Cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lna nieruchomo\u015bci Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej, czyli powierzchnie nie u\u017cytkowane indywidualnie. (id\u0105c na „skr\u00f3ty” od zapis\u00f3w ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali), jak r\u00f3wnie\u017c grunt pod budynkiem Wsp\u00f3lnoty. W praktyce s\u0105 to m.in. dach, kominy, \u015bciany zewn\u0119trzne, no\u015bne, strychy, klatki schodowej, korytarze, piwnice, pralnie, suszarnie, w\u00f3zkownie, rowerownie, windy (media – c.o., kanalizacja, instalacja elektryczna – do licznika, gazowa – do zaworu).
Zwa\u017cywszy na fakt, i\u017c cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lna jest wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci\u0105 w\u0142a\u015bcicieli lokali, mog\u0105 oni rozporz\u0105dza\u0107 ni\u0105 wedle w\u0142asnego uznania – w drodze podj\u0119tych uchwa\u0142. W po\u015bcie tym skoncentruj\u0119 si\u0119 na praktycznych implikacjach zwi\u0105zanych ze strychem na nieruchomo\u015bci Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej z wi\u0119kszo\u015bciowym udzia\u0142em w\u0142a\u015bcicielskim miasta sto\u0142ecznego Warszawy.
Zazwyczaj mieszka\u0144cy u\u017cytkuj\u0105 strych w zakresie potrzeb w\u0142asnych w postaci sk\u0142adowania rzeczy, r\u00f3wnie\u017c jako suszarnia. W przypadku gdy rozwa\u017cana jest opcja wprowadzenia do obrotu rynkowego, warto zastanowi\u0107 si\u0119, co chcemy osi\u0105gn\u0105\u0107? – sta\u0142y przych\u00f3d w formie wynajmu (z zabezpieczeniem kaucj\u0105 gwarancyjn\u0105 – o okre\u015blonej wielokrotno\u015bci czynszu), czy jednorazowa sprzeda\u017c? Czy w gr\u0119 wchodzi\u0107 b\u0119dzie zmiana przeznaczenia – na lokal u\u017cytkowy? Do decyzji Wsp\u00f3lnoty.
Przyjmijmy, \u017ce Zarz\u0105d Wsp\u00f3lnoty rozwa\u017ca sprzeda\u017c strychu. Pierwsza rzecz – decyzji nie mo\u017ce podj\u0105\u0107 sam, gdy\u017c przekracza to jego uprawnienia w ramach czynno\u015bci zarz\u0105du zwyk\u0142ego. A zatem nale\u017cy podj\u0105\u0107 uchwa\u0142\u0119 intencyjn\u0105, gdzie w\u0142a\u015bciciele lokali wyra\u017caj\u0105 zgod\u0119 (zamiar) sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej strychu. Po podj\u0119ciu takiej uchwa\u0142y miasto zgodnie ze swoimi procedurami oczekuje wyceny strychu (koszt wyceny w p\u00f3\u017aniejszym okresie zazwyczaj jest „przerzucany” na nabywc\u0119 strychu). Warto\u015b\u0107 rynkowa, jak i operat nie powinien by\u0107 udost\u0119pniany potencjalnym oferentom. Jest dokumentem Wsp\u00f3lnoty, stanowi warto\u015b\u0107 pogl\u0105dow\u0105 – od wykazanej warto\u015bci mo\u017cna ustali\u0107 pu\u0142ap cenowy.
Maj\u0105c zgod\u0119 w\u0142a\u015bcicieli, gotowy operat, mo\u017cna rozpocz\u0105\u0107 procedur\u0119 ofertowania z u\u017cyciem r\u00f3\u017cnorodnych form przekazu, upublicznienia. Oferenci bardziej ni\u017c parkingiem, czy kwiatkami w otoczeniu b\u0119d\u0105 interesowali si\u0119 tym, co mog\u0105 z oferowan\u0105 przez Wsp\u00f3lnot\u0119 powierzchni\u0105 zrobi\u0107. Je\u017celi nieruchomo\u015b\u0107 jest w rejestrze zabytk\u00f3w – na co pozwala konserwator? Co zrobi\u0119 ze \u015bcian\u0105 kominow\u0105, wspornikami utrzymuj\u0105cymi konstrukcj\u0119 dachu, jak podci\u0105gn\u0119 media? Czy s\u0105 roszczenia? Jakie s\u0105 op\u0142aty, tak\u017ce za grunt? Du\u017co pyta\u0144, znam to z autopsji :).
