Zarz\u0105d Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej. Jedno lub wieloosobowy. Wybierany w drodze podejmowanej uchwa\u0142y Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej. W szczeg\u00f3le omawiany w ustawie o w\u0142asno\u015bci lokali. Nie t\u0105 „artyku\u0142ow\u0105” sfer\u0119 chcia\u0142bym poruszy\u0107. T\u0105 praktyczn\u0105.
Czasami jest tak, i\u017c na zebraniu Wsp\u00f3lnoty kto\u015b kogo\u015b proponuje na cz\u0142onka Zarz\u0105du. Owszem, znamy kogo\u015b z klatki. Czym innym jednak m\u00f3wi\u0107 sobie „dzie\u0144 dobry”, czym innym podejmowa\u0107 decyzj\u0119 nierzadko bardzo odpowiedzialne.Warto zaznaczy\u0107, i\u017c bycie cz\u0142onkiem Zarz\u0105du wi\u0105\u017ce si\u0119 (poza wspomnian\u0105 odpowiedzialno\u015bci\u0105) z dyspozycj\u0105 czasem. Je\u017celi kto\u015b zostaje cz\u0142onkiem Zarz\u0105du, po to by w praktycznym uj\u0119ciu by\u0107 tzw. „martw\u0105 dusz\u0105”, niewiele z tego po\u017cytku. Oczywi\u015bcie, to normalne, i\u017c ka\u017cdy ma \u017cycie prywatne, zawodowe, mo\u017ce by\u0107 laikiem w sferze w\u0142asno\u015bci lokali. Dlatego te\u017c istniej\u0105 3 warianty post\u0119powania:
1. Zarz\u0105d wybrany z grona w\u0142a\u015bcicieli (lub spoza) i przez w\u0142a\u015bcicieli bez udzia\u0142u specjalistycznej firmy zewn\u0119trznej w zakresie obs\u0142ugi zarz\u0105dzania\/administrowania nieruchomo\u015bci\u0105.
2. Zarz\u0105d wybrany z grona w\u0142a\u015bcicieli (lub spoza) i przez w\u0142a\u015bcicieli, obs\u0142uga administrowania nieruchomo\u015bci\u0105 z udzia\u0142em specjalistycznej firmy zewn\u0119trznej w tym zakresie.
3. Zawarcie umowy o zarz\u0105dzanie – powierzenie przez Wsp\u00f3lnot\u0119 kompleksowej obs\u0142ugi nieruchomo\u015bci przez firm\u0119 zewn\u0119trzn\u0105, z r\u00f3wnoczesn\u0105 mo\u017cliwo\u015bci\u0105 propozycji utworzenia Zarz\u0105du Wsp\u00f3lnoty w oparciu o kierownictwo firmy zarz\u0105dzaj\u0105cej i\/lub jej pracownik\u00f3w (decyzja Wsp\u00f3lnoty w formie podj\u0119tej uchwa\u0142y).
Do dw\u00f3ch typowych (ze wzgl\u0119du na koszty) rozwi\u0105za\u0144 nale\u017c\u0105 – wyb\u00f3r Zarz\u0105du z grona w\u0142a\u015bcicieli i samodzielnie prowadzenie spraw Wsp\u00f3lnoty lub Zarz\u0105d „w\u0142asny” i umowa o administrowanie.
