{"id":1257,"date":"2016-08-18T22:55:00","date_gmt":"2016-08-18T20:55:00","guid":{"rendered":"http:\/\/nowa.marcinolszewski.pl\/?p=1257"},"modified":"2021-01-25T18:28:38","modified_gmt":"2021-01-25T17:28:38","slug":"perturbacje-w-pionie-miedzy-czescia-wspolna-a-wlasnoscia-prywatna","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/2016\/08\/18\/perturbacje-w-pionie-miedzy-czescia-wspolna-a-wlasnoscia-prywatna\/","title":{"rendered":"Perturbacje w pionie. Mi\u0119dzy cz\u0119\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 a w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105."},"content":{"rendered":"\n

W serialu „Alternatywy 4” s\u0105 dwie sceny. W pierwszej z przywo\u0142anych, profesor D\u0105b Rozwadowski prosi wykonawc\u0119 o staranne po\u0142o\u017cenie hiszpa\u0144skich kafelk\u00f3w w \u0142azience. Po zako\u0144czonej pracy odczuwa komfort jako\u015bci pracy i estetyki wizualnej. Do czasu, gdy w mieszkaniu zjawia si\u0119 ekipa wykonawc\u00f3w (scena druga), kt\u00f3rzy bez skrupu\u0142\u00f3w („i jedziemy”) poszukuj\u0105c tr\u00f3jnika, zbijaj\u0105 dopiero co po\u0142o\u017cone kafelki. Twarz profesora pod koniec sceny drugiej wyja\u015bnia wszystko.\u00a0\u00a0
Wsp\u00f3\u0142cze\u015bnie podobny dyskomfort ma miejsce w przypadku np. wymiany pionu. Tradycyjnie pos\u0142u\u017c\u0119 si\u0119 implikacj\u0105 z zabytkowej kamienicy Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej. Potrzeba wymiany pionu istnieje (znaczny stopie\u0144 zu\u017cycia technicznego instalacji w przeci\u0105gu kilkudziesi\u0119ciu lat od … dnia monta\u017cu<\/strong>). Co wi\u0119cej stanowi on\u00a0cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3ln\u0105 nieruchomo\u015bci<\/strong>, a poza kwestiami formalnymi (uchwa\u0142a Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej, zbi\u00f3r ofert na wykonawstwo prac, wyb\u00f3r oferenta). Podstaw\u0119 do podj\u0119cia prac stanowi r\u00f3wnie\u017c art 13, pkt. 2 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali, cyt.\u00a0„Na \u017c\u0105danie zarz\u0105du w\u0142a\u015bciciel lokalu jest obowi\u0105zany zezwala\u0107 na wst\u0119p do lokalu, ilekro\u0107 jest to niezb\u0119dne do przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usuni\u0119cia awarii w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, a tak\u017ce w celu wyposa\u017cenia budynku, jego cz\u0119\u015bci lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.\u00a0<\/em>
Prosz\u0119 zauwa\u017cy\u0107, i\u017c przywo\u0142any artyku\u0142 dotyczy obowi\u0105zku\u00a0zezwolenia na wst\u0119p do lokalu, a nie do przeprowadzenia prac na cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej (instalacji) w lokalu. Id\u0105c za tokiem my\u015blenia ustawodawcy, obowi\u0105zek zezwolenia na wst\u0119p do lokalu – to tak\u017ce …. dobra wola w\u0142a\u015bciciela.\u00a0<\/strong>Pami\u0119tam przypadek, gdy sta\u0142em przed drzwiami mieszkania jako administrator wraz funkcjonariuszami Policji, Stra\u017cy Miejskiej, cz\u0142onkami Zarz\u0105du Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej, pracownikami Towarzystwa Opieki nad Zwierz\u0119tami (sprawa dot. 30 kot\u00f3w w lokalu o niewielkiej powierzchni i uci\u0105\u017cliwo\u015bci „zapachowej” dla pozosta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w). Sztab ludzi. I co? I nic. S\u0142ysz\u0105c kroki w mieszkaniu mogli\u015bmy tylko pos\u0142ucha\u0107.\u00a0
