Reklama na elewacji nieruchomości wpisanej do rejestru. Teoretycznie proste. Do Wspólnoty Mieszkaniowej wnioskujemy o zgodę na dzierżawę elewacji, w załączeniu projekt graficzny szyldu, semafora, wymiary. Zarząd Wspólnoty warunkuje wydanie zgody od uzyskania wszelkich zgód administracyjnych przez wnioskującego – mając głównie na myśli pozwolenie konserwatora. Po uzyskaniu zgody, wnioskujący przedkłada ją Zarządowi. Strony ustalają warunki współpracy w drodze umowy. Semafor zaczyna funkcjonować na elewacji. Wszyscy są zadowoleni. Tak. to tak to modelowo powinno wyglądać. A w praktyce? Jak na rynku nieruchomości w praktyce.
Wniosek do Zarządu. Czasami zdarza się zawieszanie reklamy – nie pytając nikogo o zgodę. Argumentacja – mam lokal, potrzebuję reklamy. I tyle. A co trzeba było zrobić, ustalić? Nie wiedziałem. Niestety, nieznajomość prawa szkodzi – to w zakresie powinności potencjalnego dzierżawcy reklamy leży orientacja jakie kroki należy podjąć. W przypadku samowoli, Wspólnota Mieszkaniowa zawiadamia konserwatora zabytków, a w ramach kontroli właściciel szyldu otrzymuje nakaz jego demontażu (w ramach wszczęcia postępowania administracyjnego). Za głupotę.
Drugi przykład. Jesteśmy w fazie gdy wnioskodawca otwiera drzwi biura konserwatora zabytków i pełny ufności w działania organów administracyjnych w Polsce przedstawia sprawę – „wnioskowałem do Wspólnoty Mieszkaniowej, warunkują to uzyskaniem pozwolenia od Państwa, no to jestem”. I co? Gucio. Dzwoni do mnie pani prowadząca sprawę i pyta „czy wnioskujący ma podpisaną umowę dzierżawy ze Wspólnotą?” Słucham? Odpowiadam. Wnioskodawca nie będzie przecież zawierał umowy dzierżawy – na szyld, którego fizycznie nie ma na elewacji, co więcej nie będzie przecież płacił z puste miejsce „na szyld”! Przyjmując ten tok rozumowania, co miałoby się stać w momencie braku uzyskania pozwolenia od konserwatora zabytków? Taka umowa „za szyld, którego nie ma” miała by zostać rozwiązana? A co z kosztami, już poniesionymi przez potencjalnego dzierżawcę (opłaty umowne z tytułu dzierżawy?). Pani urzędnik odpowiada mi stwierdzeniem, które w mojej ocenie czasami warto nagrać na automatyczną sekretarkę w urzędach i odtwarzać petentom „Takie mamy przepisy”. „Może niech wnioskodawca „przyciska bardziej Wspólnotę o umowę”. Wnioskodawca (właściciel szyldu) ma płacić Wspólnocie za szyld którego nie ma – by konserwator mógł wydać decyzję zezwalającą lub nie na jego powieszenie. W następstwie w razie czego – jak mu nie pozwolą – przynajmniej nie będzie musiał zdejmować szyldu z elewacji. Absurd.
Wspólnota i potencjalny dzierżawca elewacji mogły by w tym konkretnym przypadku zawrzeć list intencyjny, umowę z zapisami iż opłaty z tytułu dzierżawy będą regulowane w terminie od faktycznego montażu szyldu/semafora, wraz z warunkiem montażu – możliwego po uzyskaniu zgody od konserwatora zabytków. Wówczas – konserwator ma umowę (która warunkuje dalszy tok postępowania), wnioskodawca – nie ponosi kosztów przed fizycznym montażem szyldu, Wspólnota – wchodzi we wstępną relację z wnioskodawcą – mając na uwadze przyszłe pożytki z tytułu reklamy.