W praktyce mamy dwie skrajno\u015bci. Zarz\u0105d faktyczne po\u015bwi\u0119ca si\u0119 dla Wsp\u00f3lnoty i to wida\u0107 w efektach swojej pracy. Druga sfera to „zwalanie wszystkiego na administratora”. W tym drugim przypadku ewentualne „kamienie s\u0142\u00f3w” roszczeniowych mieszka\u0144c\u00f3w odbija\u0107 si\u0119 b\u0119d\u0105 pomi\u0119dzy „Zarz\u0105dem, kt\u00f3ry nic nie robi” i m\u00f3wi „\u017ce to administracja” lub „firm\u0105 administruj\u0105c\u0105, kt\u00f3ra nic nie robi, za co w takim razie bierze pieni\u0105dze?”. To oczywi\u015bcie skrajne przypadki. Pisz\u0119 o nich dla wyja\u015bnienia jednej zasadniczej kwestii. Firma administruj\u0105ca pobiera swoje wynagrodzenie za obs\u0142ug\u0119, rekomendacj\u0119 proponowanych rozwi\u0105za\u0144 – decyzje nale\u017c\u0105 jednak do Zarz\u0105du (pocz\u0105wszy od wyboru wykonawc\u00f3w, podpisywania um\u00f3w, na zatwierdzaniu p\u0142atno\u015bci), a w przypadku gdy przekraczaj\u0105 czynno\u015bci zwyk\u0142ego Zarz\u0105du – do Wsp\u00f3lnoty, w formie uchwa\u0142y. Trzeba du\u017co cierpliwo\u015bci, by to t\u0142umaczy\u0107.
Wiele Zarz\u0105d\u00f3w dzia\u0142a spo\u0142ecznie. Efektywno\u015b\u0107 Zarz\u0105du Wsp\u00f3lnota mo\u017ce zatem doceni\u0107 (w formie uchwa\u0142y) w formie wynagrodzenia – co ma podstaw\u0119 w ustawie o w\u0142asno\u015bci lokali (art. 28).
Zarz\u0105d musi dzia\u0142a\u0107 sp\u00f3jnie. Bez sensu je\u017celi mamy np. kilku cz\u0142onk\u00f3w Zarz\u0105du i … gdy dochodzi do podj\u0119cia decyzji, ka\u017cdy ma swoje racje lub (np. z uwagi na osobist\u0105 niech\u0119\u0107) stoi w opozycji wobec stanowisk innych cz\u0142onk\u00f3w. To mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c prowokowa\u0107 r\u00f3wnie\u017c w odmiennych „pro\u015bbach” do administratora. Co powinien w tej sytuacji zrobi\u0107 administrator? Ka\u017cdy ruch indywidualny zg\u0142osi\u0107 pozosta\u0142ym cz\u0142onkom Zarz\u0105du. Administrator musi pami\u0119ta\u0107, \u017ce pracuje dla Wsp\u00f3lnoty, z ca\u0142ym Zarz\u0105dem.
Rachunki, faktury. Zatwierdza\u0107 (w przypadku Zarz\u0105d\u00f3w wieloosobowych) powinno przynajmniej dw\u00f3ch cz\u0142onk\u00f3w Zarz\u0105du. Samodzielne podejmowane decyzje (koszty wsp\u00f3lnoty) oznacza\u0107 mo\u017ce przekroczenie uprawnie\u0144 cz\u0142onka Zarz\u0105du.
Bycie cz\u0142onkiem Zarz\u0105du to r\u00f3wnie\u017c niejednokrotnie pokusa. Dost\u0119p do konta, mo\u017cliwo\u015b\u0107 wp\u0142ywu na decyzj\u0119 o wykonawcy danej pracy. To mo\u017ce rodzi\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 do wyrz\u0105dzenia szkody Wsp\u00f3lnocie. Pami\u0119tajmy, i\u017c cz\u0142onkiem Zarz\u0105du Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej mo\u017ce – zgodnie z ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci lokali – jedynie osoba fizyczna. Tym samym mo\u017ce ona podlega\u0107 zar\u00f3wno odpowiedzialno\u015bci cywilnej, jak i karnej. Co wi\u0119cej – ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel ma prawo do kontroli Zarz\u0105du Wsp\u00f3lnoty.
Je\u017celi zatem, decydujemy si\u0119 na bycie Zarz\u0105dem, cz\u0142onkiem Zarz\u0105du wieloosobowego Wsp\u00f3lnoty – warto przed podj\u0119ciem decyzji zastanowi\u0107 – czy mam \u015bwiadomo\u015b\u0107 podejmowanej funkcji. Nie musz\u0119 si\u0119 zna\u0107 na wszystkim. Po to mam administracj\u0119, by nawet w przypadku trudnych problem\u00f3w m\u00f3c si\u0119 skonsultowa\u0107 podj\u0105\u0107 najw\u0142a\u015bciwsz\u0105 decyzj\u0119 dla Wsp\u00f3lnoty.
