdy „poszukiwanie” dotyczy obszaru centrum większych miast. W zabytkowych budynkach mieszkalnych w Warszawie, bez „garażu podziemnego” poza przestrzeniami publicznymi, Wspólnoty Mieszkaniowe korzystają się z terenów miejskich np. w ramach dzierżawy.
Śródmieście Warszawy, rejon Ujazdów. Nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej. W sąsiedztwie podwórze w dzierżawie od miasta. Mieszkańcy parkują, kontrola dostępu przez szlaban „na pilota”. Częste przypadki parkowania „na dziko” (z przejazdem przez trawnik) zlikwidowane przez współpracę z jednostkami miasta (montaż słupków ograniczających wjazd). Absorpcja Straży Miejskiej póki co w planach, z racji:
1. Brak aktywnej organizacji ruchu na podwórzu, oznakowania, oznaczonych miejsc postojowych (z przyporządkowaniem numerycznym do poszczególnych lokali).
2. Braku podstaw do interwencji („ściągnięcia” parkującego pojazdu w sposób nieuprawiony).
Aktywacja organizacji ruchu, oznaczeń to większa skuteczność w zarządzaniu, działaniu ze Strażą Miejską, to również prawdopodobnie większa stawka za dzierżawę podwórza.
„Życie wewnętrzne” parkowania reguluje „Regulamin Porządku Domowego” zatwierdzony Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej (wskaźnik „1 lokal – 1 samochód”, blokada, odbiór pilotów w przypadku udostępniania osobom nieupoważnionym).
A w praktyce? Miejsca zawsze dosyć. Zazwyczaj mieszkańcy parkują jednym pojazdem (z racji faktycznego posiadania). Zdarzają się przypadki parkowania ilości pojazdów „powyżej wskaźnika” (rodzina, najemcy, znajomi).Możliwość dysponowania bezpłatnym miejscem do parkowania, pilotem w bliskości do centrum, poza obszarem parkometrów, Straży Miejskiej jest korzyścią.
Wprawne oko przyzwyczajonych do „swoich” pojazdów mieszkańców, może wskazać które samochody są z „zewnątrz”. Pytanie – czemu ma zatem służyć przepis, w istocie „martwy”, ze względu na brak skuteczności jego egzekwowania? Przy założeniu katalogu osób uprawnionych do korzystania z miejsc postojowych, bez faktycznego ich oznaczenia (do poszczególnych lokali) nie ma gwarancji i kontroli w zakresie „odstępstw od reguły”. Jak wspomniałem powyżej o interwencji Straży Miejskiej możemy zapomnieć, a wywóz „dzikich pojazdów” we własnym zakresie przez Wspólnoty Mieszkaniowej może skutkować naruszeniem stanu posiadania, potencjalnego uszkodzenia cudzego mienia i postępowaniem o charakterze odszkodowawczym.
Warto zatem (w ramach efektywnego zarządzania) rozważyć decyzję o aktywacji organizacji ruchu na podwórzu z wyznaczeniem miejsc postojowych do poszczególnych lokali. Wówczas użytkowanie jest mierzalne. Większą ilością wolnych miejsc Wspólnota Mieszkaniowa może dysponować we własnym zakresie (w zależności od decyzji, formy zapotrzebowań wewnętrznego i zewnętrznego) a zajmowanie ich bez porozumienia ze Wspólnotą może skutkować podjęciem działań na drodze prawnej. Komfortu w parkowaniu :). Marcin Olszewski.