Mamy zbi\u00f3r ofert. Kolejna uchwa\u0142a – tym razem z udzia\u0142em notariusza – wyra\u017caj\u0105ca zgod\u0119 w\u0142a\u015bcicieli na sprzeda\u017c strychu konkretnemu oferentowi. Proces podj\u0119cia tej uchwa\u0142y poprzedza oczywi\u015bcie wyb\u00f3r najkorzystniejszej oferty – to nie cena musi by\u0107 najwa\u017cniejsza. W strukturze oferent\u00f3w mog\u0105 by\u0107 firmy, osoby prywatne z ch\u0119ci\u0105 nabycia na w\u0142asne potrzeby b\u0105d\u017a w ramach inwestycji (wynajem lub sprzeda\u017c po adaptacji i wyodr\u0119bnieniu lokalu).
Mamy wybranego oferenta. Kolejnym krokiem jest przyst\u0105pienie do umowy przedwst\u0119pnej w formie aktu notarialnego. Warto aby strony bardzo dok\u0142adnie okre\u015bli\u0142y swoje warunki do umowy. Potem s\u0105 niespodzianki w postaci braku zap\u0142aty ze strony oferenta ju\u017c na etapie zadatku.
Ca\u0142o\u015b\u0107 procesu inwestycyjnego (uzyskanie stosownych pozwole\u0144 administracyjnych) zazwyczaj pozostaje w gestii oferenta. Po zako\u0144czeniu prac adaptacyjnych oferent winien z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek do urz\u0119du Dzielnicy w zakresie pozwolenia na u\u017cytkowanie. Do tego kompletacja dokument\u00f3w (m.in. wypisy z rejestru grunt\u00f3w i budynk\u00f3w, decyzja o braku roszcze\u0144, umowy, uchwa\u0142y itd.). Miasto b\u0119d\u0105c w\u0142a\u015bcicielem gruntu kontynuuje procedur\u0119 zlecaj\u0105c operat dla celu okre\u015blenia op\u0142at za u\u017cytkowanie wieczyste.
W okre\u015blonym terminie nast\u0119puje zawarcie umowy ostatecznej (przeniesienie prawa w\u0142asno\u015bci). Poza stronami umowy (Zarz\u0105d Wsp\u00f3lnoty, oferent) w obecno\u015bci notariusza odczytuj\u0105cego akt i przedstawiciela miasta sto\u0142ecznego Warszawy, w spotkaniu mo\u017ce uczestniczy\u0107 zarz\u0105dca nieruchomo\u015bci (ja zazwyczaj jestem – z wiedz\u0105 i dokumentami ze strony Wsp\u00f3lnoty). Zgodnie z procedurami do aktu ze strony miasta przyst\u0119puj\u0105 burmistrzowie lub Prezydent m.st. Warszawy (zgodnie z udzielonymi im pe\u0142nomocnictwami). Cz\u0119sto w dniu zawarcia aktu ostatecznego nast\u0119puje r\u00f3wnie\u017c przekaz pozosta\u0142ej kwoty zap\u0142aty za strych (zgodnie z warunkami umowy przedwst\u0119pnej). W dalszym post\u0119powaniu nast\u0119puje zmiana udzia\u0142\u00f3w.
Proces opisuj\u0119 skr\u00f3towo, niemniej jednak w swoim zawodowym \u017cyciu zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, „sprzeda\u0142em” ju\u017c wiele cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej, st\u0105d \u015bcie\u017cki przetarte. Z racji wchodzenia w obszar po\u015brednictwa – Wsp\u00f3lnota winna dobrze przygotowa\u0107 si\u0119 do sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci wsp\u00f3lnej (tak\u017ce pod k\u0105tem stanu prawnego). Warto r\u00f3wnie\u017c bada\u0107 – komu sprzedajemy nieruchomo\u015b\u0107. To zazwyczaj niema\u0142e pieni\u0105dze. Pytanie co do zdolno\u015bci finansowych oferenta, celu nabycia. Tu wchodzimy ju\u017c w obszary audytu.
