{"id":1251,"date":"2016-04-20T22:52:00","date_gmt":"2016-04-20T20:52:00","guid":{"rendered":"http:\/\/nowa.marcinolszewski.pl\/?p=1251"},"modified":"2021-01-17T22:53:18","modified_gmt":"2021-01-17T21:53:18","slug":"ryzyka-w-kupnie-sprzedazy-czesci-wspolnej-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/2016\/04\/20\/ryzyka-w-kupnie-sprzedazy-czesci-wspolnej-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Ryzyka w kupnie\/sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"\n

Przy kupnie\/sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych (m.in. strychy) na etapie analizy ofert  obserwuj\u0119 zamiar oferent\u00f3w, co do zabezpiecze\u0144 ryzyk warunkuj\u0105cych powodzenie inwestycji<\/strong>. Chodzi o mo\u017cliwo\u015bci adaptacji<\/strong>, m.in. uzyskania pozwolenia na budow\u0119, pozwolenia konserwatorskiego np. na okna po\u0142aciowe, na lukarny, uzyskania decyzji o samodzielno\u015bci lokalu (oczekiwania inwestora a decyzje administracyjne, czas ich pozyskania). Oferenci dokonuj\u0105 zapis\u00f3w np.  „W przypadku nieuzyskania pozwolenia na budow\u0119, w przeci\u0105gu dw\u00f3ch miesi\u0119cy od zawarcia umowy przedwst\u0119pnej, oferent ma prawo odst\u0105pienia od umowy. Prosty przekaz – „co mog\u0119 z t\u0105 powierzchni\u0105 zrobi\u0107”? W jaki spos\u00f3b mog\u0119 j\u0105 wykorzysta\u0107 pod k\u0105tem u\u017cytkowania?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Oferenci oczekuj\u0105 r\u00f3wnie\u017c od Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej  podniesieni<\/strong>a standardu<\/strong> budynku <\/strong>np. doposa\u017cenia budynku w wind\u0119 <\/strong>(czynnik egzystencjalny, warto\u015b\u0107 dodana dla kszta\u0142towania przysz\u0142ej wyceny metra kwadratowego p.u. – w przypadku deweloper\u00f3w, os\u00f3b planuj\u0105c inwestycj\u0119 adaptacyjn\u0105 z przeznaczeniem na wynajem). Tu tak\u017ce praktyk\u0105 oferent\u00f3w s\u0105 preferowane odst\u0119pstwa od umowy – np. z braku podj\u0119cia dzia\u0142a\u0144 przez Wsp\u00f3lnot\u0119, zgody ze strony konserwatora zabytk\u00f3w. <\/p>\n\n\n\n

Istotne s\u0105 te\u017c kwestie ograniczenia ryzyk natury finansowej<\/strong>.  Cena wywo\u0142awcza za oferowan\u0105 powierzchni\u0119 to jeden ze sk\u0142adnik\u00f3w. Ponadto pozosta\u0142e koszty jakie potencjalny inwestor (poza kosztami typowymi dla procesu budowlanego) b\u0119dzie ponosi\u0142 w dalszym okresie (m.in. op\u0142ata z tytu\u0142u u\u017cytkowania wieczystego, czynsz, op\u0142aty za media). <\/p>\n\n\n\n

Okre\u015blenie op\u0142at z tytu\u0142u u\u017cytkowania wieczystego na etapie oferowania powierzchni jest niemo\u017cliwe (procedura operatu szacunkowego, wycena gruntu, obliczenie op\u0142aty za grunt z tytu\u0142u u\u017cytkowania wieczystego nast\u0119puj\u0105 w dalszej fazie \u2013 ju\u017c po zawarciu umowy przedwst\u0119pnej). W przypadku op\u0142aty za czynsz i media nale\u017cy mie\u0107 na uwadze fakt dw\u00f3ch powierzchni – przed adaptacj\u0105 i u\u017cytkowej po adaptacji. Op\u0142aty naliczane s\u0105 od powsta\u0142ej w wyniku adaptacji powierzchni u\u017cytkowej.<\/p>\n\n\n\n

Cz\u0119st\u0105 praktyk\u0105 oferent\u00f3w jest obni\u017cenie ryzyk w <\/strong>poszczeg\u00f3lnych fazach procesu nabywania nieruchomo\u015bci<\/strong>. Pr\u00f3by przerzucania na Wsp\u00f3lnot\u0119 Mieszkaniow\u0105 koszt\u00f3w notarialnych, wliczania do proponowanej Wsp\u00f3lnocie ceny, pierwszej op\u0142aty z tytu\u0142u u\u017cytkowania wieczystego. Ponadto potencjalne obci\u0105\u017cenie kosztami opracowania projektu budowlanego. Bardzo wa\u017cne jest precyzyjne ustalenie odpowiedzialno\u015bci stron za poszczeg\u00f3lne koszty i wprowa<\/strong>dzanie w tym wzgl\u0119dzie odpo<\/strong>wiedni<\/strong>ch zapis\u00f3w do uchwa\u0142 w formie aktu notarialnego, umowy prz<\/strong>edwst\u0119pnej i p\u00f3\u017aniejsze ich egzekwowanie.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wobec omawianych zabezpiecze\u0144 Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa mo\u017ce stosowa\u0107 r\u00f3\u017cnorodne dzia\u0142ania. Oferowanie stanu faktycznego powierzchni<\/strong>. Bez gwarancji dla <\/strong>oferenta, co do mo\u017cliwo\u015bc<\/strong>i uz<\/strong>yskania decyzji administracyjnych<\/strong> (przerzucenie \u015bcie\u017cki administracyjnej i ryzyka z tym zwi\u0105zanego na oferenta). Pe\u0142ny przekaz informacji o mo\u017cliwych ryzykach zwi\u0105zanych np. <\/strong>z niemo\u017cliwo\u015bci\u0105 realiza<\/strong>cji windy<\/strong> ju\u017c na etapie prezentacji powi<\/strong>erzchni<\/strong>. W\u00f3wczas oferent nie mo\u017ce przy negocjacjach powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 na brak informacji ze strony Wsp\u00f3lnoty. Istota tej informacji mog\u0142a warunkowa\u0107 zasadno\u015b\u0107 sk\u0142adania oferty – na w\u0142asn\u0105 odpowiedzialno\u015b\u0107 i ryzyko oferenta. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Drugim wariant to przygotowanie przez Wsp\u00f3lnot\u0119 paki<\/strong>etu mo\u017cliwo\u015bci<\/strong>, i<\/strong>nformacji<\/strong> kluczowych dla potencjalnych oferent\u00f3w. Z prze\u0142o\u017ceniem na wzrost oczekiwa\u0144 cenowych ze strony Wsp\u00f3lnoty Mi<\/strong>eszkaniow<\/strong>ej<\/strong>. Mo\u017ce to dotyczy\u0107 b\u0119d\u0105cej w dyspozycji Wsp\u00f3lnoty aktualnej decyzji konserwatora zabytk\u00f3w, ew. wa\u017cnego pozwolenia na budow\u0119). <\/p>\n\n\n\n

Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa nie we\u017amie na siebie odpowiedzialno\u015bci <\/strong>co do pozyskania i <\/strong>tre\u015bci decyzji administracyjnych<\/strong>  oferuj\u0105c jedynie powierzchni\u0119 – na ryzyko i koszt oferenta. Dotyczy to r\u00f3wnie\u017c argumentacji Wsp\u00f3lnoty, wzgl\u0119dem zasadno\u015bci poniesienia kosz<\/strong>t\u00f3w przez oferenta<\/strong> (m.in. koszt\u00f3w notarialnych, opracowania projektu budowlanego, uzyskania decyzji administracyjnych, przeprowadzenia procesu adaptacji, wnioskowania o pozwolenie na u\u017cytkowanie, ostatecznego przeniesienia prawa w\u0142asno\u015bci wyodr\u0119bnionego lokalu, zmian\u0119 udzia\u0142\u00f3w). Ryzyko dla Wsp\u00f3lnoty to np. brak realizacji p\u0142atno\u015bci <\/strong>wynikaj<\/strong>\u0105cych z warunk\u00f3w umowy przedwst\u0119pn<\/strong>ej ze strony oferenta <\/strong>– co mo\u017ce skutkowa\u0107 mo\u017cliwo\u015bci\u0105 odst\u0105pienia. <\/p>\n\n\n\n

Kupno\/sprzeda\u017c cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci cechuje r\u00f3\u017cnorodno\u015b\u0107 potencjalnych ryzyk. Ich relacje co do koszt\u00f3w, odpowiedzialno\u015bci pozostaj\u0105 przedmiotem do negocjacji mi\u0119dzy str<\/strong>o<\/strong>nami<\/strong> – Wsp\u00f3lnot\u0105 i oferentem. Udanych transakcji :). <\/p>\n\n\n\n

Marcin Bart\u0142omiej Olszewski. Absolwent Wy\u017cszej Szko\u0142y Gospodarowania Nieruchomo\u015bciami w Warszawie (licencjat o specjalno\u015bci: po\u015brednictwo w obrocie nieruchomo\u015bciami i zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami, magisterium o specjalno\u015bci gospodarowanie nieruchomo\u015bciami,  studia podyplomowe (specjalno\u015b\u0107: zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami). Licencja zawodowa zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczy\u0142 w realizacji wielu znacz\u0105cych projekt\u00f3w w skali og\u00f3lnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomo\u015bci, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloper\u00f3w, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach wsp\u00f3\u0142pracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomo\u015bci sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Sp\u00f3\u0142ki w Warszawie). Obecnie, dzia\u0142ania swe koncentruje na wsp\u00f3\u0142pracy w zakresie szeroko poj\u0119tego zarz\u0105dzania nieruchomo\u015bciami, dziel\u0105c si\u0119 kilkunastoletni\u0105 wiedz\u0105 i do\u015bwiadczeniem, codziennie poszerzaj\u0105c horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Przy kupnie\/sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnych (m.in. strychy) na etapie analizy ofert  obserwuj\u0119 zamiar oferent\u00f3w, co do zabezpiecze\u0144 ryzyk warunkuj\u0105cych powodzenie inwestycji. Chodzi o mo\u017cliwo\u015bci adaptacji, m.in. uzyskania pozwolenia na budow\u0119, pozwolenia konserwatorskiego np. na okna po\u0142aciowe, na lukarny, uzyskania decyzji o samodzielno\u015bci lokalu (oczekiwania inwestora a decyzje administracyjne, czas ich pozyskania). Oferenci dokonuj\u0105 zapis\u00f3w np.  „W przypadku nieuzyskania pozwolenia na budow\u0119, w przeci\u0105gu dw\u00f3ch miesi\u0119cy od zawarcia umowy przedwst\u0119pnej, oferent ma prawo odst\u0105pienia … Czytaj dalej Ryzyka w kupnie\/sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej nieruchomo\u015bci<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"spay_email":"","footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"jetpack_featured_media_url":"","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1251"}],"collection":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1251"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1251\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1252,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1251\/revisions\/1252"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1251"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1251"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1251"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}