Śmieciowe rewolucje

Lubię gotować. Gastronomia w lokalu to także marka, która nie dotyczy tylko i wyłącznie lokalu, obsługi klientów, ale także relacji restauracji z otoczeniem rynkowym. W poniższym poście „wchodzę” na obszar wspólnie użytkowany (przez Wspólnotę Mieszkaniową) z restauracją. Nikt mnie nie zaprasza, jestem zarządcą nieruchomości. Ale również, podobnie jak w niektórych znanych programach kulinarnych chodzę wkurzony i „rzucam talerzami”.
Obszar reprezentacyjny Warszawy, licznie odwiedzany przez turystów. Teren dzierżawiony od miasta przez Wspólnotę Mieszkaniową, restauracje. Na terenie stoją pojemniki na odpady. Nie tak dawno, po raz kolejny zwróciliśmy uwagę pracownikom jednej placówek gastronomicznych na omawianym obszarze, by pakując worki z resztkami jedzenia, zawiązywali je. Celem zabezpieczenia mieszkańców przez nie tylko niemiłym widokiem, ale także skutkom, jakie mogą mieć miejsce – robactwo, szczury, zagrożenie sanitarno – epidemiologiczne. Wobec odmowy ze strony pracowników co do współpracy, na prośbę Zarządu Wspólnoty zawiadomiłem Stację Sanitarno-Epidemiologiczną.
Na wizji lokalnej panie z SANEPIDU … przez zapoznaniem się ze stanem rzeczy, zasugerowały, aby sprawę przekazać do … telewizji. Pomysłowe Dobromirki. Gdybym potrzebował telewizji (a nie rozwiązania problemu na korzyść mieszkańców), nie wzywałbym SANEPIDU by mi o tym powiedział. „Czyńcie zatem swoją powinność”. Panie zbadały odległość pojemników od budynku, zapytały (będąc uprzednio na kontroli w restauracji) „skąd wiecie że to z tej restauracji, przecież oni mają tu daleko?” Wyjaśniłem, iż po pierwsze – restauracja dzierżawi tu teren, po drugie pracownicy (będąc na podwórku z worami resztek jedzenia) sami przedstawili się Zarządowi. Jako, że lokal restauracji należy do miasta, pytania czy pisaliśmy do nich. Potwierdziłem, ale przedstawiciele właściciela lokalu – gmina m.st. Warszawa zawsze powtarzali „porozmawiamy z nimi”. My jako Zarząd, zarządca nieruchomości, jak i mieszkańcy nie odczuwaliśmy pozytywnych skutków tych rozmów.
Sprawa zaczyna zmieniać scenariusz (nie nawiązujący w żaden sposób do skargi na wysypujące się resztki jedzenia, z niezawiązywanych worków). SANEPID ma zastrzeżenia co do odległości lokalizacji pojemników od budynków. A to że”Wspólnota Mieszkaniowa” jest sama sobie winna bo „mieszkańców miasto winno zmusić do wysiedlenia, w końcu to jest miejsce dla restauracji, a nie dla ludzi (!). Na stwierdzenie „proszę pani, ale to są lokale własnościowe”, jedna z pań wizjonerek dalej stwierdziła „do czego to podobne, że Wspólnoty piszą skargi, żeby miasto żyło tylko do 22.00!”. Spuśćmy kurtynę na wywodami urzędnika. Zaznaczam w trakcie wykonywania czynności służbowych.
Protokół z kontroli leży na biurku. Jesteśmy w SANEPIDZIE. Mam podpisać. Czytam. „Pojemniki nie są ustawione właściwie, Wspólnota nie przestrzega obowiązujących umów”, ponadto błędy natury formalnej (błędny zapis nazwy Wspólnoty Mieszkaniowej, wskazanie adresu Administracji Domów Komunalnych … jako właściwego dla siedziby firmy zarządzającej budynkiem). Odmawiam podpisu protokołu w proponowanej przez urząd treści (jako niezgodnego ze stanem faktycznym). Wezwana zostaje przełożona pracownika przeprowadzającego kontrolę. Kierownik z SANEPIDU ma zastrzeżenia co sporządzonego przez swoją podwładną protokołu.

„Nie może Pani pisać o odległości przepisowej pojemników od budynku, bo taka nigdzie na Starym Mieście (ze względu na charakter zabudowy) nie jest zachowana, to dotyczy nowych budynków” (1-0 dla mnie w „meczu” z SANEPIDEM).
„Sprawa nie dotyczy skarg mieszkańców na zbyt blisko posadowione pojemniki – bo te zawsze można jeszcze bardziej odsunąć, sprawa dotyczy skargi na restaurację” (2-0 dla mnie).
„Wspólnota nie ma żadnych umów z restaurację, tylko dzierżawią teren od miasta na podstawi odrębnych umów, proszę to poprawić” (3-0 dla mnie).
„Proszę przepisać jeszcze raz ten kilku stronicowy protokół, z poprawkami formalnymi” (co zrobić, 4-0 dla mnie).
„Nie jest prawdą, że wszystkie pojemniki nie mają klap – tylko jeden nie ma. Napiszemy pouczenie do MPO.” (koniec meczu).

Na koniec rozwalił mnie tekst pani prowadzącej sprawę „Acha, to skarga była przeciwko restauracji?”. Nieważne, kto ma rację, ważne, kto ma restaurację :).
Efektem działań jako zarządcy nieruchomości – pouczenia dla miasta st. Warszawy jako właściciela terenu, pouczenia dla restauracji i dla MPO jako dostawcy pojemników. Intencją moich działań było, jest i będzie dobro mieszkańców, przestrzeganie zasad współżycia społecznego (na wspólnie dzierżawionym od miasta terenie). Niech ludzie odwiedzający nas blisko Zamku Królewskiego odbierają obszar pozytywnie, nie podstawie brudu, smrodu i braku zachowania estetyki. Serdecznie pozdrawiam :).