B\u0119d\u0105c w Zarz\u0105dzie reprezentujemy Wsp\u00f3lnot\u0119, jej \u015brodki finansowe. Pytanie – czy faktycznie identyfikujemy si\u0119 z nieruchomo\u015bci\u0105, lud\u017ami. Czy chcemy mie\u0107 wk\u0142ad na rozw\u00f3j Wsp\u00f3lnoty. Wariant „mo\u017ce ten Pan, bo si\u0119 cz\u0119sto udziela” mo\u017ce mie\u0107 skutki dwojakie – wzmo\u017cona aktywno\u015b\u0107 i ch\u0119\u0107 udzia\u0142u w pracach Wsp\u00f3lnoty lub … pieniactwo.
To Wsp\u00f3lnota decyduje o wyborze Zarz\u0105du. Warto wiedzie\u0107, okre\u015bli\u0107 sobie – kogo chcieliby\u015bmy w nim widzie\u0107. Cz\u0119sto raczej dzia\u0142a to na zasadzie „kto z Pa\u0144stwa ma czas”. W mojej ocenie czas to rzecz wa\u017cna, ale za ma\u0142o. Decyzje musz\u0105 by\u0107 \u015bwiadome zar\u00f3wno po stronie kandydat\u00f3w, jak i wybieraj\u0105cych. Dobrych wybor\u00f3w Zarz\u0105d\u00f3w. Pozdrawiam.<\/p>\n\n\n\n
Marcin Bart\u0142omiej Olszewski. Absolwent Wy\u017cszej Szko\u0142y Gospodarowania Nieruchomo\u015bciami w Warszawie (licencjat o specjalno\u015bci: po\u015brednictwo w obrocie nieruchomo\u015bciami i zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami, magisterium o specjalno\u015bci gospodarowanie nieruchomo\u015bciami, studia podyplomowe (specjalno\u015b\u0107: zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami). Licencja zawodowa zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczy\u0142 w realizacji wielu znacz\u0105cych projekt\u00f3w w skali og\u00f3lnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomo\u015bci, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloper\u00f3w, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach wsp\u00f3\u0142pracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomo\u015bci sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Sp\u00f3\u0142ki w Warszawie). Obecnie, dzia\u0142ania swe koncentruje na wsp\u00f3\u0142pracy w zakresie szeroko poj\u0119tego zarz\u0105dzania nieruchomo\u015bciami, dziel\u0105c si\u0119 kilkunastoletni\u0105 wiedz\u0105 i do\u015bwiadczeniem, codziennie poszerzaj\u0105c horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Zarz\u0105d Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej. Jedno lub wieloosobowy. Wybierany w drodze podejmowanej uchwa\u0142y Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej. W szczeg\u00f3le omawiany w ustawie o w\u0142asno\u015bci lokali. Nie t\u0105 „artyku\u0142ow\u0105” sfer\u0119 chcia\u0142bym poruszy\u0107. T\u0105 praktyczn\u0105. Czasami jest tak, i\u017c na zebraniu Wsp\u00f3lnoty kto\u015b kogo\u015b proponuje na cz\u0142onka Zarz\u0105du. Owszem, znamy kogo\u015b z klatki. Czym innym jednak m\u00f3wi\u0107 sobie „dzie\u0144 dobry”, czym innym … Czytaj dalej Zarz\u0105d Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej. \u015awiadomo\u015b\u0107 pe\u0142nienia funkcji i odpowiedzialno\u015bci.<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"spay_email":"","footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"jetpack_featured_media_url":"","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1217"}],"collection":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1217"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1217\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1218,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1217\/revisions\/1218"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1217"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1217"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1217"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}