Kolejny przykład to zmiany struktury reklamy. Mamy spotkanie z konserwatorem na odbiorze elewacji, stoimy, nagle konserwator pyta zebranych o reklamę na jednym z budynków Wspólnoty. Wiemy, iż wcześniej reklama była inna, obecnie właściciel dokonał zmiany w kolorystyce i stylu (zdaniem konserwatora) nie nawiązującej do specyfiki ładu i zagospodarowania przestrzennego Starego Miasta w Warszawie. I co robi konserwator zabytków? „najlepiej by było, jak byście Państwo – jako Wspólnota Mieszkaniowa, wystąpili do konserwatora w tej sprawie”. Zarząd odmówił. I słusznie. Nieruchomość jest pod ochronną prawną, ale kto ma tą ochronę sprawować zgodnie z realizacją ustawy o ochronie zbytków – jak nie konserwator zabytków? Urząd ma wykonywać swoje powinności administracyjne wedle prawa. Owszem argumentacja „właściciel (zarządca) jest odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym” ma swoje uzasadnienie, nie może być jednak wytłumaczeniem dla braku samodzielnych działań ze strony konserwatora zabytków. Niestety jest wytłumaczeniem. Konserwator kontrolujący bez postępowania administracyjnego? Niestety, to możliwe, musi się coś zdarzyć.
W tym przypadku konserwator – skoro sam „przypadkowo zauważył niegodność” nie mógł nie zgłosić tego do urzędu (rozumiem, że dlatego, aby – jak to w Polsce – by ewentualnie ktoś ze świadków zajścia – nie zgłosił zgłoszenia … na konserwatora – na zaniechanie czynności administracyjnych). W toku postępowania administracyjnego właściciel reklamy okazał zgodę urzędu … z 1965 r., którego obecne Biuro Stołecznego Konserwatora Zabytków jest następcą. Zmiana reklamy?, nieprzystające kolory? Owszem, ale obecny konserwator „nie może kwestionować decyzji wcześniejszego urzędu”. „Takie mamy przepisy”. Konserwator sam zakopał się w postępowaniu które podjął.
Dochodzimy do fazy problematyki z demontażem szyldu i zakończeniem współpracy dzierżawcy ze Wspólnotą. Praktyczna implikacja – w umowie mamy zapis o demontażu szyldu przez dzierżawcę jako dodatkowego warunku przy wypowiedzeniu umowy. I co? Mamy sytuację, gdy dzierżawca reklamy (będący najemcą lokalu) wypowiada umowę najmu lokalu. Zostawia pustostan. Zmienia lokalizację dwie ulice dalej a do administracji wysyła pismo o zmianie lokalizacji i prośbie o nienaliczaniu opłat za reklamę. Tak, ale tego typu forma nie jest równoznaczna z wypowiedzeniem umowy dzierżawy na reklamę – a reklama nadal wisi i przynosi korzyści właścicielowi. I właściciel reklamy dziwi się dlaczego wciąż naliczane są mu opłaty z tytułu dzierżawy. Skuteczne wypowiedzenie umowy dzierżawy (oficjalnym pismem) wraz z demontażem szyldu (zgodnie z zapisami w umowie) jest w tym przypadku rozwiązaniem. Dzierżawca tego „nie rozumie”, „sami to sobie zdejmijcie”. Po czym … sprzedaje plastikowy kaseton wypełniający semafor kolejnemu najemcy lokalu – który cieszy się reklamą – bez podpisania umowy ze Wspólnotą. Rozwiązanie problemu? W związku z faktem ciągłego trwania umowy dzierżawy, której Wspólnota była stroną i bezumowne następstwo (kolejny najemca lokalu) do korzystania z elewacji (bez wiedzy i zgody Wspólnoty) podjąłem decyzję o zawiadomieniu konserwatora zabytków celem wszczęcia postępowania administracyjnego. Poprzedni dzierżawca musiał uregulować opłaty aż do skutecznego wypowiedzenia umowy. Na obecnego „dzierżawcę” spadła kontrola. Musiał zdemontować semafor, złożyć wniosek do Wspólnoty o dzierżawę elewacji i do konserwatora o zgodę. I wszystko wróciło do normy. Nie żyjemy na wyspie. Korzystając z rzeczy nie należących do nas warto zapytać o zgodę na możliwość korzystania. Pozytywnych wizualnie reklam, przynoszących korzyści dzierżawcom elewacji :). Pozdrawiam, Marcin Bartłomiej Olszewski :).
Marcin Bartłomiej Olszewski. Absolwent Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie (licencjat o specjalności: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami, magisterium o specjalności gospodarowanie nieruchomościami, studia podyplomowe (specjalność: zarządzanie nieruchomościami). Licencja zawodowa zarządcy nieruchomości, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczył w realizacji wielu znaczących projektów w skali ogólnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomości, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloperów, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach współpracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Spółki w Warszawie). Obecnie, działania swe koncentruje na współpracy w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami, dzieląc się kilkunastoletnią wiedzą i doświadczeniem, codziennie poszerzając horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.