Ryzyka w kupnie/sprzedaży części wspólnej nieruchomości

Przy kupnie/sprzedaży części wspólnych (m.in. strychy) na etapie analizy ofert obserwuję zamiar oferentów, co do zabezpieczeń ryzyk warunkujących powodzenie inwestycji. Chodzi o możliwości adaptacji, m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, pozwolenia konserwatorskiego np. na okna połaciowe, na lukarny, uzyskania decyzji o samodzielności lokalu (oczekiwania inwestora a decyzje administracyjne, czas ich pozyskania). Oferenci dokonują zapisów np. „W przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę, w przeciągu dwóch miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, oferent ma prawo odstąpienia od umowy. Prosty przekaz – „co mogę z tą powierzchnią zrobić”? W jaki sposób mogę ją wykorzystać pod kątem użytkowania?

Oferenci oczekują również od Wspólnoty Mieszkaniowej podniesienia standardu budynku np. doposażenia budynku w windę (czynnik egzystencjalny, wartość dodana dla kształtowania przyszłej wyceny metra kwadratowego p.u. – w przypadku deweloperów, osób planując inwestycję adaptacyjną z przeznaczeniem na wynajem). Tu także praktyką oferentów są preferowane odstępstwa od umowy – np. z braku podjęcia działań przez Wspólnotę, zgody ze strony konserwatora zabytków.

Istotne są też kwestie ograniczenia ryzyk natury finansowej. Cena wywoławcza za oferowaną powierzchnię to jeden ze składników. Ponadto pozostałe koszty jakie potencjalny inwestor (poza kosztami typowymi dla procesu budowlanego) będzie ponosił w dalszym okresie (m.in. opłata z tytułu użytkowania wieczystego, czynsz, opłaty za media).

Określenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego na etapie oferowania powierzchni jest niemożliwe (procedura operatu szacunkowego, wycena gruntu, obliczenie opłaty za grunt z tytułu użytkowania wieczystego następują w dalszej fazie – już po zawarciu umowy przedwstępnej). W przypadku opłaty za czynsz i media należy mieć na uwadze fakt dwóch powierzchni – przed adaptacją i użytkowej po adaptacji. Opłaty naliczane są od powstałej w wyniku adaptacji powierzchni użytkowej.

Częstą praktyką oferentów jest obniżenie ryzyk w poszczególnych fazach procesu nabywania nieruchomości. Próby przerzucania na Wspólnotę Mieszkaniową kosztów notarialnych, wliczania do proponowanej Wspólnocie ceny, pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ponadto potencjalne obciążenie kosztami opracowania projektu budowlanego. Bardzo ważne jest precyzyjne ustalenie odpowiedzialności stron za poszczególne koszty i wprowadzanie w tym względzie odpowiednich zapisów do uchwał w formie aktu notarialnego, umowy przedwstępnej i późniejsze ich egzekwowanie.

Wobec omawianych zabezpieczeń Wspólnota Mieszkaniowa może stosować różnorodne działania. Oferowanie stanu faktycznego powierzchni. Bez gwarancji dla oferenta, co do możliwości uzyskania decyzji administracyjnych (przerzucenie ścieżki administracyjnej i ryzyka z tym związanego na oferenta). Pełny przekaz informacji o możliwych ryzykach związanych np. z niemożliwością realizacji windy już na etapie prezentacji powierzchni. Wówczas oferent nie może przy negocjacjach powoływać się na brak informacji ze strony Wspólnoty. Istota tej informacji mogła warunkować zasadność składania oferty – na własną odpowiedzialność i ryzyko oferenta.

Drugim wariant to przygotowanie przez Wspólnotę pakietu możliwości, informacji kluczowych dla potencjalnych oferentów. Z przełożeniem na wzrost oczekiwań cenowych ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej. Może to dotyczyć będącej w dyspozycji Wspólnoty aktualnej decyzji konserwatora zabytków, ew. ważnego pozwolenia na budowę).

Wspólnota Mieszkaniowa nie weźmie na siebie odpowiedzialności co do pozyskania i treści decyzji administracyjnych oferując jedynie powierzchnię – na ryzyko i koszt oferenta. Dotyczy to również argumentacji Wspólnoty, względem zasadności poniesienia kosztów przez oferenta (m.in. kosztów notarialnych, opracowania projektu budowlanego, uzyskania decyzji administracyjnych, przeprowadzenia procesu adaptacji, wnioskowania o pozwolenie na użytkowanie, ostatecznego przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu, zmianę udziałów). Ryzyko dla Wspólnoty to np. brak realizacji płatności wynikających z warunków umowy przedwstępnej ze strony oferenta – co może skutkować możliwością odstąpienia.

