Blog

Statystycznie zamieszczam jeden post na miesiąc. Czyżby rynek nieruchomości w praktyce był tak nudny, pozbawiony inspiracji dla bloggerów (będących jednocześnie zarządcami nieruchomości)? Nie :). Wręcz przeciwnie. Praktykę zawodową, bardzo często, ba każdego dnia mojej pracy uzupełnia teoria urzędowa. I o tym dzisiaj, w pierwszej części konfrontacji procedur urzędowych w ujęciu praktycznym (w relacji do zarządzanej nieruchomości i jej otoczenia rynkowego). 
Część1.”Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie prac konserwatorskich/restauratorskich/robót budowlanych/badań konserwatorskich/badań architektonicznych/podjęcie innych działań mogących prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru zabytków (dotyczy również prac w koronach drzew i krzewów)”.
Wniosek do pobrania w biurze, bądź ze strony internetowej Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków. W sieci, w formatach MS WORD I PDF. Pierwsza rzecz to fakt iż nazwa Wniosku wskazuje na zastosowanie w relacji do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Otóż nie. Gdy zadałem urzędniczce zapytanie, „Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków (jest w ewidencji), ale:
1. Przedmiotem planowanych prac remontowych jest remont elewacji.2. Z elewacją powiązany jest fakt wpisu ulicy (przy której zlokalizowana jest nieruchomość) do rejestru – jako założenie urbanistyczne. 
Pytanie klucz „Jaki wniosek mam wypełnić, jak żaden nie pasuje do mojej implikacji?”. „Mamy jeden druk dla nieruchomości wpisanych do rejestru i do ewidencji – pada odpowiedź z urzędu. Ok, w porządku. Wypełniam.
Wypełniając wpisujemy Wnioskodawcę (Pełnomocnika), zakres wnioskowanych prac remontowych. Po drodze oświadczenie o posiadanym tytule do nieruchomości. W przypadku Pełnomocnictwa – należy dokonać opłaty skarbowej (dowód opłaty dołączony do wniosku). Nawiązując do opłat – w przypadku budynków mieszkaniowych – zwolnienie z opłaty za pozwolenie. To, co zastanawia, to fakt dlaczego (nie mając pozwolenia konserwatora zabytków) Wspólnota Mieszkaniowa ma wpisywać do wniosku:
1. „Imię, nazwisko i adres osoby kierującej pracami budowlanymi”.2. „Imię, nazwisko i adres osoby wykonującej nadzór inwestorski”.
Planowany zakres prac, to szacunek. Wspólnota Mieszkaniowa, nie będzie jednak (nie mając ważnej decyzji konserwatora) zawierała umów z wykonawcą, inspektorem – by móc wpisać kierownika budowy i inspektora do wniosku :). A jak, nie otrzyma decyzji – to co, rozwiąże umowy? Na moje zapytanie w tej kwestii urzędnik odpowiedział, aby nie wypełniać, tylko później „będzie można to uzupełnić”. No tak, tylko to może oznaczać wydłużenie trybu rozpatrywania z uwagi … na uzupełnienie wniosku. 
Pamiętam, z praktyki zawodowej jak Wspólnoty Mieszkaniowej „brały z łapanki” kierownika budowy („solisty” z uprawnieniami), inspektora – by wpisać ich do druku. Problem polega na tym, iż w przypadku otrzymania decyzji, i zmiany kierownika (przecież wykonawca prac będzie miał własnego kierownika), i inspektora – wnioskodawca, (Wspólnota Mieszkaniowa) będzie musiał o tym pamiętać. I złożyć wniosek o … zmianę decyzji konserwatora. Co oznacza … kolejne wydłużenie procesu decyzji konserwatora, w odniesieniu do tej samej Wspólnoty Mieszkaniowej, planowanego remontu itd. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Stare Miasto w Warszawie. Miejsce mojej codziennej pracy (zarządca nieruchomości). W piątek odebrałem projekt budowlany na realizację remontów dachów, kominów i elewacji dwóch kamienic. W piątek  złożyłem również ów projekt do Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków m.st. Warszawy (celem uzyskania Decyzji o pozwoleniu). W poniedziałek odbieram kosztorys inwestorski. Możemy ogłaszać konkurs ofert na wykonawstwo remontu. W 2017 r. wspomniany remont dachów, kominów i elewacji wpisany zostanie do Planu Remontowego i przedstawiony na zebraniu rocznym właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. 