Przyjmijmy hipotetycznie, i\u017c przekroczyli\u015bmy pr\u00f3g mieszkania. W opisywanej kamienicy\u00a0wi\u0119kszo\u015b\u0107 mieszka\u0144 dysponuje podwy\u017cszonym standardem wyko\u0144czenia.\u00a0<\/strong>To tak\u017ce zazwyczaj dotyczy\u00a0obudowy instalacji w \u0142azience (kafelki)<\/strong>. W\u0142a\u015bciciele cz\u0119sto niech\u0119tnie widz\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107\u00a0ingerencji we w\u0142asno\u015b\u0107 prywatn\u0105<\/strong>, ba ma\u0142o tego wskazuj\u0105 i\u017c … piony nale\u017c\u0105 do nich (co nie jest zgodne z obowi\u0105zuj\u0105cym prawem). Ewentualna zgoda w\u0142a\u015bcicieli bywa poprzedzona\u00a0oczekiwaniem od wykonawcy gwarancji<\/strong>\u00a0(w zakresie przywr\u00f3cenia obudowy do stanu pierwotnego), jak r\u00f3wnie\u017c\u00a0okazania umowy wykonawcy ze Wsp\u00f3lnot\u0105\u00a0<\/strong>(jako w\u0142a\u015bciciele, maj\u0105 prawo do wgl\u0105du do dokument\u00f3w Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej), jego\u00a0polisy ubezpieczeniowej<\/strong>.\u00a0\u00a0
W przypadku braku porozumienia z w\u0142a\u015bcicielem, co mo\u017cliwo\u015bci udost\u0119pnienia lokalu, przeprowadzenia prac na cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej – instalacji, Wsp\u00f3lnoty podejmuj\u0105 kroki na drodze prawnej. Z badanych przeze mnie przypadk\u00f3w (na podstawie m.in. orzecze\u0144 s\u0105dowych) cz\u0119sto wyroki s\u0105dowe dotyczy\u0142y …. udost\u0119pnienia lokalu „stoj\u0105c na stra\u017cy”\u00a0nienaruszalno\u015bci w\u0142asno\u015bci prywatnej, bez wiedzy i zgody w\u0142a\u015bciciela<\/strong>.
Co zrobi\u0107 w tego typu sytuacjach? Mo\u017cna rozmawia\u0107 z w\u0142a\u015bcicielami. Sprawy s\u0105dowe z uwagi na czasokres i efekt ko\u0144cowy (niekoniecznie zbie\u017cny z oczekiwanym) to ostateczno\u015b\u0107. Warto zwr\u00f3ci\u0107 w\u0142a\u015bcicielom uwag\u0119 na fakt dzia\u0142ania\u00a0na rzecz dobra wsp\u00f3lnego<\/strong>. Brak wymiany odcinka pionu, mo\u017ce w konsekwencji powodowa\u0107\u00a0awari\u0119, generowa\u0107 koszty Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej<\/strong>. Zarz\u0105d Wsp\u00f3lnoty niekiedy prosi „niezgodnych” w\u0142a\u015bcicieli o pisemne\u00a0o\u015bwiadczenie woli o braku zgody na wykonanie prac – wraz z przyj\u0119ciem odpowiedzialno\u015bci za skutki braku wymiany (w lokalu) w postaci awarii i szk\u00f3d dla wszystkich w\u0142a\u015bcicieli<\/strong>\u00a0(zalanie, uszczerbek na mieniu, naprawy, sprawy odszkodowawcze itd.). W\u00f3wczas prace mo\u017cna wykona\u0107 z „pomini\u0119ciem” lokalu, maj\u0105c jednak argument do podj\u0119cia uchwa\u0142y\u00a0o obci\u0105\u017ceniu kosztami awarii w\u0142a\u015bcicieli<\/strong>\u00a0(niezgadzaj\u0105cych si\u0119 na wymian\u0119 odcinka pionu w lokalu). W rozmowach z w\u0142a\u015bcicielami warto wykazywa\u0107 wiek instalacji, stan techniczny i zagro\u017cenie awariami (z prze\u0142o\u017ceniem na koszty Wsp\u00f3lnoty).\u00a0
Aby powy\u017csze rozmowy z w\u0142a\u015bcicielami nie mia\u0142y charakteru „kija” nale\u017cy mie\u0107 na uwadze\u00a0poszanowanie dla w\u0142asno\u015bci prywatnej z przedstawieniem propozycji przywr\u00f3cenia obudowy do stanu pierwotnego<\/strong>. Zazwyczaj tego typu zapisy zawarte s\u0105 w umowie Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej z wykonawc\u0105, maj\u0105c na uwadze dobro og\u00f3\u0142u, ale r\u00f3wnie\u017c poszanowanie wzgl\u0119dem mienia prywatnego. Uczestniczy\u0142em w rozmowach z przedstawicielami firm wynajmuj\u0105cych mieszkanie (w imieniu w\u0142a\u015bciciela). W drodze porozumienia, wykonawca wymiany odcinka pionu wsp\u00f3\u0142pracowa\u0142 \u015bci\u015ble z wykonawc\u0105 … pierwotnego monta\u017cu p\u0142ytek („odkrywka”, demonta\u017c i monta\u017c p\u0142ytek po wymianie odcinka pionu).\u00a0