Kupno/sprzedaż części wspólnej nieruchomości cechuje różnorodność potencjalnych ryzyk. Ich relacje co do kosztów, odpowiedzialności pozostają przedmiotem do negocjacji między stronami – Wspólnotą i oferentem. Udanych transakcji :).

Regulacje stanu prawnego i formalnego nieruchomości lokalowej we Wspólnocie Mieszkaniowej

Bardzo często zdarza się tak, iż podczas zebrań właścicieli, w ramach Wspólnot Mieszkaniowych zebrani nie mogą znaleźć się na listach obecności, listach do głosowania. Częstym przypadkiem jest fakt sprzedaży mieszkania, bez uregulowania formalności w biurze administracji (zarówno przez sprzedającego, jak i nabywcę). Zdarza się również fakt przygotowywania zaproszeń na zebranie do właścicieli, którzy zgodnie z zapisami w KW są właścicielami, a zgodnie ze stanem faktycznym nie żyją.
Na zebraniach właścicieli nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, obecni mogą mieć obiekcje względem zapisów na listach (obecności, głosowania) w postaci:
1. Braków personaliów na listach (mimo bycia faktycznym właścicielem – zgodnie z KW), gdzie argumentem przeważającym (wg. zgłaszających) jest konieczność ustalania zapisów – zgodnie z księgą wieczystą.
2. Żądania korekt na listach w stosunku do osób nie żyjących (mimo, iż zgodnie z KW są właścicielami nieruchomości).
3. Uwag w stosunku do zapisów na listach (np. zgłaszająca, to osoba niebędąca poprzednim właścicielem, nowym właścicielem jest członek rodziny nie będący na zebraniu).
W praktyce zawodowej, przed zebraniem właścicieli, badam aktualny stan własności w oparciu o księgę wieczystąi na tej podstawie sporządzam aktualne (na dany dzień) listy obecności, do głosowania. Kwestie uregulowania spraw związanych np. z transakcją kupna/sprzedaży nieruchomości, ze śmiercią właściciela odnoszą się do toczących się postępowań (transakcyjnych, spadkowych). Po ich zakończeniu, aktualny wpis do KW może zostać dokonany na wniosek nowego właściciela.
Zdarza się, iż ktoś jest obecny na zebraniu, dziwiąc się, iż nie ma go na liście, po czym „przypomina sobie”, iż nowym właścicielem nieruchomości jest np. syn, córka. To także wskazuje na konieczność poważnego traktowania statusu uprawnień faktycznych właścicieli na zebraniach. Listy obecności, do głosowania służą identyfikacji właścicieli i podejmowanych przez nich oświadczeń woli. A zatem nawet członek rodziny właściciela, będący na zebraniu (nie będący właścicielem) winien dysponować pełnomocnictwem od właściciela, umocowującym go do podejmowania określonych czynności (uczestnictwa w zebraniu, głosowaniu pod uchwałami, uprawnieniu do otrzymania np. kopii dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej na zebraniu).
Często jest tak, iż lokal mieszkalny jest sprzedany. O nowym nabywcy wiemy już od mieszkańców … że istnieje, o czym świadczy odgłos remontu i gruz wrzucany do altany śmietnikowej. Poprzedni właściciel winien rozliczyć się formalnie ze Wspólnotą Mieszkaniową, administracją ze wspólnych spraw (np. rozliczenie opłat, zmiany w ewidencji księgowej, zdanie do zasobu części wspólnej nieruchomości – piwnicy). Nowy właściciel również winien uregulować kwestie formalne w administracji, poprzez okazanie dowodów na własność lokalu (np. odpis z KW, umowa kupna/sprzedaży w formie aktu notarialnego), dokonanie, dokonanie zmian w systemie ewidencji księgowej, pozostawienie danych kontaktów itd. To ważne nie tylko ze względu na regulację świadczeń. To również kwestia aktywności właścicielskiej (celem możliwości powiadamiania o sprawach Wspólnoty Mieszkaniowej, zebraniach, przekazie dokumentów). W praktyce często sprawy w administracji „pozostawiane są na koniec” i staraniem zarządcy, administratora jest podejmowanie działań zmierzających do możliwego monitorowania tego typu spraw (dysponując wiedzą o zmianie właściciela, danymi kontaktowymi itd.).
Wspomniałem o przygotowaniu zebrań właścicieli i sytuacji, w której istnieje zamiar wysłania zaproszenia na zebranie, do właścicieli którzy nie żyją. Dotyczy to również np. osób starszych, będących właścicielami, lecz (ze względów prywatnych) przebywającymi poza domem. Wówczas (o ile to możliwe) dokonuję konfrontacji zapisów w KW z osobami wpisanymi do ewidencji systemu księgowego. Bardzo często wpisane tam personalia osoby wnoszącej opłaty (również osoby wskazanej jako pełnomocnika) pozwalają na ustalenie – komu z racji możliwego umocowania, można wysłać zaproszenie, na jakim etapie prowadzone jest dane postępowanie.

