Miesiąc: kwiecień 2016

Przy kupnie/sprzedaży części wspólnych (m.in. strychy) na etapie analizy ofert  obserwuję zamiar oferentów, co do zabezpieczeń ryzyk warunkujących powodzenie inwestycji. Chodzi o możliwości adaptacji, m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, pozwolenia konserwatorskiego np. na okna połaciowe, na lukarny, uzyskania decyzji o samodzielności lokalu (oczekiwania inwestora a decyzje administracyjne, czas ich pozyskania). Oferenci dokonują zapisów np.  „W przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę, w przeciągu dwóch miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, oferent ma prawo odstąpienia od umowy. Prosty przekaz – „co mogę z tą powierzchnią zrobić”? W jaki sposób mogę ją wykorzystać pod kątem użytkowania?

Oferenci oczekują również od Wspólnoty Mieszkaniowej  podniesienia standardu budynku np. doposażenia budynku w windę (czynnik egzystencjalny, wartość dodana dla kształtowania przyszłej wyceny metra kwadratowego p.u. – w przypadku deweloperów, osób planując inwestycję adaptacyjną z przeznaczeniem na wynajem). Tu także praktyką oferentów są preferowane odstępstwa od umowy – np. z braku podjęcia działań przez Wspólnotę, zgody ze strony konserwatora zabytków. 

Istotne są też kwestie ograniczenia ryzyk natury finansowej.  Cena wywoławcza za oferowaną powierzchnię to jeden ze składników. Ponadto pozostałe koszty jakie potencjalny inwestor (poza kosztami typowymi dla procesu budowlanego) będzie ponosił w dalszym okresie (m.in. opłata z tytułu użytkowania wieczystego, czynsz, opłaty za media). 

Określenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego na etapie oferowania powierzchni jest niemożliwe (procedura operatu szacunkowego, wycena gruntu, obliczenie opłaty za grunt z tytułu użytkowania wieczystego następują w dalszej fazie – już po zawarciu umowy przedwstępnej). W przypadku opłaty za czynsz i media należy mieć na uwadze fakt dwóch powierzchni – przed adaptacją i użytkowej po adaptacji. Opłaty naliczane są od powstałej w wyniku adaptacji powierzchni użytkowej.

Częstą praktyką oferentów jest obniżenie ryzyk w poszczególnych fazach procesu nabywania nieruchomości. Próby przerzucania na Wspólnotę Mieszkaniową kosztów notarialnych, wliczania do proponowanej Wspólnocie ceny, pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ponadto potencjalne obciążenie kosztami opracowania projektu budowlanego. Bardzo ważne jest precyzyjne ustalenie odpowiedzialności stron za poszczególne koszty i wprowadzanie w tym względzie odpowiednich zapisów do uchwał w formie aktu notarialnego, umowy przedwstępnej i późniejsze ich egzekwowanie.

Wobec omawianych zabezpieczeń Wspólnota Mieszkaniowa może stosować różnorodne działania. Oferowanie stanu faktycznego powierzchni. Bez gwarancji dla oferenta, co do możliwości uzyskania decyzji administracyjnych (przerzucenie ścieżki administracyjnej i ryzyka z tym związanego na oferenta). Pełny przekaz informacji o możliwych ryzykach związanych np. z niemożliwością realizacji windy już na etapie prezentacji powierzchni. Wówczas oferent nie może przy negocjacjach powoływać się na brak informacji ze strony Wspólnoty. Istota tej informacji mogła warunkować zasadność składania oferty – na własną odpowiedzialność i ryzyko oferenta. 

Drugim wariant to przygotowanie przez Wspólnotę pakietu możliwości, informacji kluczowych dla potencjalnych oferentów. Z przełożeniem na wzrost oczekiwań cenowych ze strony Wspólnoty Mieszkaniowej. Może to dotyczyć będącej w dyspozycji Wspólnoty aktualnej decyzji konserwatora zabytków, ew. ważnego pozwolenia na budowę). 

Wspólnota Mieszkaniowa nie weźmie na siebie odpowiedzialności co do pozyskania i treści decyzji administracyjnych  oferując jedynie powierzchnię – na ryzyko i koszt oferenta. Dotyczy to również argumentacji Wspólnoty, względem zasadności poniesienia kosztów przez oferenta (m.in. kosztów notarialnych, opracowania projektu budowlanego, uzyskania decyzji administracyjnych, przeprowadzenia procesu adaptacji, wnioskowania o pozwolenie na użytkowanie, ostatecznego przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu, zmianę udziałów). Ryzyko dla Wspólnoty to np. brak realizacji płatności wynikających z warunków umowy przedwstępnej ze strony oferenta – co może skutkować możliwością odstąpienia. 