W przypadku wymiany instalacji, zamierzeniem Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej bywa r\u00f3wnie\u017c\u00a0olicznikowanie budynku<\/strong>. Instalacja wodomierzy ma pom\u00f3c\u00a0w rozliczaniu zu\u017cycia wody, co odniesieniu do lokali wynajmowanych (bez licznik\u00f3w) ma istotne znaczenie (wi\u0119ksza rotacja, wi\u0119ksze zu\u017cycie wody, za kt\u00f3r\u0105 p\u0142ac\u0105 w praktyce … wszyscy w\u0142a\u015bciciele – uchyb)<\/strong>. Konieczno\u015b\u0107 obci\u0105\u017cania lokali (z tytu\u0142u uchybu), kt\u00f3rych w\u0142a\u015bciciele nie godz\u0105 si\u0119 na wymian\u0119 instalacji, monta\u017c licznik\u00f3w wody mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c by\u0107 argumentem w rozmowach.\u00a0
Wymiana pionu, uzyskanie zg\u00f3d w\u0142a\u015bcicielskich na przeprowadzenie prac nie s\u0105 tak proste jak zbijanie kafelk\u00f3w. Nale\u017cy jednak d\u0105\u017cy\u0107 do porozumienia.\u00a0Post\u0119puj\u0105ca korozja „b\u0119dzie zgub\u0105 i dla nas i dla was” w postaci zwi\u0119kszonej ilo\u015bci awarii, napraw, ponoszonych przez wszystkich w\u0142a\u015bcicieli (tak\u017ce tych niezgodnych) koszt\u00f3w napraw. W konsekwencji – by\u0107 mo\u017ce tak\u017ce decyzji o zwi\u0119kszeniu zaliczki na fundusz eksploatacyjny<\/strong>. Powy\u017csze warto mie\u0107 na uwadze. Marcin Olszewski.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n


Marcin Bart\u0142omiej Olszewski. Absolwent Wy\u017cszej Szko\u0142y Gospodarowania Nieruchomo\u015bciami w Warszawie (licencjat o specjalno\u015bci: po\u015brednictwo w obrocie nieruchomo\u015bciami i zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami, magisterium o specjalno\u015bci gospodarowanie nieruchomo\u015bciami, \u00a0studia podyplomowe (specjalno\u015b\u0107: zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami). Licencja zawodowa zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21\u00a0755. Od 2000 r. uczestniczy\u0142 w realizacji wielu znacz\u0105cych projekt\u00f3w w skali og\u00f3lnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomo\u015bci, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloper\u00f3w, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach wsp\u00f3\u0142pracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomo\u015bci sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Sp\u00f3\u0142ki w Warszawie). Obecnie, dzia\u0142ania swe koncentruje na wsp\u00f3\u0142pracy w zakresie szeroko poj\u0119tego zarz\u0105dzania nieruchomo\u015bciami, dziel\u0105c si\u0119 kilkunastoletni\u0105 wiedz\u0105 i do\u015bwiadczeniem, codziennie poszerzaj\u0105c horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji.\u00a0 \u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

W serialu „Alternatywy 4” s\u0105 dwie sceny. W pierwszej z przywo\u0142anych, profesor D\u0105b Rozwadowski prosi wykonawc\u0119 o staranne po\u0142o\u017cenie hiszpa\u0144skich kafelk\u00f3w w \u0142azience. Po zako\u0144czonej pracy odczuwa komfort jako\u015bci pracy i estetyki wizualnej. Do czasu, gdy w mieszkaniu zjawia si\u0119 ekipa wykonawc\u00f3w (scena druga), kt\u00f3rzy bez skrupu\u0142\u00f3w („i jedziemy”) poszukuj\u0105c tr\u00f3jnika, zbijaj\u0105 dopiero co po\u0142o\u017cone … Czytaj dalej Perturbacje w pionie. Mi\u0119dzy cz\u0119\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 a w\u0142asno\u015bci\u0105 prywatn\u0105.<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"spay_email":"","footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"jetpack_featured_media_url":"","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1257"}],"collection":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1257"}],"version-history":[{"count":2,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1257\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1411,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1257\/revisions\/1411"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1257"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1257"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1257"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}