Winda dla wszystkich. Winda dla jednego?

Winda. Kto wdrapując się na czwarte, szóste piętro w budynku bez windy – nie marzy o windzie? :). Oczywiście, że każdy :). Jednak ten, kto projektował – nie myślał zapewne o tym, iż kiedyś … będą windy :). Podobnie jak ten kto tworzył rozporządzenie „w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Napisać można wiele …

Problem polega na tym, iż poza sferą ludzkich potrzeb nie tylko osób starszych, z dziećmi, mamy budynek, w którym realnie jest dusza – albo jej nie ma. Mamy również przepisy, które stanowią … „należy wyposażyć w dźwigi”. Bardzo dyplomatyczne podejście urzędnika do realiów.

W dzisiejszej praktycznej implikacji mamy do czynienia z budynkiem z 1923 r., trzy klatkowym. W Gminnej Ewidencji Zabytków m.st. Warszawy. Właściciele klatki reprezentacyjnej wnieśli pomysł „robimy windę”. W porządku. Przystępujemy do realizacji. Mając na uwadze potrzeby mieszkańców pozostałych klatek – składam wniosek o zalecenia konserwatorskie (do Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków) – dla wszystkich trzech.

W odpowiedzi, po wizji lokalnej z udziałem konserwatora zabytków klatka „A” zalecenia otrzymała z „automatu”. Jest przestrzeń – można realizować. Co do pozostałych – konserwator zanegował możliwość poprowadzenia wind po elewacji „ze względu na ingerencję w strukturę elewacji”.

W drodze wspólnotowych „konsultacji społecznych”. Mieszkańcy klatki na której ma być winda, w obliczu kosztów nie są skłonni dokładać się z prywatnej kiesy (także bez humoru wobec ew. wzrostu zaliczki na fundusz remontowy). W początkowej fazie rozmów dochodziło do sytuacji, gdzie rozpatrywano windę z kontrolowanym dostępem … dla fundatorów :). Obyło się bez tego. Znaczne wsparcie konta funduszu remontowego pozwoliło na pewne działania względem projektu, realizacji szybu. Montażu windy.

Koszt realizacji windy pokrywany był z funduszu remontowego. A zatem z całej puli właścicieli lokali. W trakcie zebrań sąsiedzi z bocznych klatek dosyć mocno argumentowali swoją postawę „wasza winda, wasz problem, my oczekujemy rekompensaty”. Zawsze tam, gdzie budynek ma więcej niż jedną klatkę schodową – powstają trzy „prowincje” i każda chce, aby jej problemy były zaspokajane. Należy wiedzieć, iż nie remontuje się dachu, obciążając kosztami tylko tych mieszkańców … których fragment dachy dotyczy :). Na tym polega istota Wspólnoty – wspólne mienie.

Powracając do naszych bocznych enklaw mieszkańcy uspokoili się, gdy w toku uchwałodawczym podjęto decyzję o staraniu się o windy także w bocznych klatkach, a w razie niemożliwości – zostaną zrealizowane remonty klatek.

Dochodzimy do realiów możliwości umiejscowienia windy. W klatce „C” istnieje możliwość usytuowania szybu i windy w pionie sanitarnym. Ale … to powierzchnia miejska, a zatem miasto mogłoby odstąpić tą powierzchnię na rzecz innej (w drodze zamiany). Ponadto miasto mogłoby rozważać opcję odsprzedaży. Pozostaje również kwestia mieszkańców … obecnie korzystających z pionu sanitarnego. „Wrzucenie im do i tak niewielkich mieszkań ubikacji (którą mają w czynszu najmu) poruszy normy możliwej powierzchniowej egzystencji (winda albo życie). Sprawa w toku. Aktualnie czekamy na … aktualne zalecenia konserwatorskie.

W przypadku drugiej z bocznych klatek, klatki „B” sprawa jest bardziej skomplikowana. Z uwagi na brak duszy w klatce, teoretycznie mieszkańcy mogli wyrazić zgodę na … odsprzedaż fragmentów mieszkań (prawie jak w lego – wszystko jest kwestią ustawienia klocków, tylko co ma powiedzieć jedna z właścicielek, która stwierdziła „nie chcę mieć windy zatrzymującej się przy prysznicu”. Na tej samej klatce również jest powierzchnia sanitariatu komunalnego (znane z PRL korytarze z kilkoma mieszkaniami i wspólnym sanitariatem). Przez analogię (patrz klatka „C”) należałoby przeprowadzać całą procedurę z miastem.

