Na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym istotny wpływ ma m.in. konserwacja. Wspomniałem w jednym z wcześniejszych blogów o rodzajach konserwacji: m.in. ogólnobudowlana, sanitarna, elektryczna, domofonowa, windy itd.
Ostatnio spotkałem się ze zdziwieniem pewnej właścicielki lokalu, gdy wspomniałem, iż z uwagi na brak umów konserwacyjnych w budynku przez nią zamieszkiwanym, zlecenie danej pracy (awarii) musi być poprzedzone powiadomieniem i akceptacją Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. „To nie ma u Państwa elektryka, który byłby u Państwa na etacie?” „Nie nie ma” odpowiadam. „Współpracujemy z różnymi fachowcami, z uwagi jednak iż problemy przez nich rozwiązywane dotyczą nieruchomości Wspólnot, to Wspólnota ustami Zarządu musi podjąć decyzję o zleceniu – tak aby później nie było problemu z rozliczeniem faktury. Argument „stałego wykonawcy napraw” ma swoją genezę np. w budynkach z udziałem właścicielskim miasta. Pozostaje tam przyzwyczajenie iż „dzwonię, Pan zawsze przychodzi, a ja nic nie płacę”. Tam gdzie powstały Wspólnoty Mieszkaniowe dawne czasy minęły. Kolejny argument wielu właścicieli „przecież płacę na fundusz remontowy” również nie jest właściwym. Rozliczenie faktur za konserwacje, naprawy następuje zazwyczaj z funduszu eksploatacyjnego. Czy będzie do koszt stały (umowa na konserwacje), czy doraźny (awarie) pozostaje on gestii Wspólnoty Mieszkaniowej lub właściciela lokalu (opłata za naprawę w lokalu, zaliczka na fundusz eksploatacyjny z które pokrywane są prace konserwacyjne).
Istotą rzeczy przy identyfikacji awarii jest fakt, czy nastąpiła ona na tzw. części wspólnej (regulowanej ustawą o własności lokali), czy też w lokalu. Ma to istotne znaczenie ze względu na to, kto będzie ponosił koszty wspomnianej awarii. Do części wspólnej zaliczyć można m.in. klatki schodowe, strychy, piwnice, instalacja c.o., gazowa, wodno – kanalizacyjna. W przypadku instalacji do Wspólnoty należy to, co jest przed zaworem, licznikiem, w gestii właściciela – pozostała cześć za zaworem, licznikiem.
Dlatego ważnym jest w przypadku awarii „doraźnej” (bez stałej konserwacji), co i gdzie się stało? Jaka jest decyzja Zarządu Wspólnoty co do zlecenia prac naprawczych? Kto będzie ponosił koszty naprawy? Wspólnota? Właściciel lokalu? W zastosowaniu stałej konserwacji, właściciel lokalu, korzystając z dostępnych danych kontaktowych samodzielnie może zawiadomić konserwatora o potrzebie naprawy. Konserwator ustaliwszy problem awarii, powinien również zidentyfikować, kto poniesie koszty.
Przy awariach, ze względu na koszty mogą powstawać rozbieżności co do ponoszenia kosztów. Właściciel po przybyciu konserwatora może dokonywać prób „przerzucenia” kosztów na Wspólnotę Mieszkaniową. Dlatego istotna jest również komunikacji między zarządcą nieruchomości a konserwatorem (uczciwym konserwatorem). Właściciel bowiem, jeżeli nawet „przekona” konserwatora, aby potraktował awarię jako koszt Wspólnoty … i tak za nią zapłaci, w formie wnoszonej zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych.
Dobrym rozwiązaniem jest podjęcie przez właścicieli nieruchomości uchwały określającej granice nieruchomości wspólnej. Dzięki czemu problem z tym „kto za co ma płacić” w sposób skuteczny może zostać rozwiązany. Pozdrawiam.
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.