Kupno/sprzedaż części wspólnej nieruchomości cechuje różnorodność potencjalnych ryzyk. Ich relacje co do kosztów, odpowiedzialności pozostają przedmiotem do negocjacji między stronami – Wspólnotą i oferentem. Udanych transakcji :). 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji. 

Bardzo często zdarza się tak, iż podczas zebrań właścicieli, w ramach Wspólnot Mieszkaniowych zebrani nie mogą znaleźć się na listach obecności, listach do głosowania. Częstym przypadkiem jest fakt sprzedaży mieszkania, bez uregulowania formalności w biurze administracji (zarówno przez sprzedającego, jak i nabywcę). Zdarza się również fakt przygotowywania zaproszeń na zebranie do właścicieli, którzy zgodnie z zapisami w KW są właścicielami, a zgodnie ze stanem faktycznym nie żyją. 
Na zebraniach właścicieli nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej, obecni mogą mieć obiekcje względem zapisów na listach (obecności, głosowania) w postaci:
1. Braków personaliów na listach (mimo bycia faktycznym właścicielem – zgodnie z KW), gdzie argumentem przeważającym (wg. zgłaszających) jest konieczność ustalania zapisów – zgodnie z księgą wieczystą.
2. Żądania korekt na listach w stosunku do osób nie żyjących (mimo, iż zgodnie z KW są właścicielami nieruchomości).
3. Uwag w stosunku do zapisów na listach (np. zgłaszająca, to osoba niebędąca poprzednim właścicielem, nowym właścicielem jest członek rodziny nie będący na zebraniu).
W praktyce zawodowej, przed zebraniem właścicieli, badam aktualny stan własności w oparciu o księgę wieczystąi na tej podstawie sporządzam aktualne (na dany dzień) listy obecności, do głosowania. Kwestie uregulowania spraw związanych np. z transakcją kupna/sprzedaży nieruchomości, ze śmiercią właściciela odnoszą się do toczących się postępowań (transakcyjnych, spadkowych). Po ich zakończeniu, aktualny wpis do KW może zostać dokonany na wniosek nowego właściciela. 
Zdarza się, iż ktoś jest obecny na zebraniu, dziwiąc się, iż nie ma go na liście, po czym „przypomina sobie”, iż nowym właścicielem nieruchomości jest np. syn, córka. To także wskazuje na konieczność poważnego traktowania statusu uprawnień faktycznych właścicieli na zebraniach. Listy obecności, do głosowania służą identyfikacji właścicieli i podejmowanych przez nich oświadczeń woli. A zatem nawet członek rodziny właściciela, będący na zebraniu (nie będący właścicielem) winien dysponować pełnomocnictwem od właściciela, umocowującym go do podejmowania określonych czynności (uczestnictwa w zebraniu, głosowaniu pod uchwałami, uprawnieniu do otrzymania np. kopii dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej na zebraniu).
Często jest tak, iż lokal mieszkalny jest sprzedany. O nowym nabywcy wiemy już od mieszkańców … że istnieje, o czym świadczy odgłos remontu i gruz wrzucany do altany śmietnikowej. Poprzedni właściciel winien rozliczyć się formalnie ze Wspólnotą Mieszkaniową, administracją ze wspólnych spraw (np. rozliczenie opłat, zmiany w ewidencji księgowej, zdanie do zasobu części wspólnej nieruchomości – piwnicy). Nowy właściciel również winien uregulować kwestie formalne w administracji, poprzez okazanie dowodów na własność lokalu (np. odpis z KW, umowa kupna/sprzedaży w formie aktu notarialnego), dokonanie, dokonanie zmian w systemie ewidencji księgowej, pozostawienie danych kontaktów itd. To ważne nie tylko ze względu na regulację świadczeń. To również kwestia aktywności właścicielskiej (celem możliwości powiadamiania o sprawach Wspólnoty Mieszkaniowej, zebraniach, przekazie dokumentów). W praktyce często sprawy w administracji „pozostawiane są na koniec” i staraniem zarządcy, administratora jest podejmowanie działań zmierzających do możliwego monitorowania tego typu spraw (dysponując wiedzą o zmianie właściciela, danymi kontaktowymi itd.). 
Wspomniałem o przygotowaniu zebrań właścicieli i sytuacji, w której istnieje zamiar wysłania zaproszenia na zebranie, do właścicieli którzy nie żyją. Dotyczy to również np. osób starszych, będących właścicielami, lecz (ze względów prywatnych) przebywającymi poza domem. Wówczas (o ile to możliwe) dokonuję konfrontacji zapisów w KW z osobami wpisanymi do ewidencji systemu księgowego. Bardzo często wpisane tam personalia osoby wnoszącej opłaty (również osoby wskazanej jako pełnomocnika) pozwalają na ustalenie – komu z racji możliwego umocowania, można wysłać zaproszenie, na jakim etapie prowadzone jest dane postępowanie. 

Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami,  studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.