Kolejni „gracze” na naszym lokalnym rynku nieruchomości. Deweloperzy. Strychy do adaptacji stanowią łakomy kąsek dla inwestorów (Śródmieście, w otoczeniu parków). Ale … Oferenci tak konstruują oferty, aby założenie realizacji windy było wartością dodaną dla ich projektu. Ba, chcą mieć możliwość odstępstwa od umowy ze Wspólnoty – w przypadku braku możliwości realizacji windy. Nawet … widząc brak możliwości jej realizacji w drodze wizji lokalnej. Przed złożeniem oferty.

Jak widać na powyżej prezentowanym przeze mnie przykładzie, aby dojechać „windą do nieba”, mamy do czynienia z wieloma czynnikami, zależnymi. Przyjemnych jazd ku … jeździe windą :). Pozdrawiam, Marcin Olszewski.

Podziemia (2016)

„Niech Pan przyjdzie z miastem” czyli skrzynka pomysłów Wydziału Ksiąg Wieczystych

Witam. Od czasu do czasu w postach opisywać będę sytuację z otoczenia rynku nieruchomości, m.in. w odniesieniu do komunikacji z urzędami. Sprawy prowadzone w instytucjach mają istotny wpływ w aspekcie zarządzania nieruchomości. Poniżej praktyczna implikacja z Sądu Wieczystoksięgowego.
Wejście. Ha! Wejście nie jest takie proste. Łatwiej wyjść niż wejść. Teczka do „lustracji” elektronika na bramkę. Względy bezpieczeństwa. Jako zarządca nieruchomości czasami przybieram postać Klucznika z „Pana Tadeusza”, stąd „Państwo z tyłu nieco poczekają” :). Przy przejściu słyszę komplement od pracownika ochrony sądu „Panie, świecisz Pan nadal!” :). Nic dziwnego, w ten sam sposób w innym sądzie przypadkowo znaleziono w mojej teczce … nożyczki. Ale do rzeczy.
Do wniosku o dotację na remonty nieruchomości wymagany jest aktualny odpis z KW. Są odpowiednie druki, opłaty przelewem (z załączeniem potwierdzenia) lub bezpośrednio w kasie. Odpis z KW otrzymuje się od ręki. Tu nie ma problemu. Księgi wieczyste są jawne. To samo dotyczy wglądu do księgi wieczystej.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku wglądu do akt księgi wieczystej. Jakiś czas temu złożyłem wniosek o wpis do księgi wieczystej. Sąd zażądał uzupełnienia wniosku o oryginały (!) umowy o administrowanie ze Wspólnotą Mieszkaniową i uchwały o wyborze Zarządu. Okazuje się, iż z każdym kolejnym telefonem do Wydziału Ksiąg Wieczystych, pracownicy mieli inną interpretację postępowania :). Trwały konsultacje wewnątrz pracownicze (zaznaczam bez podstawy prawnej, sytuacja poza przepisowa). Wątpliwość budził fakt, dlaczego nie mogę przekazać oryginału uchwały o wyborze Zarządu. Tłumaczę – to jeden egzemplarz który jest dokumentem Wspólnoty Mieszkaniowej, podobnie jak wspomniana umowy (2 egz. w dyspozycji administratora i Wspólnoty). Stanęło na dostarczeniu … odpisów notarialnych. Oczywiście w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma urzędowego :). (to mi się zawsze podoba, zważywszy na fakt ile razy nie otrzymuję pism po 30 dniach, ba! po 2 miesiącach, zgodnie z k.p.a).