Powyższy wycinek piątkowego dnia pracy prezentuję, z racji wskazania procesu kształtowania polityki remontowej we Wspólnotach Mieszkaniowych. Tylko realizm wynikający z zaleceń przeglądu ogólnobudowlanego, a nie „radosna twórczość” może pomóc nam w … odpowiedzialności za nieruchomość, mieszkańców. Realizacja przeglądu ogólnobudowlanego winna być realizowana w okresie cyklicznym (rocznym, 5-letnim), zgodnie z wymogami przepisów Ustawy Prawo Budowlane (art. 62). Protokół z w/w przeglądów i wspomniane zalecenia – to „drogowskaz” dla kształtowania polityki remontowej we Wspólnocie Mieszkaniowej. Poszczególne potrzeby remontowe podzielone są w nim na remonty „pilne” i te które możemy realizować w dalszej kolejności. W przypadku gdy mamy np. problemy z kominami, daną instalacją – te remonty będą rekomendowane w „pierwszej kolejności” przez twórcę Protokołu z Przeglądu Budowlanego, aniżeli np. odnowienie klatki schodowej. Kluczowe są kwestie bezpieczeństwa. Aspekty wizualne nieruchomości należy odłożyć w realizacji „na później”. 
W praktyce realizacja potrzeb remontowych, z uwagi skalę realizacji, warunkowana jest posiadanymi środkami finansowymi. Stąd zasadność w ubieganiu się (w przypadku, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków) o dofinansowanie (dotacja, refundacja) od Stołecznego Konserwatora Zabytków. W praktyce z powodzeniem stosuję tego typu rozwiązania w procesie obsługi nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych. 
Powyższe „założenia modelowe” zderzają się z praktyką. Konserwator zabytków może w drodze kontroli nakazać nam realizację remontu np. elewacji (z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia mieszkańców, przechodniów). Ciekawostką jest fakt, iż … konserwatorów jest niewielu, by samemu dotrzeć do takich spostrzeżeń. Reagują, po złożeniu zawiadomienia. Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje nakaz w drodze decyzji administracyjnej (zalecenia pokontrolne). I ma problem, bo brak realizacji prac w danym terminie – może skutkować karami dla Wspólnoty. Czy można sobie z tym poradzić? Można :). Recepty „na sukces” w zakresie mojego doświadczenia i praktyki zawodowej.    
Na drugim „biegunie” mieszkańcy. Współpraca wewnątrz Wspólnoty Mieszkaniowej winna opierać się w wzajemnym zrozumieniu i realizmie potrzeb. Niestety, nie zawsze jest to możliwe. Często, dopóki mieszkańcom dach nie wali się na głowę – wolą optować za remontem klatki schodowej – bo „ładniej, sypie się, a ja mieszkanie wynająłem”. To zrozumiałe, widząc klatkę codziennie. Problemy są też tam, gdzie mieszkańcy „nie sięgają wzrokiem”, a objawiają się poprzez awarie. 
Znane są też przypadki, gdy przy Wspólnotach wielobudynkowych spełnienie „marzeń” mieszkańców jednej klatki (remont) tworzy protest mieszkańców innych klatek („a dlaczego nie nasza?”). Ważna rzecz – we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomość stanowi własność ogółu właścicieli. Dach, kominy, elewacje, klatki schodowe stanowią części wspólne nieruchomości. Stąd właściwa gradacja potrzeb remontowych (przede wszystkim z uwagi na bezpieczeństwo, w dalszej kolejności estetykę nieruchomości), budowanie świadomości i zrozumienia co do kolejności realizacji prac i uwarunkowań finansowych mogą pozwolić na sukcesywne utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Nie musimy znać się na przewodach kominowych, wentylacji. Jeżeli jednak nie ma ciągu, czuć nieprzyjemne zapachy, także codzienny obiad sąsiada – pytamy Zarządu, administratora co do powodów stanu rzeczy. Nie nudząc zbytnio zawiłościami technicznymi, zaprezentuję częste zjawiska zachodzące „na wysokościach”. 
Remont dachu. Teoretycznie jest inspektor nadzoru, kierownik budowy. Jak sprawdzicie w trakcie prac, czy przy odbiorze czy, poza pracą w zakresie umowy, Wasz komin nie został „magazynem” gruzu? Wykonawcy czasami nie chce się targać odpadów poremontowych na parter, potem koszty wywozu itd. Po co, jak jest miejsce, gdzie można gruz wyrzucić – ba, i nikt tam nie zajrzy?
