Miesiąc: wrzesień 2016

Nie musimy znać się na przewodach kominowych, wentylacji. Jeżeli jednak nie ma ciągu, czuć nieprzyjemne zapachy, także codzienny obiad sąsiada – pytamy Zarządu, administratora co do powodów stanu rzeczy. Nie nudząc zbytnio zawiłościami technicznymi, zaprezentuję częste zjawiska zachodzące „na wysokościach”. 
Remont dachu. Teoretycznie jest inspektor nadzoru, kierownik budowy. Jak sprawdzicie w trakcie prac, czy przy odbiorze czy, poza pracą w zakresie umowy, Wasz komin nie został „magazynem” gruzu? Wykonawcy czasami nie chce się targać odpadów poremontowych na parter, potem koszty wywozu itd. Po co, jak jest miejsce, gdzie można gruz wyrzucić – ba, i nikt tam nie zajrzy?
W trakcie realizacji przeglądu przewodów kominowych, jako mieszkańcy zapewne oczekiwalibyśmy, aby to (gruz) czego załóżmy nie odkryto w trakcie odbioru prac remontu dachu (fajny odbiór) „odkryli” kominiarze. Zawsze jest szansa „złapania” wykonawcy na gwarancji i „posprzątaj Pan po sobie” (patrz zapisy w umowie). No tak, ale na ten dach trzeba wejść i …. faktycznie po nim chodzić. Niestety, zdarza się, że firmy kominiarskie działają bez lin, zabezpieczeń, a wizja na dachu … okazuje się być wizja porównawczą z poprzednim protokołem. Czyli „trochę popatrzę”. Trudno się potem dziwić, że ktoś po kilku latach „odkrywa” niespodzianki w kominach. Weźmy poprawkę na to, iż kominiarz ma uprawienia. Odpowiada za to co opisuje w protokole. Co do zabezpieczeń – to już własna decyzja i ryzyko wykonawcy przeglądu kominowego. Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo  oczekiwać, iż wykonawca przeglądu faktycznie wejdzie na ten dach, sporządzi protokół na podstawie stanu faktycznego (wraz z opinią i rekomendacją niezbędnych działań). Bazowanie na tym iż „nikt po mnie nie sprawdzi” jest dobre („przepisuję co było rok temu, bo jeżeli na Wspólnocie nic nie robili – to pewnie jest tak dalej”) …. do momentu zaczadzenia. Potem prokurator, ubezpieczyciel … każdy zapyta w pierwszej kolejności o przegląd i podjęte działań. Nie zamierzam wrzucać kija do środowiskowego mrowiska. Z praktyki zawodowej we wszystkich działań outsourcingu zarządzania nieruchomościami – nie lubię jak ktoś odwala robotę „po łebkach”. W przypadku kominów, wentylacji – to kwestia życia i zdrowia. 
O ile w przypadku deszczu, można uzasadniać brak działań w kolejnych terminach przeglądu. O tyle brak konsekwencji w działaniu mieszkańców zmusza do działania. Każdy ma swoje życie, swój czas, w przypadku przeglądu lokal winien być udostępniony. W przekazie informacji dla mieszkańców o planowanym terminie przeglądu, zawieram dane kontaktowe do wykonawcy – by w dogodnym terminie, można było się umówić. Brak udostępnienia lokalu w kilku terminach, najczęściej skutkuje wezwaniem do przeprowadzenia przeglądu we własnym zakresie. Stąd tak ważna jest komunikacja między zarządca a mieszkańcami (dostępność e-maili, telefonów, osób udostępniających lokal w kraju, gdy ktoś przebywa za granicą) w zakresie możliwości udostępnienia lokalu. 
Mamy w ręku przegląd przewodów kominowych w formie protokołu. Opinie, zalecenia. Nie do szuflady, a do realizacji. Rozdział między powinności Wspólnoty Mieszkaniowej (części wspólne nieruchomości) a powinności mieszkańców. Tak jak Wspólnota winna realizować prace związane prawidłowym funkcjonowanie przewodów kominowych, wentylacyjnych (plan remontowy w kategorii – rzeczy ważniejsze niż wygląd elewacji), tak mieszkańcy również muszą wiedzieć co winni zrealizować we własnym zakresie (pisemne wezwanie za potwierdzeniem odbioru). Niestety, zdarza się, iż problem kominów, wentylacji, może wynikać z przebudów w trakcie remontu w lokalu (w części wewnątrz lokalowej, z wpływem na części wspólne). Kominy, wentylacja to rzeczy ważniejsze od aspektów wizualnych elewacji, klatek schodowych itd. Warto mieć to na uwadze przy kształtowaniu planu remontowego. Warto mieć na uwadze nasze życie i zdrowie. Pozdrawiam, Marcin Olszewski. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Rynek nieruchomości w praktyce. A zatem odstawmy na półkę Konstytucję z art 64. i wszelkie inne przepisach dotyczących „ochrony prawnej” nieruchomości. W ten sam sposób „odstawiłem” Ustawę o ochronie zabytków. Ze względu na …. ochronę. 
W praktycznych implikacjach przedstawię dzisiaj, jak zajmuje się cudze nieruchomości na potrzeby własnego remontu (na przykładzie nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych), mając świadomość zajęcia, robiąc to „na dziko” (bez prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). W dalszej części wykażę, jak mimo naruszenia prawa … zgodnie z prawem można się z tego „wywinąć”. Oczywiście zgodnie … z tym samym obowiązującym prawem. 