Jestem zatem w sądzie, Wydział Ksiąg Wieczystych mając wątpliwość („wątpliwości może Pan mieć zawsze”) czy sąd ostatnie pismo do mnie skierował na adres do doręczeń (to też jest mocne, jak podaję we wniosku adres do doręczeń na biuro, po czym widzę pismo na …. skrzynce pocztowej na terenie nieruchomości. W dalszym ciągu umiejętność myślenia, czytania ze zrozumieniem także w urzędach ma swoją przyszłość). I tu zaczynają się schody (ganianie po szerokich schodach w Hipotece przy Al. Solidarności 58 ma swój urok). Składam wniosek o wgląd do akt Księgi Wieczystej. Pani przed komputerem „Proszę Pana, ale tu jest wpisane miasto stołeczne Warszawa”. Odpowiadam „Miasto ma większościowy udział”. Odpowiedź Pani „To niech Pan przyjdzie z miastem” (!) :). (To co, bierzemy pod pachę 1 735 435 ludności i wchodzimy :)). Walczę dalej „Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół współwłaścicieli większość ma miasto, a ja jestem Pełnomocnikiem. „Proszę Pana tu nie ma napisane „Wspólnota Mieszkaniowa” („nie ma Londyn, jest Lądek Zdrój). Z tyłu tworzy się kolejka. Drugi pracownik zainteresował się sprawą. Co do wglądu do akt ksiąg wieczystych pracujący w sądzie mają stracha, czy mogą mi udostępnić akta mimo iż mam przy sobie:
1. Oryginał Pełnomocnictwa udzielonego przez Wspólnotę Mieszkaniową do występowania przed sądami powszechnymi, podpisany przez Zarząd, z pieczęcią. 2. Oryginał umowy o administrowanie z w/w Wspólnotą.3. Oryginał uchwały o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.
Dlaczego? Kwestia wykazania przeze mnie „interesu prawnego”. Notariuszem nie jestem, a zatem druga opcja z ustawy o księgach wieczystych i hipotece odpada :).
Szukamy zatem „interpretacji”. Właściciel nie przyjdzie (właściciele lokali wykupionych plus Pełnomocnik z ramienia miasta), Zarząd też nie … bo po to mają zarządcę nieruchomości by sprawy Wspólnoty prowadził. W początkowej fazie negocjacji (zblokowałem dwa jedyne stanowiska w sali wglądowej, kolejka z tyłu) propozycja bym napisał pismo do sędziego o wydanie zgody na wgląd do akt. Ciekawostką jest fakt, iż chciałem tylko zobaczyć moją (podkreślmy moją) korespondencję z sądem. Zważywszy na fakt, iż sąd mi już dwukrotnie odpisał w sprawie. Okazuje się, iż czym innym jest uznanie mnie przez sąd za osobę reprezentującą Wspólnotę w drodze pism, a czym innym … moja bezpośrednia wizyta w sądzie 🙂 (Czy Pan, to Pan?). Gdy wspomniałem, iż rozmawiałem już w sprawie statusu sprawy wcześniej z Kierowniczką Wydziału lody puściły „a, to już rozmawiał Pan z Panią Kierowniczką?” (jak bym tak w każdym urzędzie przy każdym „okienku” miał mówić w ilu „okienkach” byłem uprzednio … nie wychodziłbym z urzędów :).
Zrobiłem kopię moich „mocnych dokumentów – patrz 1,2,3. Pan poszedł z tym do kierowniczki. Po konsultacji z sędzią, Kierowniczką Wydziału … zostałem zapisany na termin wglądu do akt.
Opisywana sytuacja pokazuje jakiej ochronie podlega treść akt ksiąg wieczystych, w interesie właściciela nieruchomości i jak w sposób absurdalny reprezentant właściciela … nie może reprezentować go w sądzie.
Po załatwieniu sprawy na dole przy biurze podawczym natrafiłem na skrzynkę z napisem „SKRZYNKA POMYSŁÓW”. Tak, to był bank pomysłów względem rozwiązania powyższej implikacji :). Serdecznie pozdrawiam, Marcin Olszewski.