W trakcie realizacji przeglądu przewodów kominowych, jako mieszkańcy zapewne oczekiwalibyśmy, aby to (gruz) czego załóżmy nie odkryto w trakcie odbioru prac remontu dachu (fajny odbiór) „odkryli” kominiarze. Zawsze jest szansa „złapania” wykonawcy na gwarancji i „posprzątaj Pan po sobie” (patrz zapisy w umowie). No tak, ale na ten dach trzeba wejść i …. faktycznie po nim chodzić. Niestety, zdarza się, że firmy kominiarskie działają bez lin, zabezpieczeń, a wizja na dachu … okazuje się być wizja porównawczą z poprzednim protokołem. Czyli „trochę popatrzę”. Trudno się potem dziwić, że ktoś po kilku latach „odkrywa” niespodzianki w kominach. Weźmy poprawkę na to, iż kominiarz ma uprawienia. Odpowiada za to co opisuje w protokole. Co do zabezpieczeń – to już własna decyzja i ryzyko wykonawcy przeglądu kominowego. Wspólnota Mieszkaniowa ma prawo  oczekiwać, iż wykonawca przeglądu faktycznie wejdzie na ten dach, sporządzi protokół na podstawie stanu faktycznego (wraz z opinią i rekomendacją niezbędnych działań). Bazowanie na tym iż „nikt po mnie nie sprawdzi” jest dobre („przepisuję co było rok temu, bo jeżeli na Wspólnocie nic nie robili – to pewnie jest tak dalej”) …. do momentu zaczadzenia. Potem prokurator, ubezpieczyciel … każdy zapyta w pierwszej kolejności o przegląd i podjęte działań. Nie zamierzam wrzucać kija do środowiskowego mrowiska. Z praktyki zawodowej we wszystkich działań outsourcingu zarządzania nieruchomościami – nie lubię jak ktoś odwala robotę „po łebkach”. W przypadku kominów, wentylacji – to kwestia życia i zdrowia. 
O ile w przypadku deszczu, można uzasadniać brak działań w kolejnych terminach przeglądu. O tyle brak konsekwencji w działaniu mieszkańców zmusza do działania. Każdy ma swoje życie, swój czas, w przypadku przeglądu lokal winien być udostępniony. W przekazie informacji dla mieszkańców o planowanym terminie przeglądu, zawieram dane kontaktowe do wykonawcy – by w dogodnym terminie, można było się umówić. Brak udostępnienia lokalu w kilku terminach, najczęściej skutkuje wezwaniem do przeprowadzenia przeglądu we własnym zakresie. Stąd tak ważna jest komunikacja między zarządca a mieszkańcami (dostępność e-maili, telefonów, osób udostępniających lokal w kraju, gdy ktoś przebywa za granicą) w zakresie możliwości udostępnienia lokalu. 
Mamy w ręku przegląd przewodów kominowych w formie protokołu. Opinie, zalecenia. Nie do szuflady, a do realizacji. Rozdział między powinności Wspólnoty Mieszkaniowej (części wspólne nieruchomości) a powinności mieszkańców. Tak jak Wspólnota winna realizować prace związane prawidłowym funkcjonowanie przewodów kominowych, wentylacyjnych (plan remontowy w kategorii – rzeczy ważniejsze niż wygląd elewacji), tak mieszkańcy również muszą wiedzieć co winni zrealizować we własnym zakresie (pisemne wezwanie za potwierdzeniem odbioru). Niestety, zdarza się, iż problem kominów, wentylacji, może wynikać z przebudów w trakcie remontu w lokalu (w części wewnątrz lokalowej, z wpływem na części wspólne). Kominy, wentylacja to rzeczy ważniejsze od aspektów wizualnych elewacji, klatek schodowych itd. Warto mieć to na uwadze przy kształtowaniu planu remontowego. Warto mieć na uwadze nasze życie i zdrowie. Pozdrawiam, Marcin Olszewski. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.  

Rynek nieruchomości w praktyce. A zatem odstawmy na półkę Konstytucję z art 64. i wszelkie inne przepisach dotyczących „ochrony prawnej” nieruchomości. W ten sam sposób „odstawiłem” Ustawę o ochronie zabytków. Ze względu na …. ochronę. 