Otrzymujemy wezwanie o zajęciu dachu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej obsługiwanej przez nas nieruchomości. Na miejscu ekipa remontująca sąsiednią ścianę szczytową. Rusztowanie przytwierdzone do ich ściany i „naszego”. Dziury w naszym dachu, pozdejmowane dachówki. Potencjalnie przy deszczu mamy szkodę. I chłopaki z „ekipy” sąsiadów robią. Skąd ludzie w kaskach mają wiedzieć, zastanawiać się co do przebywania na terenie cudzej nieruchomości? Od tego mają kierownika, inspektora nadzoru, inwestora. 
Przed zajęciem cudzej nieruchomości inwestor prac na sąsiedniej winien przede wszystkim zapytać o zgodę sąsiednią Wspólnotę. Po jej uzyskaniu, protokolarne wprowadzenie na budowę z zatwierdzeniem obustronnych (zajmującego i właściciela) warunków. 
W praktyce (no właśnie i zarazem niestety) sąsiedzi „jadą dalej”. Straż Miejska – na teren prywatny nie wejdą. Policja? Owszem spiszą, popytają, a ze względu na brak wiedzy odeślą poszkodowanego do formy pisemnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego? Jasne, będą w grudniu po południu. Gra na czas. Sprawca naruszenia robi swoje (remont) z korzystaniem z cudzej nieruchomości, bo „tempo drogi administracyjnej” …. ma swoje tempo. Szybciej skończą, potem po zawodach. Wystarczy posprzątać. 
Pierwsze wrażenie jest, gdy sprawca ma świadomość obrony poszkodowanego. Przyjdą z PINB-u nie przyjdą tak szybko. Ślad w papierach zostaje. Tym bardziej gdy sprawca realizuje inwestycję np. w części z … dotacji konserwatora zabytków. Nikt nie lubi zamieszania. Teraz i później. Co robi sprawca? „Podnosi” rusztowanie z naszego dachu. Wówczas na dzień ewentualnej kontroli urząd badający stan faktyczny … zbada przede wszystkim stan faktyczny. To że po 30-60 dniach? „Przepisy są proszę Pana po to, by je przestrzegać”. Zakładając, iż na naszym dachu nie ma już rusztowania, dachówki położone, dziur brak. No cóż – sprawcy pozostaje udać Kota w butach przed Wydziałem Architektury i Budownictwa składając wniosek o decyzję odnośnie „konieczności wejścia na dach” sąsiedniej nieruchomości i zastosowanie rusztowania „w powietrzu” (z mocowaniem do ściany szczytowej sprawcy). I taką decyzję (po rozpatrzeniu oświadczeń poszkodowanego) sprawca … otrzymuje. Możemy „świadomie” popełnić błąd :). 
W praktyce wejście w teren cudzej nieruchomości to banał, bzdet. Sprawca dysponuje pozwoleniem konserwatora zabytków, pozwoleniem na budowę. I wszystko. Kamykiem do oka może być fakt otrzymania pozwolenia na budowę na pracę „u siebie” i na cudzej nieruchomości … w przypadku gdy do wniosku o pozwolenie należy złożyć … Oświadczenie o dysponowaniu tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane. Czy to ważne której? Urzędnik wydający decyzję „widzi” teren zza biurka – na podstawie przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Jest wykaz załączników? Jest. Są załączniki? – są, albo ich nie ma. Z tym się nie dyskutuje. Mam tak samo jak ty, miasto moje a w nim …. 
A zatem przechodząc do drugiej implikacji kopiemy na cudzym gruncie. Fakt, że sprawca w przyszłej restauracji ma sprawę wentylacji (tylko co poeta miał na myśli), „wychodzi” z kanałem wywiewnym na cudzy teren – bez zgody, protokołu, określenia warunków korzystania. Taki protokół wprowadzenia? Robimy. Przez analogię – organy przyjdą, zobaczą. Ale nim to nastąpi – jedziemy. Trochę gorzej gdy inwestor jest najemcą lokalu miasta we Wspólnocie Mieszkaniowej. Wchodząc na teren cudzej nieruchomości wchodzi na teren … także miasta (stosownie do udziałów we Wspólnocie). Najemca to rzecz cenna … generuje przychód. Jeżeli wszystko zgodnie z prawem (przynajmniej tą wygodniejszą do zastosowania częścią) to naruszenie cudzej własności (nawet tego samego miasta) … mniejszym złem. To, że mieszkańcy nie zostali powiadomieni przez tegoż inwestora o rozpoczęciu prac. „No i co z tego” – odpowiedział przedstawiciel miasta. „To co ma wszystkich powiadamiać”. No jasne. Niech zacznie o północy. Na terenach nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych nie zawsze istotną rzeczą jest … fakt zamieszkania i warunków bytowych. Inwestycja to rzecz nadrzędna. A mieszkańcy? Protestujący przeciw powiadomieniu ich o rozpoczęciu prac, to „krzykacze”. Krzykacze we własnych mieszkaniach. Ale na naszym, miejskim gruncie. Wszystko zostaje w „rodzinie”. Pozdrawiam :). 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.