Posiadanie strychu w u\u017cytkowaniu w\u0142asnym ma znaczenie dla potrzeb mieszka\u0144c\u00f3w. Nie przynosi jednak przychodu – tak niezb\u0119dnego dla polityki remontowej Wsp\u00f3lnoty. Pami\u0119tajmy o tym, i\u017c Wsp\u00f3lnota nie musi za wszelk\u0105 cen\u0119 wyzbywa\u0107 si\u0119 maj\u0105tku wsp\u00f3lnego – to te\u017c pytanie, co chcemy osi\u0105gn\u0105\u0107? Wynajem, gwarantuj\u0105cy przych\u00f3d mo\u017ce dotyczy\u0107 zar\u00f3wno mieszka\u0144c\u00f3w, jak i os\u00f3b, podmiot\u00f3w zewn\u0119trznych. Nigdy nie ma jednak gwarancji (wynajem, sprzeda\u017c) na efektywny (czynszowy) wynajem czy sprzeda\u017c. Rozwa\u017cnych decyzji w rozporz\u0105dzaniu strychami :). Serdecznie pozdrawiam :). <\/p>\n\n\n\n
Marcin Bart\u0142omiej Olszewski. Absolwent Wy\u017cszej Szko\u0142y Gospodarowania Nieruchomo\u015bciami w Warszawie (licencjat o specjalno\u015bci: po\u015brednictwo w obrocie nieruchomo\u015bciami i zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami, magisterium o specjalno\u015bci gospodarowanie nieruchomo\u015bciami, studia podyplomowe (specjalno\u015b\u0107: zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bciami). Licencja zawodowa zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci, wydana przez Ministerstwo Infrastruktury nr 21 755. Od 2000 r. uczestniczy\u0142 w realizacji wielu znacz\u0105cych projekt\u00f3w w skali og\u00f3lnopolskiej, w zakresie wyceny nieruchomo\u015bci, analiz ekspertyz inwestycyjnych, przestrzennych, (m.in. na rzecz deweloper\u00f3w, funduszy inwestycyjnych, instytucji finansowych), w ramach wsp\u00f3\u0142pracy z korporacjami (m.in. Polanowscy Nieruchomo\u015bci sp. z o.o., na stanowisku Kierownika Departamentu Ekspertyz i Analiz w Centrali Sp\u00f3\u0142ki w Warszawie). Obecnie, dzia\u0142ania swe koncentruje na wsp\u00f3\u0142pracy w zakresie szeroko poj\u0119tego zarz\u0105dzania nieruchomo\u015bciami, dziel\u0105c si\u0119 kilkunastoletni\u0105 wiedz\u0105 i do\u015bwiadczeniem, codziennie poszerzaj\u0105c horyzonty wiedzy w praktycznej realizacji. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lna nieruchomo\u015bci Wsp\u00f3lnoty Mieszkaniowej, czyli powierzchnie nie u\u017cytkowane indywidualnie. (id\u0105c na „skr\u00f3ty” od zapis\u00f3w ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali), jak r\u00f3wnie\u017c grunt pod budynkiem Wsp\u00f3lnoty. W praktyce s\u0105 to m.in. dach, kominy, \u015bciany zewn\u0119trzne, no\u015bne, strychy, klatki schodowej, korytarze, piwnice, pralnie, suszarnie, w\u00f3zkownie, rowerownie, windy (media – c.o., kanalizacja, instalacja elektryczna – do licznika, gazowa … Czytaj dalej Cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lna nieruchomo\u015bci. U\u017cytkowa\u0107, wynaj\u0105\u0107, sprzeda\u0107? Cz\u0119\u015b\u0107 1 – strych<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"spay_email":"","footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"jetpack_featured_media_url":"","_links":{"self":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1243"}],"collection":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1243"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1243\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1244,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1243\/revisions\/1244"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1243"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1243"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/marcinolszewski.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1243"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}