W praktycznych implikacjach przedstawię dzisiaj, jak zajmuje się cudze nieruchomości na potrzeby własnego remontu (na przykładzie nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych), mając świadomość zajęcia, robiąc to „na dziko” (bez prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane). W dalszej części wykażę, jak mimo naruszenia prawa … zgodnie z prawem można się z tego „wywinąć”. Oczywiście zgodnie … z tym samym obowiązującym prawem. 
Otrzymujemy wezwanie o zajęciu dachu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej obsługiwanej przez nas nieruchomości. Na miejscu ekipa remontująca sąsiednią ścianę szczytową. Rusztowanie przytwierdzone do ich ściany i „naszego”. Dziury w naszym dachu, pozdejmowane dachówki. Potencjalnie przy deszczu mamy szkodę. I chłopaki z „ekipy” sąsiadów robią. Skąd ludzie w kaskach mają wiedzieć, zastanawiać się co do przebywania na terenie cudzej nieruchomości? Od tego mają kierownika, inspektora nadzoru, inwestora. 
Przed zajęciem cudzej nieruchomości inwestor prac na sąsiedniej winien przede wszystkim zapytać o zgodę sąsiednią Wspólnotę. Po jej uzyskaniu, protokolarne wprowadzenie na budowę z zatwierdzeniem obustronnych (zajmującego i właściciela) warunków. 
W praktyce (no właśnie i zarazem niestety) sąsiedzi „jadą dalej”. Straż Miejska – na teren prywatny nie wejdą. Policja? Owszem spiszą, popytają, a ze względu na brak wiedzy odeślą poszkodowanego do formy pisemnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego? Jasne, będą w grudniu po południu. Gra na czas. Sprawca naruszenia robi swoje (remont) z korzystaniem z cudzej nieruchomości, bo „tempo drogi administracyjnej” …. ma swoje tempo. Szybciej skończą, potem po zawodach. Wystarczy posprzątać. 
Pierwsze wrażenie jest, gdy sprawca ma świadomość obrony poszkodowanego. Przyjdą z PINB-u nie przyjdą tak szybko. Ślad w papierach zostaje. Tym bardziej gdy sprawca realizuje inwestycję np. w części z … dotacji konserwatora zabytków. Nikt nie lubi zamieszania. Teraz i później. Co robi sprawca? „Podnosi” rusztowanie z naszego dachu. Wówczas na dzień ewentualnej kontroli urząd badający stan faktyczny … zbada przede wszystkim stan faktyczny. To że po 30-60 dniach? „Przepisy są proszę Pana po to, by je przestrzegać”. Zakładając, iż na naszym dachu nie ma już rusztowania, dachówki położone, dziur brak. No cóż – sprawcy pozostaje udać Kota w butach przed Wydziałem Architektury i Budownictwa składając wniosek o decyzję odnośnie „konieczności wejścia na dach” sąsiedniej nieruchomości i zastosowanie rusztowania „w powietrzu” (z mocowaniem do ściany szczytowej sprawcy). I taką decyzję (po rozpatrzeniu oświadczeń poszkodowanego) sprawca … otrzymuje. Możemy „świadomie” popełnić błąd :). 
W praktyce wejście w teren cudzej nieruchomości to banał, bzdet. Sprawca dysponuje pozwoleniem konserwatora zabytków, pozwoleniem na budowę. I wszystko. Kamykiem do oka może być fakt otrzymania pozwolenia na budowę na pracę „u siebie” i na cudzej nieruchomości … w przypadku gdy do wniosku o pozwolenie należy złożyć … Oświadczenie o dysponowaniu tytułem prawnym do nieruchomości na cele budowlane. Czy to ważne której? Urzędnik wydający decyzję „widzi” teren zza biurka – na podstawie przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów. Jest wykaz załączników? Jest. Są załączniki? – są, albo ich nie ma. Z tym się nie dyskutuje. Mam tak samo jak ty, miasto moje a w nim …. 
