Dawno nie pisałem. A dzisiaj schodzimy do podziemi. Tym razem nie korytarze, altanki a piwnice. Niegdyś w czasach zasobów czysto komunalnych na Starym Mieście w Warszawie lokatorzy z mniejszym bądź większym zaangażowaniem korzystali z wcale niemałej przecież przestrzeni użytkowej, w strukturze budynku. Czas powstania Wspólnot Mieszkaniowych wniósł do struktury własności powierzchnie piwniczne jako część wspólną – użytkowaną zarówno przez mieszkańców lokali wykupionych, jak i komunalnych. Czym charakteryzuje się współczesna powierzchnia piwnic w Staromiejskich czeluściach „podziemnej Warszawy”? Są to zazwyczaj niewielkie powierzchnie, zwieńczone najczęściej drewnianymi drzwiami, zabezpieczone kłódką, oznaczone ewentualnie numerem lokalu korzystającego z jej powierzchni mieszkańca. Najczęściej przechowujemy tam rzeczy … które zawadzają w domu, ewentualnie jeżeli faktycznie przywiązujemy wagę do tej powierzchni – np. skład narzędzi, rowery itd. Otwarty katalog rzeczy do przechowywania.
Rozmawiając często z mieszkańcami co do np. ustalenia użytkownika danej piwnicy (chociażby dla celów modernizacji sieci internetowej, tv) słyszę cyt. „A tak, użytkuję piwnice, ale to kiedyś ojciec używał, ja nawet nie pamiętam która to, nawet nie wiem gdzie mam klucze”. To pokazuje zasadność w ramach działań Wspólnoty Mieszkaniowej co do próby oszacowania zasobu tej części wspólnej, stopnia jej użytkowania, możliwości rozporządzania. Jak można temu zaradzić. Wspólnota Mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę w sprawie inwentaryzacji piwnic. Dysponując listą mieszkańców, rzutami piwnic, obmiarem mamy daje wejściowe do oszacowania zasobu. Dzięki przeprowadzonym działaniom powinniśmy osiągnąć następujące efekty:
1. Lokalizacja piwnic aktywnych użytkowników (potwierdzenie użytkowania w drodze komunikacji z mieszkańcami, piwnice zabezpieczone kłódkami, oznaczone numerami lokali użytkowników).2. Lokalizacja piwnic nieużytkowanych (nieustalony użytkownik, brak oznaczenia piwnicy numerem lokalu użytkownika, drzwi otwarte lub np. postawione obok piwnicy). 3. Komunikacja z użytkownikami co do oznaczenia piwnic faktycznie użytkowanych (dla potrzeb danych ewidencyjnych)4. Uzyskanie możliwego zasobu pustostanów Wspólnoty z przeznaczeniem do użytkowania. Mamy zatem oszacowaną część wspólną piwnic. Czy piwnice mogą stanowić pożytek dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Te dotychczas użytkowane na początek. Zazwyczaj użytkowane są bezpłatnie. Podobnie jednak jak w przypadku piwnic nieużytkowanych powierzchnie te mogą stanowić przedmiot wynajmu przez Wspólnotę Mieszkaniową.Jest to część wspólna którą Wspólnota może w ten sposób rozporządzać. Warto w tym momencie zastanowić się na warunkami najmu i użytkowania piwnic. Wspólnota będzie oczekiwać od potencjalnego najemcy wnoszenia opłaty za daną powierzchnię, utrzymywania porządku (w zakresie przepisów ppoż – z ukierunkowaniem na materiały łatwopalne, butle gazowe) i udostępniania jej w zakresie napraw, awarii na mediach. Najemca będzie oczekiwał od Wspólnoty stałego dostępu do piwnicy (konserwacja drzwi i zabezpieczeń z dostępem na korytarz piwniczny, konserwacja instalacji – np. elektrycznej).
Warunki dla obu stron (Wynajmującego – Wspólnoty i najemcy – mieszkańca, oferenta zewnętrznego) powinny być zawarte w umowie najmu. Jak wspominam warto skorzystać z opcji najmu – często powierzchnia piwnic traktowana jest po macoszemu. Są piwnice i graciarnie.
No dobrze, a co jeżeli dotychczasowy użytkownik piwnic stwierdzi „a ja użytkuje tą piwnicę od wielu lat i nie zgadzam się na opłaty”. Wspólnota w nowych warunkach użytkowania piwnic, może zażądać przekazanie części wspólnej – piwnicy (przez dotychczasowego użytkownika) do zasobu Wspólnoty, gdyż nie jest ona własnością mieszkańca.
Co ze zmianą aranżacji? Mamy część niezagospodarowaną, ścianki działowe, chcielibyśmy wynająć powierzchnię – czy możemy kreować większą powierzchnię? Pytanie dla spokoju do konserwatora zabytków (określenie możliwości np. w formie zaleceń konserwatorskich).
Kradzież z piwnicy. Czasami zdarza się iż użytkownik danej piwnicy zgłasza domniemaną kradzież rzeczy z użytkowanej powierzchni. Nie warto trzymać wartościowych rzeczy w piwnicach. Oczywiście, zgłoszenie Policję zapewne będzie skutkowało wszczęciem postępowania (ewentualnym oczekiwaniem od Wspólnoty zapisu z monitoringu – jeżeli takowym dysponuje na wyposażeniu). Nie zmienia to faktu, iż dostęp do korytarzy piwnicznych (a tym samym pośrednio do piwnic) zależy w głównej mierze … od czynnika ludzkiego. Od tego czy zamykane są drzwi od korytarzy piwnicznych, jak również czy i jakim zakresie udostępniamy tego typu klucze osobom postronnym.Wspólnota Mieszkaniowa nie odpowiada za rzeczy składowane przez użytkownika w piwnicy, jak również za zabezpieczenie bezpośredniego dostępu do tej powierzchni. To leży w gestii użytkownika.
Opróżnienie piwnicy. Warto pamiętać o tym aby proces zarządzania powierzchnią piwnic odbywał się jak wspomniałem pod pewnymi warunkami. W przypadku wygaśnięcia umowy najmu, najemca powinien opróżnić piwnice przywracając ja do stanu pierwotnego. Przekazanie piwnicy do najmu i w momencie jego zakończenia powinno następować w drodze Protokołu zdawczo – odbiorczego. Co w momencie śmierci najemcy i innych przypadków uniemożliwiających bezpośredni kontakt z użytkownikiem celem przekazania (klasyczny przykład – zmiana najemcy lokalu komunalnego/właściciela lokalu wykupionego, sprzedaż mieszkania bez „oddania” piwnicy Wspólnocie). Często mamy obawy co do rzeczy pozostawionych wewnątrz w kwestii naruszenia stanu posiadania. Wówczas po wyczerpaniu wszelkich możliwych środków komunikacji z poprzednim użytkownikiem Wspólnota Mieszkaniowa może w formie komisyjnej dokonać otwarcia piwnicy – uporządkować ją we własnym zakresie i przekazać do dalszego wynajmu.
RACJONALNEGO ZARZĄDZANIA POWIERZCHNIĄ PIWNIC :). Pozdrawiam :). Marcin Olszewski
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.