Część wspólna nieruchomości. Użytkować, wynająć, sprzedać? Część 1 – strych

Część wspólna nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, czyli powierzchnie nie użytkowane indywidualnie. (idąc na „skróty” od zapisów ustawy o własności lokali), jak również grunt pod budynkiem Wspólnoty. W praktyce są to m.in. dach, kominy, ściany zewnętrzne, nośne, strychy, klatki schodowej, korytarze, piwnice, pralnie, suszarnie, wózkownie, rowerownie, windy (media – c.o., kanalizacja, instalacja elektryczna – do licznika, gazowa – do zaworu).
Zważywszy na fakt, iż część wspólna jest współwłasnością właścicieli lokali, mogą oni rozporządzać nią wedle własnego uznania – w drodze podjętych uchwał. W poście tym skoncentruję się na praktycznych implikacjach związanych ze strychem na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej z większościowym udziałem właścicielskim miasta stołecznego Warszawy.
Zazwyczaj mieszkańcy użytkują strych w zakresie potrzeb własnych w postaci składowania rzeczy, również jako suszarnia. W przypadku gdy rozważana jest opcja wprowadzenia do obrotu rynkowego, warto zastanowić się, co chcemy osiągnąć? – stały przychód w formie wynajmu (z zabezpieczeniem kaucją gwarancyjną – o określonej wielokrotności czynszu), czy jednorazowa sprzedaż? Czy w grę wchodzić będzie zmiana przeznaczenia – na lokal użytkowy? Do decyzji Wspólnoty.
Przyjmijmy, że Zarząd Wspólnoty rozważa sprzedaż strychu. Pierwsza rzecz – decyzji nie może podjąć sam, gdyż przekracza to jego uprawnienia w ramach czynności zarządu zwykłego. A zatem należy podjąć uchwałę intencyjną, gdzie właściciele lokali wyrażają zgodę (zamiar) sprzedaży części wspólnej strychu. Po podjęciu takiej uchwały miasto zgodnie ze swoimi procedurami oczekuje wyceny strychu (koszt wyceny w późniejszym okresie zazwyczaj jest „przerzucany” na nabywcę strychu). Wartość rynkowa, jak i operat nie powinien być udostępniany potencjalnym oferentom. Jest dokumentem Wspólnoty, stanowi wartość poglądową – od wykazanej wartości można ustalić pułap cenowy.
Mając zgodę właścicieli, gotowy operat, można rozpocząć procedurę ofertowania z użyciem różnorodnych form przekazu, upublicznienia. Oferenci bardziej niż parkingiem, czy kwiatkami w otoczeniu będą interesowali się tym, co mogą z oferowaną przez Wspólnotę powierzchnią zrobić. Jeżeli nieruchomość jest w rejestrze zabytków – na co pozwala konserwator? Co zrobię ze ścianą kominową, wspornikami utrzymującymi konstrukcję dachu, jak podciągnę media? Czy są roszczenia? Jakie są opłaty, także za grunt? Dużo pytań, znam to z autopsji :).
Mamy zbiór ofert. Kolejna uchwała – tym razem z udziałem notariusza – wyrażająca zgodę właścicieli na sprzedaż strychu konkretnemu oferentowi. Proces podjęcia tej uchwały poprzedza oczywiście wybór najkorzystniejszej oferty – to nie cena musi być najważniejsza. W strukturze oferentów mogą być firmy, osoby prywatne z chęcią nabycia na własne potrzeby bądź w ramach inwestycji (wynajem lub sprzedaż po adaptacji i wyodrębnieniu lokalu).
Mamy wybranego oferenta. Kolejnym krokiem jest przystąpienie do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Warto aby strony bardzo dokładnie określiły swoje warunki do umowy. Potem są niespodzianki w postaci braku zapłaty ze strony oferenta już na etapie zadatku.
Całość procesu inwestycyjnego (uzyskanie stosownych pozwoleń administracyjnych) zazwyczaj pozostaje w gestii oferenta. Po zakończeniu prac adaptacyjnych oferent winien złożyć wniosek do urzędu Dzielnicy w zakresie pozwolenia na użytkowanie. Do tego kompletacja dokumentów (m.in. wypisy z rejestru gruntów i budynków, decyzja o braku roszczeń, umowy, uchwały itd.). Miasto będąc właścicielem gruntu kontynuuje procedurę zlecając operat dla celu określenia opłat za użytkowanie wieczyste.
W określonym terminie następuje zawarcie umowy ostatecznej (przeniesienie prawa własności). Poza stronami umowy (Zarząd Wspólnoty, oferent) w obecności notariusza odczytującego akt i przedstawiciela miasta stołecznego Warszawy, w spotkaniu może uczestniczyć zarządca nieruchomości (ja zazwyczaj jestem – z wiedzą i dokumentami ze strony Wspólnoty). Zgodnie z procedurami do aktu ze strony miasta przystępują burmistrzowie lub Prezydent m.st. Warszawy (zgodnie z udzielonymi im pełnomocnictwami). Często w dniu zawarcia aktu ostatecznego następuje również przekaz pozostałej kwoty zapłaty za strych (zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej). W dalszym postępowaniu następuje zmiana udziałów.
Proces opisuję skrótowo, niemniej jednak w swoim zawodowym życiu zarządcy nieruchomości, „sprzedałem” już wiele części wspólnej, stąd ścieżki przetarte. Z racji wchodzenia w obszar pośrednictwa – Wspólnota winna dobrze przygotować się do sprzedaży części wspólnej (także pod kątem stanu prawnego). Warto również badać – komu sprzedajemy nieruchomość. To zazwyczaj niemałe pieniądze. Pytanie co do zdolności finansowych oferenta, celu nabycia. Tu wchodzimy już w obszary audytu.
Posiadanie strychu w użytkowaniu własnym ma znaczenie dla potrzeb mieszkańców. Nie przynosi jednak przychodu – tak niezbędnego dla polityki remontowej Wspólnoty. Pamiętajmy o tym, iż Wspólnota nie musi za wszelką cenę wyzbywać się majątku wspólnego – to też pytanie, co chcemy osiągnąć? Wynajem, gwarantujący przychód może dotyczyć zarówno mieszkańców, jak i osób, podmiotów zewnętrznych. Nigdy nie ma jednak gwarancji (wynajem, sprzedaż) na efektywny (czynszowy) wynajem czy sprzedaż. Rozważnych decyzji w rozporządzaniu strychami :). Serdecznie pozdrawiam :).