A zatem przechodząc do drugiej implikacji kopiemy na cudzym gruncie. Fakt, że sprawca w przyszłej restauracji ma sprawę wentylacji (tylko co poeta miał na myśli), „wychodzi” z kanałem wywiewnym na cudzy teren – bez zgody, protokołu, określenia warunków korzystania. Taki protokół wprowadzenia? Robimy. Przez analogię – organy przyjdą, zobaczą. Ale nim to nastąpi – jedziemy. Trochę gorzej gdy inwestor jest najemcą lokalu miasta we Wspólnocie Mieszkaniowej. Wchodząc na teren cudzej nieruchomości wchodzi na teren … także miasta (stosownie do udziałów we Wspólnocie). Najemca to rzecz cenna … generuje przychód. Jeżeli wszystko zgodnie z prawem (przynajmniej tą wygodniejszą do zastosowania częścią) to naruszenie cudzej własności (nawet tego samego miasta) … mniejszym złem. To, że mieszkańcy nie zostali powiadomieni przez tegoż inwestora o rozpoczęciu prac. „No i co z tego” – odpowiedział przedstawiciel miasta. „To co ma wszystkich powiadamiać”. No jasne. Niech zacznie o północy. Na terenach nieruchomości Wspólnot Mieszkaniowych nie zawsze istotną rzeczą jest … fakt zamieszkania i warunków bytowych. Inwestycja to rzecz nadrzędna. A mieszkańcy? Protestujący przeciw powiadomieniu ich o rozpoczęciu prac, to „krzykacze”. Krzykacze we własnych mieszkaniach. Ale na naszym, miejskim gruncie. Wszystko zostaje w „rodzinie”. Pozdrawiam :). 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.   

W serialu „Alternatywy 4” są dwie sceny. W pierwszej z przywołanych, profesor Dąb Rozwadowski prosi wykonawcę o staranne położenie hiszpańskich kafelków w łazience. Po zakończonej pracy odczuwa komfort jakości pracy i estetyki wizualnej. Do czasu, gdy w mieszkaniu zjawia się ekipa wykonawców (scena druga), którzy bez skrupułów („i jedziemy”) poszukując trójnika, zbijają dopiero co położone kafelki. Twarz profesora pod koniec sceny drugiej wyjaśnia wszystko.  
Współcześnie podobny dyskomfort ma miejsce w przypadku np. wymiany pionu. Tradycyjnie posłużę się implikacją z zabytkowej kamienicy Wspólnoty Mieszkaniowej. Potrzeba wymiany pionu istnieje (znaczny stopień zużycia technicznego instalacji w przeciągu kilkudziesięciu lat od … dnia montażu). Co więcej stanowi on część wspólną nieruchomości, a poza kwestiami formalnymi (uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej, zbiór ofert na wykonawstwo prac, wybór oferenta). Podstawę do podjęcia prac stanowi również art 13, pkt. 2 ustawy o własności lokali, cyt. „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”. 
Proszę zauważyć, iż przywołany artykuł dotyczy obowiązku zezwolenia na wstęp do lokalu, a nie do przeprowadzenia prac na części wspólnej (instalacji) w lokalu. Idąc za tokiem myślenia ustawodawcy, obowiązek zezwolenia na wstęp do lokalu – to także …. dobra wola właściciela. Pamiętam przypadek, gdy stałem przed drzwiami mieszkania jako administrator wraz funkcjonariuszami Policji, Straży Miejskiej, członkami Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, pracownikami Towarzystwa Opieki nad Zwierzętami (sprawa dot. 30 kotów w lokalu o niewielkiej powierzchni i uciążliwości „zapachowej” dla pozostałych mieszkańców). Sztab ludzi. I co? I nic. Słysząc kroki w mieszkaniu mogliśmy tylko posłuchać. 
Przyjmijmy hipotetycznie, iż przekroczyliśmy próg mieszkania. W opisywanej kamienicy większość mieszkań dysponuje podwyższonym standardem wykończenia. To także zazwyczaj dotyczy obudowy instalacji w łazience (kafelki). Właściciele często niechętnie widzą możliwość ingerencji we własność prywatną, ba mało tego wskazują iż … piony należą do nich (co nie jest zgodne z obowiązującym prawem). Ewentualna zgoda właścicieli bywa poprzedzona oczekiwaniem od wykonawcy gwarancji (w zakresie przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego), jak również okazania umowy wykonawcy ze Wspólnotą (jako właściciele, mają prawo do wglądu do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej), jego polisy ubezpieczeniowej.  
