W serialu „Alternatywy 4” są dwie sceny. W pierwszej z przywołanych, profesor Dąb Rozwadowski prosi wykonawcę o staranne położenie hiszpańskich kafelków w łazience. Po zakończonej pracy odczuwa komfort jakości pracy i estetyki wizualnej. Do czasu, gdy w mieszkaniu zjawia się ekipa wykonawców (scena druga), którzy bez skrupułów („i jedziemy”) poszukując trójnika, zbijają dopiero co położone kafelki. Twarz profesora pod koniec sceny drugiej wyjaśnia wszystko.
Współcześnie podobny dyskomfort ma miejsce w przypadku np. wymiany pionu. Tradycyjnie posłużę się implikacją z zabytkowej kamienicy Wspólnoty Mieszkaniowej. Potrzeba wymiany pionu istnieje (znaczny stopień zużycia technicznego instalacji w przeciągu kilkudziesięciu lat od … dnia montażu). Co więcej stanowi on część wspólną nieruchomości, a poza kwestiami formalnymi (uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej, zbiór ofert na wykonawstwo prac, wybór oferenta). Podstawę do podjęcia prac stanowi również art 13, pkt. 2 ustawy o własności lokali, cyt. „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.
Proszę zauważyć, iż przywołany artykuł dotyczy obowiązku zezwolenia na wstęp do lokalu, a nie do przeprowadzenia prac na części wspólnej (instalacji) w lokalu. Idąc za tokiem myślenia ustawodawcy, obowiązek zezwolenia na wstęp do lokalu – to także …. dobra wola właściciela. Pamiętam przypadek, gdy stałem przed drzwiami mieszkania jako administrator wraz funkcjonariuszami Policji, Straży Miejskiej, członkami Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, pracownikami Towarzystwa Opieki nad Zwierzętami (sprawa dot. 30 kotów w lokalu o niewielkiej powierzchni i uciążliwości „zapachowej” dla pozostałych mieszkańców). Sztab ludzi. I co? I nic. Słysząc kroki w mieszkaniu mogliśmy tylko posłuchać.
Przyjmijmy hipotetycznie, iż przekroczyliśmy próg mieszkania. W opisywanej kamienicy większość mieszkań dysponuje podwyższonym standardem wykończenia. To także zazwyczaj dotyczy obudowy instalacji w łazience (kafelki). Właściciele często niechętnie widzą możliwość ingerencji we własność prywatną, ba mało tego wskazują iż … piony należą do nich (co nie jest zgodne z obowiązującym prawem). Ewentualna zgoda właścicieli bywa poprzedzona oczekiwaniem od wykonawcy gwarancji (w zakresie przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego), jak również okazania umowy wykonawcy ze Wspólnotą (jako właściciele, mają prawo do wglądu do dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej), jego polisy ubezpieczeniowej.
W przypadku braku porozumienia z właścicielem, co możliwości udostępnienia lokalu, przeprowadzenia prac na części wspólnej – instalacji, Wspólnoty podejmują kroki na drodze prawnej. Z badanych przeze mnie przypadków (na podstawie m.in. orzeczeń sądowych) często wyroki sądowe dotyczyły …. udostępnienia lokalu „stojąc na straży” nienaruszalności własności prywatnej, bez wiedzy i zgody właściciela.
Co zrobić w tego typu sytuacjach? Można rozmawiać z właścicielami. Sprawy sądowe z uwagi na czasokres i efekt końcowy (niekoniecznie zbieżny z oczekiwanym) to ostateczność. Warto zwrócić właścicielom uwagę na fakt działania na rzecz dobra wspólnego. Brak wymiany odcinka pionu, może w konsekwencji powodować awarię, generować koszty Wspólnoty Mieszkaniowej. Zarząd Wspólnoty niekiedy prosi „niezgodnych” właścicieli o pisemne oświadczenie woli o braku zgody na wykonanie prac – wraz z przyjęciem odpowiedzialności za skutki braku wymiany (w lokalu) w postaci awarii i szkód dla wszystkich właścicieli (zalanie, uszczerbek na mieniu, naprawy, sprawy odszkodowawcze itd.). Wówczas prace można wykonać z „pominięciem” lokalu, mając jednak argument do podjęcia uchwały o obciążeniu kosztami awarii właścicieli (niezgadzających się na wymianę odcinka pionu w lokalu). W rozmowach z właścicielami warto wykazywać wiek instalacji, stan techniczny i zagrożenie awariami (z przełożeniem na koszty Wspólnoty).
Aby powyższe rozmowy z właścicielami nie miały charakteru „kija” należy mieć na uwadze poszanowanie dla własności prywatnej z przedstawieniem propozycji przywrócenia obudowy do stanu pierwotnego. Zazwyczaj tego typu zapisy zawarte są w umowie Wspólnoty Mieszkaniowej z wykonawcą, mając na uwadze dobro ogółu, ale również poszanowanie względem mienia prywatnego. Uczestniczyłem w rozmowach z przedstawicielami firm wynajmujących mieszkanie (w imieniu właściciela). W drodze porozumienia, wykonawca wymiany odcinka pionu współpracował ściśle z wykonawcą … pierwotnego montażu płytek („odkrywka”, demontaż i montaż płytek po wymianie odcinka pionu).
W przypadku wymiany instalacji, zamierzeniem Wspólnoty Mieszkaniowej bywa również olicznikowanie budynku. Instalacja wodomierzy ma pomóc w rozliczaniu zużycia wody, co odniesieniu do lokali wynajmowanych (bez liczników) ma istotne znaczenie (większa rotacja, większe zużycie wody, za którą płacą w praktyce … wszyscy właściciele – uchyb). Konieczność obciążania lokali (z tytułu uchybu), których właściciele nie godzą się na wymianę instalacji, montaż liczników wody może również być argumentem w rozmowach.
Wymiana pionu, uzyskanie zgód właścicielskich na przeprowadzenie prac nie są tak proste jak zbijanie kafelków. Należy jednak dążyć do porozumienia. Postępująca korozja „będzie zgubą i dla nas i dla was” w postaci zwiększonej ilości awarii, napraw, ponoszonych przez wszystkich właścicieli (także tych niezgodnych) kosztów napraw. W konsekwencji – być może także decyzji o zwiększeniu zaliczki na fundusz eksploatacyjny. Powyższe warto mieć na uwadze. Marcin Olszewski.
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.