W przypadku braku porozumienia z właścicielem, co możliwości udostępnienia lokalu, przeprowadzenia prac na części wspólnej – instalacji, Wspólnoty podejmują kroki na drodze prawnej. Z badanych przeze mnie przypadków (na podstawie m.in. orzeczeń sądowych) często wyroki sądowe dotyczyły …. udostępnienia lokalu „stojąc na straży” nienaruszalności własności prywatnej, bez wiedzy i zgody właściciela.
Co zrobić w tego typu sytuacjach? Można rozmawiać z właścicielami. Sprawy sądowe z uwagi na czasokres i efekt końcowy (niekoniecznie zbieżny z oczekiwanym) to ostateczność. Warto zwrócić właścicielom uwagę na fakt działania na rzecz dobra wspólnego. Brak wymiany odcinka pionu, może w konsekwencji powodować awarię, generować koszty Wspólnoty Mieszkaniowej. Zarząd Wspólnoty niekiedy prosi „niezgodnych” właścicieli o pisemne oświadczenie woli o braku zgody na wykonanie prac – wraz z przyjęciem odpowiedzialności za skutki braku wymiany (w lokalu) w postaci awarii i szkód dla wszystkich właścicieli (zalanie, uszczerbek na mieniu, naprawy, sprawy odszkodowawcze itd.). Wówczas prace można wykonać z „pominięciem” lokalu, mając jednak argument do podjęcia uchwały o obciążeniu kosztami awarii właścicieli (niezgadzających się na wymianę odcinka pionu w lokalu). W rozmowach z właścicielami warto wykazywać wiek instalacji, stan techniczny i zagrożenie awariami (z przełożeniem na koszty Wspólnoty). 
Aby powyższe rozmowy z właścicielami nie miały charakteru „kija” należy mieć na uwadze poszanowanie dla własności prywatnej z przedstawieniem propozycji przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego. Zazwyczaj tego typu zapisy zawarte są w umowie Wspólnoty Mieszkaniowej z wykonawcą, mając na uwadze dobro ogółu, ale również poszanowanie względem mienia prywatnego. Uczestniczyłem w rozmowach z przedstawicielami firm wynajmujących mieszkanie (w imieniu właściciela). W drodze porozumienia, wykonawca wymiany odcinka pionu współpracował ściśle z wykonawcą … pierwotnego montażu płytek („odkrywka”, demontaż i montaż płytek po wymianie odcinka pionu). 
W przypadku wymiany instalacji, zamierzeniem Wspólnoty Mieszkaniowej bywa również olicznikowanie budynku. Instalacja wodomierzy ma pomóc w rozliczaniu zużycia wody, co odniesieniu do lokali wynajmowanych (bez liczników) ma istotne znaczenie (większa rotacja, większe zużycie wody, za którą płacą w praktyce … wszyscy właściciele – uchyb). Konieczność obciążania lokali (z tytułu uchybu), których właściciele nie godzą się na wymianę instalacji, montaż liczników wody może również być argumentem w rozmowach. 
Wymiana pionu, uzyskanie zgód właścicielskich na przeprowadzenie prac nie są tak proste jak zbijanie kafelków. Należy jednak dążyć do porozumienia. Postępująca korozja „będzie zgubą i dla nas i dla was” w postaci zwiększonej ilości awarii, napraw, ponoszonych przez wszystkich właścicieli (także tych niezgodnych) kosztów napraw. W konsekwencji – być może także decyzji o zwiększeniu zaliczki na fundusz eksploatacyjny. Powyższe warto mieć na uwadze. Marcin Olszewski.  

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.   

Miejsce do parkowania. Dobro ograniczone. Dla cierpliwych z czasem.  W szczególności gdy „poszukiwanie” dotyczy obszaru centrum większych miast. W zabytkowych budynkach mieszkalnych w Warszawie, bez „garażu podziemnego” poza przestrzeniami publicznymi, Wspólnoty Mieszkaniowe korzystają się z terenów miejskich np. w ramach dzierżawy. 
Śródmieście Warszawy, rejon Ujazdów. Nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej. W sąsiedztwie podwórze w dzierżawie od miasta. Mieszkańcy parkują, kontrola dostępu przez szlaban „na pilota”. Częste przypadki parkowania „na dziko” (z przejazdem przez trawnik) zlikwidowane przez współpracę z jednostkami miasta (montaż słupków ograniczających wjazd). Absorpcja Straży Miejskiej póki co w planach, z racji:
1. Brak aktywnej organizacji ruchu na podwórzu, oznakowania, oznaczonych miejsc postojowych (z przyporządkowaniem numerycznym do poszczególnych lokali).
2. Braku podstaw do interwencji („ściągnięcia” parkującego pojazdu w sposób nieuprawiony).
Aktywacja organizacji ruchu, oznaczeń to większa skuteczność w zarządzaniu, działaniu ze Strażą Miejską, to również prawdopodobnie większa stawka za dzierżawę podwórza.
„Życie wewnętrzne” parkowania reguluje „Regulamin Porządku Domowego” zatwierdzony Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej (wskaźnik „1 lokal – 1 samochód”, blokada, odbiór pilotów w przypadku udostępniania osobom nieupoważnionym). 
A w praktyce? Miejsca zawsze dosyć. Zazwyczaj mieszkańcy parkują jednym pojazdem (z racji faktycznego posiadania). Zdarzają się przypadki parkowania ilości pojazdów „powyżej wskaźnika” (rodzina, najemcy, znajomi).Możliwość dysponowania bezpłatnym miejscem do parkowania, pilotem w bliskości do centrum, poza obszarem parkometrów, Straży Miejskiej jest korzyścią. 
Wprawne oko przyzwyczajonych do „swoich” pojazdów mieszkańców, może wskazać które samochody są z „zewnątrz”. Pytanie – czemu ma zatem służyć przepis, w istocie „martwy”, ze względu na brak skuteczności jego egzekwowania? Przy założeniu katalogu osób uprawnionych do korzystania z miejsc postojowych, bez faktycznego ich oznaczenia (do poszczególnych lokali) nie ma gwarancji i kontroli w zakresie „odstępstw od reguły”. Jak wspomniałem powyżej o interwencji Straży Miejskiej możemy zapomnieć, a wywóz „dzikich pojazdów” we własnym zakresie przez Wspólnoty Mieszkaniowej może skutkować naruszeniem stanu posiadania, potencjalnego uszkodzenia cudzego mienia i postępowaniem o charakterze odszkodowawczym. 
Warto zatem (w ramach efektywnego zarządzania) rozważyć decyzję o aktywacji organizacji ruchu na podwórzu z wyznaczeniem miejsc postojowych do poszczególnych lokali. Wówczas użytkowanie jest mierzalne. Większą ilością wolnych miejsc Wspólnota Mieszkaniowa może dysponować we własnym zakresie (w zależności od decyzji, formy zapotrzebowań wewnętrznego i zewnętrznego) a zajmowanie ich bez porozumienia ze Wspólnotą może skutkować podjęciem działań na drodze prawnej. Komfortu w parkowaniu :). Marcin Olszewski.

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji. 

Lubię gotować. Gastronomia w lokalu to także marka, która nie dotyczy tylko i wyłącznie lokalu, obsługi klientów, ale także relacji restauracji z otoczeniem rynkowym. W poniższym poście „wchodzę” na obszar wspólnie użytkowany (przez Wspólnotę Mieszkaniową) z restauracją. Nikt mnie nie zaprasza, jestem zarządcą nieruchomości. Ale również, podobnie jak  w niektórych znanych programach kulinarnych chodzę wkurzony i „rzucam talerzami”.
Obszar reprezentacyjny Warszawy, licznie odwiedzany przez turystów. Teren dzierżawiony od miasta przez Wspólnotę Mieszkaniową, restauracje. Na terenie stoją pojemniki na odpady. Nie tak dawno, po raz kolejny zwróciliśmy uwagę pracownikom jednej placówek gastronomicznych na omawianym obszarze, by pakując worki z resztkami jedzenia, zawiązywali je. Celem zabezpieczenia mieszkańców przez nie tylko niemiłym widokiem, ale także skutkom, jakie mogą mieć miejsce – robactwo, szczury, zagrożenie sanitarno – epidemiologiczne. Wobec odmowy ze strony pracowników co do współpracy, na prośbę Zarządu Wspólnoty zawiadomiłem Stację Sanitarno-Epidemiologiczną. 
Na wizji lokalnej panie z SANEPIDU … przez zapoznaniem się ze stanem rzeczy, zasugerowały, aby sprawę przekazać do … telewizji. Pomysłowe Dobromirki. Gdybym potrzebował telewizji (a nie rozwiązania problemu na korzyść mieszkańców), nie wzywałbym SANEPIDU by mi o tym powiedział. „Czyńcie zatem swoją powinność”. Panie zbadały odległość pojemników od budynku, zapytały (będąc uprzednio na kontroli w restauracji) „skąd wiecie że to z tej restauracji, przecież oni mają tu daleko?” Wyjaśniłem, iż po pierwsze – restauracja dzierżawi tu teren, po drugie pracownicy (będąc na podwórku z worami resztek jedzenia) sami przedstawili się Zarządowi. Jako, że lokal restauracji należy do miasta, pytania czy pisaliśmy do nich. Potwierdziłem, ale przedstawiciele właściciela lokalu – gmina m.st. Warszawa zawsze powtarzali „porozmawiamy z nimi”. My jako Zarząd, zarządca nieruchomości, jak i mieszkańcy nie odczuwaliśmy pozytywnych skutków tych rozmów. 
Sprawa zaczyna zmieniać scenariusz (nie nawiązujący w żaden sposób do skargi na wysypujące się resztki jedzenia, z niezawiązywanych worków). SANEPID ma zastrzeżenia co do odległości lokalizacji pojemników od budynków. A to że”Wspólnota Mieszkaniowa” jest sama sobie winna bo „mieszkańców miasto winno zmusić do wysiedlenia, w końcu to jest miejsce dla restauracji, a nie dla ludzi (!). Na stwierdzenie „proszę pani, ale to są lokale własnościowe”, jedna z pań wizjonerek dalej stwierdziła „do czego to podobne, że Wspólnoty piszą skargi, żeby miasto żyło tylko do 22.00!”. Spuśćmy kurtynę na wywodami urzędnika. Zaznaczam w trakcie wykonywania czynności służbowych. 
Protokół z kontroli leży na biurku. Jesteśmy w SANEPIDZIE. Mam podpisać. Czytam. „Pojemniki nie są ustawione właściwie, Wspólnota nie przestrzega obowiązujących umów”, ponadto błędy natury formalnej (błędny zapis nazwy Wspólnoty Mieszkaniowej, wskazanie adresu Administracji Domów Komunalnych … jako właściwego dla siedziby firmy zarządzającej budynkiem). Odmawiam podpisu protokołu w proponowanej przez urząd treści (jako niezgodnego ze stanem faktycznym). Wezwana zostaje przełożona pracownika przeprowadzającego kontrolę. Kierownik z SANEPIDU ma zastrzeżenia co sporządzonego przez swoją podwładną protokołu. 

1. „Nie może Pani pisać o odległości przepisowej pojemników od budynku, bo taka nigdzie na Starym Mieście (ze względu na charakter zabudowy) nie jest zachowana, to dotyczy nowych budynków” (1-0 dla mnie w „meczu” z SANEPIDEM). 
2. „Sprawa nie dotyczy skarg mieszkańców na zbyt blisko posadowione pojemniki – bo te zawsze można jeszcze bardziej odsunąć, sprawa dotyczy skargi na restaurację” (2-0 dla mnie). 
3. „Wspólnota nie ma żadnych umów z restaurację, tylko dzierżawią teren od miasta na podstawi odrębnych umów, proszę to poprawić” (3-0 dla mnie).
4. „Proszę przepisać jeszcze raz ten kilku stronicowy protokół, z poprawkami formalnymi” (co zrobić, 4-0 dla mnie).
5. „Nie jest prawdą, że wszystkie pojemniki nie mają klap – tylko jeden nie ma. Napiszemy pouczenie do MPO.” (koniec meczu). 

 Na koniec rozwalił mnie tekst pani prowadzącej sprawę „Acha, to skarga była przeciwko restauracji?”.  Nieważne, kto ma rację, ważne, kto ma restaurację :). 
Efektem działań jako zarządcy nieruchomości – pouczenia dla miasta st. Warszawy jako właściciela terenu, pouczenia dla restauracji i dla MPO jako dostawcy pojemników. Intencją moich działań było, jest i będzie dobro mieszkańców, przestrzeganie zasad współżycia społecznego (na wspólnie dzierżawionym od miasta terenie). Niech ludzie odwiedzający nas blisko Zamku Królewskiego odbierają obszar pozytywnie, nie podstawie brudu, smrodu i braku zachowania estetyki. Serdecznie pozdrawiam :).  

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.